お知らせ
相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツを東京23区の専門家が解説【2026年版】
2026.08.02相続コラム
「親から相続した実家をどうすればいいか分からない」「売るなら損をしたくない」——相続した不動産の売却は、進め方ひとつで手取り額が数百万円単位で変わります。本記事では、東京23区で相続不動産の売買仲介を手がける株式会社Best toが、売却の全手順・税金・高く売るコツ・よくある失敗を、はじめての方にも分かるように順を追って解説します。
相続した不動産の売却、まず知っておくべき全体像
相続した不動産の売却は、「相続の手続き」と「不動産の売却」という2つの流れが重なる点が、通常の売却との最大の違いです。名義があなたに変わっていなければ売ることはできず、また相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内）との兼ね合いで、動くべきタイミングを逃すと使えたはずの節税特例を失うこともあります。
まずは、相続不動産の売却で押さえるべき論点を、動画でも分かりやすく解説しています。売却を「何から始めればいいか」で迷っている方は、こちらからご覧ください。
▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜売る前に準備すべき相場・費用・名義整理
相続不動産の売却で損をしないための鍵は、①名義変更を早めに済ませる ②相続税の申告期限から逆算して動く ③売り出す前に「使える特例」を確認する——この3点です。特に税金の特例は期限を過ぎると一切使えなくなるため、売却を決める前の段階でのご相談を強くおすすめします。
相続不動産を売却する5つのステップ
相続した不動産を売却するまでの流れは、大きく次の5ステップです。順番を間違えると手戻りが発生するため、全体像を先に掴んでおきましょう。
相続人が複数いる場合、まず遺産分割協議書を作成し、その不動産を誰が引き継ぐかを確定させます。共有名義のまま売ると全員の同意が必要になり、手続きが一気に複雑になります。
法務局で被相続人からあなたへ名義を変更します。2024年4月から相続登記は義務化され、正当な理由なく放置すると過料の対象になります。名義があなたでなければ売却はできません。
複数社の査定を取り、適正な相場観を持ちます。相続案件は「税金・法務・売却」を一体で見られる会社を選ぶことが、後の手取りを大きく左右します。
媒介契約を結び、売却活動を開始。買主が見つかれば売買契約、決済・引き渡しへと進みます。
売却して利益（譲渡所得）が出た場合、売却した年の翌年に確定申告が必要です。ここで後述の特例を適用して税額を抑えます。
売却でかかる税金と、使える3つの特例
相続不動産の売却で最も差がつくのが税金です。「知っていれば使えた特例」を逃して払いすぎるケースが後を絶ちません。ここは特に重要なので、動画も交えて解説します。
▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜査定で損をしないための注意点
譲渡所得税のしくみ
不動産を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。譲渡所得は次の式で計算します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
税率は所有期間で2段階に分かれます。ここで相続不動産に有利なのが、被相続人（亡くなった方）が所有していた期間を引き継げるという点です。親が長く持っていた家なら、多くの場合「長期譲渡」の低い税率が適用されます。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
取得費加算の特例（3年10ヶ月ルール）
相続税を納めた方が使えるのが「取得費加算の特例」です。支払った相続税のうち、その不動産に対応する分を「取得費」に加算でき、結果として譲渡所得（＝課税対象）を圧縮できます。
適用の条件は、相続税の申告期限の翌日から3年以内（＝相続開始から約3年10ヶ月以内）に売却すること。この期限を1日でも過ぎると使えません。相続税を払った不動産を売るなら、まずこの期限から逆算してスケジュールを組むことが鉄則です。
空き家の3,000万円特別控除
親が一人で住んでいた実家を相続して売る場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（被相続人の居住用財産＝空き家を売ったときの特例）。3,000万円が丸ごと控除されれば、税額がゼロになるケースも珍しくありません。
主な要件は次のとおりです。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 建築時期 | 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋 |
| 建物の種類 | マンション等の区分所有建物でないこと |
| 相続直前の状況 | 被相続人が一人で居住していた（相続開始時に同居者がいない） |
| 売却時の状態 | 耐震リフォームして売るか、建物を取り壊して売る 等 |
| 適用期限 | 2027年（令和9年）12月31日までの売却 |
相続不動産を「高く売る」3つのコツ
同じ不動産でも、売り方次第で数百万円〜数千万円の差が生まれます。特に相続案件でよく効く3つのコツをご紹介します。
① 「そのまま」か「更地」か「用途変更」かを見極める
古家付きのまま売る、解体して更地で売る、あるいは土地の使い方（用途）を変えて価値を高める——最適解は物件ごとに異なります。安易に解体すると税金や固定資産税で不利になることもあり、「売り方の設計」こそが手取りを最大化する肝です。この論点は動画でも具体例を挙げて解説しています。
▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜更地化×用途変更で高く売る方法
② 「相場」と「売り出し時期」を数字で判断する
相続不動産は「早く手放したい」という心理から、相場より安く売り急いでしまう失敗が多発します。近隣の成約事例・公示地価・市場の動きを踏まえ、感情ではなく数字で売り出し価格とタイミングを決めることが重要です。
③ 「税務・法務・売却」を一体で相談できる会社を選ぶ
相続案件は、売却の巧拙だけでなく税金・登記・遺産分割が複雑に絡みます。売却だけを見る会社と、税務・法務まで含めて設計できる会社とでは、最終的な手取りが大きく変わります。当社は東京23区に特化し、相続に強い体制でワンストップにご対応します。
「相続前」と「相続後」、どちらで売るのが得か
ご高齢のご家族が不動産をお持ちの場合、「生前に売るか」「相続してから売るか」で税負担が数百万円変わることがあります。現金化のしやすさ、相続税評価、譲渡所得の特例の使い方など、判断材料は複数あり、正解はご家庭ごとに異なります。
▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜税金で数百万円の差が出る理由
ポイントは、「まだ相続が発生していないうちに選択肢を知っておく」こと。相続が起きてからでは使えない手も、生前なら間に合うことがあります。ご家族が元気なうちの早めのご相談が、結果的に最も損の少ない道につながります。
売れない土地・空き家を相続したときの選択肢
「地方の土地」「再建築できない古家」「買い手のつかない空き家」——相続したものの、売るに売れない不動産に悩む方は少なくありません。放置すれば固定資産税や管理の負担だけが続きます。
こうしたケースでも、打てる手はあります。
| 選択肢 | 概要 |
|---|---|
| 用途を変えて価値を出す | そのままでは売れなくても、活用方法を変えることで買い手が見つかることがあります |
| 賃貸・サブリースで持ち続ける | 売らずに収益化する道。当社はサブリース事業も手がけており、活用のご提案が可能です |
| 相続土地国庫帰属制度の検討 | 一定の要件を満たせば、不要な土地を国に引き取ってもらえる制度（2023年開始） |
| 専門会社への売却 | 一般には売りにくい物件でも、買い取れる先を持つ会社なら現金化できる場合があります |
「売れないと思っていた不動産が、相談したら動いた」というケースは実際に多くあります。詳しくは動画でも解説しています。
▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜親から売れない土地を相続したら
よくある失敗と、後悔しないための注意点
| よくある失敗 | 後悔しないための対策 |
|---|---|
| 名義変更を後回しにして売却時期を逃す | 相続が決まったら早めに相続登記を。売却は名義変更後にしかできません |
| 相続税の申告期限を意識せず特例を失う | 取得費加算の特例は約3年10ヶ月が期限。逆算してスケジュールを組む |
| 1社だけの査定で売り急ぐ | 複数社の査定と相場確認を。特に相続に強い会社を1社は入れる |
| 「解体すれば売れる」と安易に更地化 | 更地化で固定資産税が上がる・特例要件を外すことも。売り方は設計してから |
| 売却だけの会社に任せ、税務で損をする | 税務・法務・売却を一体で見られる体制に相談する |
相続した不動産、売る前にまずご相談ください
株式会社Best toは、東京23区に特化した不動産の売買仲介会社です。相続に強い体制で、「売るべきか・いつ・どう売るか」を税務・法務まで含めてご提案します。査定・ご相談は無料です。
よくあるご質問（Q&A）
まとめ：迷ったら「売る前」にご相談を
相続不動産の売却は、①名義変更を早めに ②相続税の申告期限から逆算 ③売る前に使える特例を確認——この3点で手取りが大きく変わります。そして最も損が少ないのは、売ると決めてしまう前の段階でプロに相談することです。
株式会社Best toは、東京23区に特化し、相続に強い体制で「売るべきか・いつ・どう売るか」を一緒に考えます。判断に迷ったら、どうぞお気軽にご相談ください。
