一度の取引ではなく、お客様の資産の“最善”を叶え続けるパートナーへ

親から家や土地を相続したものの、「税理士、司法書士、不動産会社のどこに何を聞けばいいのか分からない」と手が止まっていませんか。相続不動産の相談は、窓口を間違えると二度手間になり、特例の期限を逃すこともあります。この記事では相談内容ごとに合う専門家と、相談する順番を整理します。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【完全保存版】相続した不動産売却で後悔しないための“相談先6選”とその落とし穴とは？

相続不動産の相談先は「何に困っているか」で決まる

相続した不動産をめぐる悩みは、ほとんどが次の4つに分けられます。「税金がいくらかかるか」「名義をどう変えるか」「家族でどう分けるか」「不動産をどうするか（売る・貸す・持ち続ける）」です。それぞれ担当する専門家が違い、法律で決められた業務範囲もあります。たとえば税金の具体的な計算や申告の代理は税理士の業務で、不動産会社は個別の税額を断定できません。逆に、税理士は不動産の売却を仲介できません。

まずは「自分がいま一番困っていることはどれか」を一言で言える状態にすることが、相談先選びの出発点です。

相続不動産の主な相談先6つと得意分野

相続不動産の相談でよく登場する専門家は、次の6つです。

ほかに銀行や信託銀行の相続サービスもあります。窓口が一つにまとまる便利さはありますが、実務は提携先の士業や不動産会社に回されることが多く、手数料が上乗せになることもあります。費用の内訳を確認してから選びましょう。

【相談内容別】相続不動産の相談先 早見表

相談したい内容から、最初に行く先と、あわせて関わることが多い専門家を引けるようにしました。「第一相談先」で解決しきれないときに、どこと連携すべきかまで見ておくと、二度手間を避けやすくなります。

表から分かるとおり、不動産が絡む相続は、一つの専門家だけで完結することがほとんどありません。相続税の評価、遺産分割での公平な分け方、売却後の税金のどれを考えるにも「その不動産がいくらの価値か」という情報が必要だからです。

税理士に相続不動産の相談をすべきケース

税理士は「税金」の専門家です。相続不動産では、相続したときの相続税と、売ったときの譲渡所得税（所得税・住民税）の2つの場面で関わります。

相続税の申告・特例の判断

相続税には基礎控除があり、3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。たとえば相続人が子ども2人なら4,200万円で、遺産の総額がこれ以下なら原則として相続税はかかりません。ただ東京23区は土地の評価額が高くなりやすく、「財産は自宅だけ」という家庭でも基礎控除を超えることは珍しくありません。

そこで大きく効くのが小規模宅地等の特例です。被相続人の自宅の土地（特定居住用宅地等）は330㎡まで評価額を80%減らせ、賃貸アパートなどの貸付事業用の土地は200㎡まで50%減らせます。ただし、配偶者や同居していた親族などが取得すること、申告期限まで保有することといった要件があります。持ち家のない親族が使える、いわゆる「家なき子特例」もあります。誰がどの不動産を相続するかで、使える特例と税額が大きく変わるため、遺産分割の前に税理士へ相談しておく意味は大きいといえます。

相続税の申告と納付の期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。現金で一度に払えない場合のために、延納や物納の制度もあります。不動産が財産の大半を占める家庭では、納税資金をどう用意するか（売却するか、延納を使うか）も含めて早めに検討しましょう。

売却時の譲渡所得税と特例の検討

相続した不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。税率は所有期間で変わり、5年超なら20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下なら39.63%です。相続した不動産は被相続人の取得日と取得費を引き継ぐので、親が長く所有していた実家なら、相続してすぐ売っても5年超の税率になるのが一般的です。

注意したいのが取得費です。親が買ったときの売買契約書が見つからず取得費が分からない場合は、売却価格の5%を概算取得費にできます。ただし昔に買った土地ではこの額が実際より低くなりやすく、税額が膨らむ原因になります。実家の片付けの前に、売買契約書や領収書、通帳の記録を探しておくことが節税の第一歩です。

売却で使える主な特例は次の2つです。

• 取得費加算の特例：支払った相続税の一部を取得費に加えられる制度です。相続税の申告期限の翌日から3年以内、つまり相続開始から約3年10ヶ月以内の売却が要件です。
• 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除：親が一人で住んでいた家を相続して売る場合などに、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。2027年12月31日までの売却、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却、昭和56年5月31日以前の建築といった要件があります。2024年以降は、買主が売却した年の翌年2月15日までに耐震改修や取壊しをする場合も対象です。相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円になります。

この2つの特例は原則として併用できず、どちらが有利かはケースによります。期限を1日でも過ぎると使えなくなるので、売却を考え始めた時点で税理士に相談してください。税理士の選び方の詳しい比較は別の記事で解説しています。

司法書士・弁護士・その他士業に相談すべきケース

司法書士：相続登記と書類まわり

不動産の名義を被相続人から相続人へ変える「相続登記」は、司法書士の専門分野です。2024年4月1日から相続登記は義務になり、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。それ以前に相続して放置している不動産も対象なので、心当たりがあれば早めに確認しましょう。

実務上も、名義が被相続人のままだと売却も担保設定もできません。売却を考えているなら、登記は「いつかやること」ではなく売却の前提条件です。戸籍を集めると想定していなかった相続人が見つかることもあり、早く着手するほど余裕を持って対応できます。

司法書士の報酬は、不動産の数や相続人の人数、戸籍収集の範囲によって変わります。登記には報酬とは別に登録免許税などの実費もかかるので、見積もりでは「報酬」と「実費」を分けて出してもらうと比べやすくなります。

弁護士：争いがある・権利関係が複雑なとき

相続人同士で分け方がまとまらない、連絡がとれない相続人がいる、遺言の内容に納得できない、といった場合は弁護士の出番です。交渉や調停で代理人になれるのは弁護士だけです。実家を兄弟の共有名義にして先送りすると、将来売りたいときに全員の同意が必要になり、さらに次の相続で持ち主が増えていくので、共有は慎重に検討すべきです。

相続放棄を考える場合も、早めの相談が大切です。期限は相続開始を知った日から3ヶ月以内で、申立先は家庭裁判所です。注意したいのは、「不動産だけ放棄する」ことはできず、放棄すると預貯金を含む全財産を相続しない点です。借金と不動産の価値のどちらが大きいかを判断するために、不動産会社の査定を並行して取ることをおすすめします。

土地家屋調査士・行政書士

隣地との境界がはっきりしない、登記簿と現況の面積が違う、増築部分が登記されていない、といった場合は土地家屋調査士の領域です。東京23区の古い住宅地では境界標がなくなっていることも多く、売却時に買主や金融機関から境界の確定を求められることがあります。測量には隣地所有者の立ち会いが必要で、時間がかかる手続きなので、売却を考えるなら早めに境界の状況を確認しておくと安心です。行政書士は遺産分割協議書などの書類作成で関わりますが、不動産登記の申請はできないので、不動産がある相続では司法書士との役割分担を確認しておきましょう。

不動産会社に相続不動産の相談をすべきケース

不動産会社は「その不動産をどうするか」を一緒に考える相談先です。主に次のような相談に対応します。

• 相続した家・土地がいくらで売れるか（査定・相場の把握）
• 売る・貸す・持ち続ける・建て替えるのどれが良いか
• 空き家の管理や片付け、解体をどうするか
• 仲介で時間をかけて売るか、買取で早く現金化するか
• 再建築不可・狭小地・私道・借地など、売りにくい不動産をどうするか

「価格の情報」は他の専門家との相談でも土台になる

遺産分割で「実家を長男が取り、次男にはお金で精算する（代償分割）」場合、実家の時価がいくらかで精算額が決まります。相続放棄の判断でも、納税資金を用意するための売却でも、まずは不動産の価値が分からなければ話が進みません。査定は売ると決めていなくても、判断材料として取っておく価値がある情報です。

なお、相続税の評価額（路線価などに基づく）と、実際に売れる価格（時価）は別物です。路線価の高い23区でも、形が悪い土地や接道条件の悪い土地は時価が下がることがあり、その逆もあります。どちらの数字の話をしているのかを、相談のたびに確認するとよいでしょう。

空き家の放置と「いらない土地」の相談

相続した家を空き家のまま放置するのはおすすめできません。管理が行き届かず、特定空家等や管理不全空家に指定されて勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6）が外れ、税負担が最大6倍相当になることがあります。建物は人が住まないと傷みが早く、売るにしても貸すにしても選択肢が狭まります。

使い道のない土地は、2023年4月27日に始まった相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう方法もあります。ただし、審査手数料1筆1万4千円と負担金（原則20万円、面積に応じて増額）が必要で、建物がある土地、担保権が設定された土地、境界がはっきりしない土地などは対象外です。23区の宅地なら国庫帰属よりも売却の方が現実的なことも多いので、まずは売却の可能性を確かめてから比べるのが合理的です。

東京23区で相続不動産を扱うときの実務の勘所

23区の相続不動産では、地方とは違う論点がよく出てきます。たとえば幅の狭い道路に面していてセットバックが必要な土地、私道の持分や通行・掘削の承諾が問題になる土地、旗竿地や再建築不可の物件、借地権付きの建物などです。こうした物件は、査定する会社によって評価が大きく分かれやすいのが特徴です。

当社（株式会社Best to）は杉並区和田に事務所を構え、東京23区に絞って相続不動産を扱っています。杉並区をはじめとする住宅地では、昔ながらの狭い道や私道に面した実家の相談が多く、道路・境界・再建築の可否を最初に確認するだけで、とれる選択肢が見えてくるケースが少なくありません。税理士・司法書士と連携したワンストップ体制で、税金や登記の論点も含めて整理しています。

売却の流れや税金、高く売るためのポイントは相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツで詳しく解説しています。不動産会社の選び方そのものは別の記事で比較していますので、あわせてご覧ください。

相続不動産の相談で失敗しない手順と注意点

相続不動産の相談は「どこに行くか」と同じくらい「どの順番で行くか」が大切です。相続には期限のある手続きが多く、順番を間違えると特例が使えなくなったり、やり直しになったりします。

期限から逆算して相談の順番を決める

売却を考えている場合、査定から売買契約、引渡しまでには数ヶ月かかるのが一般的です。特例の期限ぎりぎりに動き出すと、値下げを急ぐことになりかねないので、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

相談を進める5つのステップ

よくある失敗パターン

• 査定額の高さだけで不動産会社を選ぶ：高い査定額は契約をとるための「見せ金」の場合もあります。根拠となる成約事例や、売れなかったときの価格見直しの方針を確認しましょう。
• 税金を考えずに分け方を決める：小規模宅地等の特例を使えない人が自宅を相続して税額が増える、共有にしたため空き家特例の計算が複雑になる、といったことが起こります。
• 窓口がばらばらで情報が伝わらない：税理士は売却時期を知らない、不動産会社は特例の期限を知らない、という状態では最適な判断ができません。専門家どうしが情報を共有できる体制を作ってください。
• 「とりあえず保留」で空き家を放置する：固定資産税の負担増や建物の劣化に加えて、特例の期限も進んでいきます。

なお、生前のうちから対策を考えたい場合は、税理士が中心の相談になります。たとえば相続時精算課税は、2024年1月以降は年110万円の基礎控除（累計2,500万円の特別控除とは別枠）ができ、使いやすくなりました。一方で、一度選ぶと暦年課税に戻れません。不動産を生前に贈与するか、相続まで持つか、売って現金にするかは、税理士と不動産会社の両方の視点で比べるのがおすすめです。

まとめ：相続不動産の相談は「困りごと別の専門家」と「連携できる窓口」で選ぶ

相続不動産の相談先は、困りごとの中身で決まります。税金なら税理士、相続登記なら司法書士、相続人同士の争いや相続放棄の判断なら弁護士、境界なら土地家屋調査士、価格・売却・活用・空き家なら不動産会社です。

そのうえで、相続には相続放棄3ヶ月、相続税申告10ヶ月、相続登記3年、各種特例の売却期限など、期限のある手続きが重なります。期限から逆算して相談の順番を決め、専門家どうしが情報を共有できる状態を作ることが、損をしない一番の近道です。

「何から手をつければいいか分からない」という段階なら、不動産の価値を把握できて士業と連携しているワンストップの窓口に、まず状況を整理してもらうのがおすすめです。東京23区の相続不動産なら、杉並区和田の株式会社Best toが、税理士・司法書士と連携して最初の一歩からお手伝いします。

よくあるご質問（Q&A）