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親が亡くなり、実家やアパートなどの不動産を相続することになったものの、「何から手をつければいいのか」「期限はいつまでなのか」と戸惑っていませんか。不動産の相続手続きは、相続放棄・相続税申告・相続登記など期限のある手続きが重なり、順番を誤ると選択肢が狭まることがあります。この記事では、不動産の相続手続きの流れを期限一覧とともに整理し、どこから専門家に頼むべきかまで東京23区の実務目線で解説します。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【2025年最新】不動産相続の手続き完全解説！名義変更・費用・相続税まで

不動産の相続手続きの全体像と期限一覧

相続が始まると、不動産に関係する手続きだけでも「相続人の確定」「財産の調査」「遺産分割」「名義変更（相続登記）」「相続税の申告」「その後の活用・売却」と多岐にわたります。まずは全体像をつかみ、どの手続きにいつまでの期限があるのかを一覧で確認しておきましょう。

不動産の相続に関わる主な期限一覧

この表を見ると分かるとおり、不動産の相続手続きは「最初の3ヶ月」に判断が集中します。相続放棄をするかどうかは、プラスの財産だけでなく住宅ローンや借入金、未払いの税金などのマイナスの財産も含めて判断しなければならず、不動産の価値が分からないまま3ヶ月が過ぎてしまうのはよくある失敗パターンです。

「知った日」起算の期限に注意

相続放棄や相続税の申告期限は「相続開始を知った日」を基準に数えます。同居していた家族であれば亡くなった日とほぼ同じになりますが、疎遠だった親族が後から相続人だと分かったケースなどでは起算日がずれることがあります。また相続登記の期限は「不動産を取得したことを知った日」から3年以内です。

2024年4月1日に相続登記の義務化が施行され、それ以前に相続した不動産で名義変更をしていないものも対象になっています。「親の代から祖父名義のまま」という土地は東京23区でも珍しくありません。名義が古いまま放置すると、相続人がねずみ算式に増えて遺産分割協議がまとまりにくくなるため、今回の相続をきっかけに過去の名義もあわせて確認しておくことをおすすめします。

不動産の相続手続きの流れ｜8つのステップ

ここからは、相続開始から不動産の活用・売却まで、一般的な流れを8つのステップで解説します。実際には複数のステップが並行して進むこともありますが、順番の考え方を押さえておくと手戻りが減ります。

最初の3ヶ月でやるべきことを優先する

8つのステップのうち、ステップ1〜4は相続開始から3ヶ月以内に終えることを目標にしましょう。葬儀や四十九日法要、各種解約手続きと重なる時期のため、気づけば2ヶ月以上経っていたという方も少なくありません。戸籍収集は郵送請求も含めると時間がかかるため、葬儀が落ち着いたらすぐに着手するのがコツです。

遺産分割の方法は「出口」とセットで考える

遺産分割で特に悩ましいのが不動産の分け方です。たとえば兄弟2人で実家を相続し、とりあえず2分の1ずつの共有にしたものの、後から一方が売りたい・もう一方は残したいと意見が割れ、売却も賃貸も進まなくなるケースがあります。共有名義の不動産は、売却や大規模な修繕に共有者全員の合意が必要になるため、「とりあえず共有」は将来のトラブルの火種になりやすい選択です。

売却して現金で分ける予定なら「換価分割」、誰か1人が住み続けるなら「代償分割」というように、不動産の出口を決めてから分割方法を選ぶと協議がスムーズになります。換価分割を前提にする場合は、売却に向けた準備や税金の考え方も早めに確認しておきましょう。

相続税の申告と不動産評価｜節税につながる特例

不動産は相続財産の中でも金額が大きくなりやすく、評価方法によって相続税額が大きく変わります。ここでは不動産の相続で押さえておきたい相続税の基本を整理します。

相続税がかかるかどうかは基礎控除で判断

相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。たとえば法定相続人が3人なら4,800万円までは相続税がかかりません。ただし東京23区は土地の評価額が高く、自宅の土地だけで基礎控除に近づくケースもあります。「うちは普通の家だから関係ない」と思い込まず、路線価などで概算を出しておくことが大切です。

土地は原則として路線価方式、建物は固定資産税評価額をもとに評価します。賃貸アパートや貸家の敷地は、借家権や借地権の割合を差し引いて評価できる場合があります。具体的な評価額の計算は土地の形状や接道状況によって補正が入るため、税理士に確認するのが安心です。

小規模宅地等の特例で評価額を大きく下げられる

自宅の土地を相続する場合に大きいのが小規模宅地等の特例です。被相続人が住んでいた土地（特定居住用宅地等）は330㎡まで評価額を80%減額でき、賃貸アパートなど貸付事業用の土地は200㎡まで50%減額できます。

ただし、この特例は配偶者または同居親族などが取得し、申告期限まで保有することなどが要件です。持ち家のない別居の子が使える「家なき子特例」もありますが、要件が細かく定められています。申告期限前に売却してしまうと特例が使えなくなる場合があるため、売却を検討している方は特に注意が必要です。

納税資金の準備と延納・物納

相続税は原則として現金で一括納付します。相続財産の大半が不動産で現金が少ない場合、10ヶ月以内に納税資金を用意できないこともあります。延納・物納の制度もありますが、要件や手続きの負担があるため、納税資金のために不動産を売却するなら早めの着手が重要です。申告期限直前に売り急ぐと、相場より低い価格で手放すことになりかねません。

また、被相続人から生前に相続時精算課税で贈与を受けていた場合、その財産は相続税の計算に関係します。2024年1月以降は年110万円の基礎控除が設けられましたが、一度選択すると暦年課税に戻れない制度のため、過去の贈与の内容もあわせて税理士に確認しておきましょう。

相続した不動産の出口を決める｜住む・貸す・売る・手放す

相続手続きを進めるうえで、最終的に不動産をどうするかを早い段階で考えておくことは非常に重要です。出口によって、遺産分割の方法も、使える税金の特例も変わるからです。

売却するなら譲渡所得税と特例の期限を確認

相続した不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税がかかります。税率は所有期間が5年超なら20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下なら39.63%です。相続した不動産は、被相続人の取得日と取得費を引き継ぐため、親が長く所有していた不動産であれば、相続後すぐに売っても5年超の税率になるのが一般的です。

注意したいのが取得費です。親が購入したときの売買契約書が見つからない場合、売却価格の5%を概算取得費とすることになり、取得費が小さくなって譲渡所得税が想定以上に膨らむことがあります。実家の片付けをする際は、売買契約書や建築時の請負契約書、領収書などを捨てずに保管しておきましょう。

税負担を軽くする代表的な特例が2つあります。1つ目は取得費加算の特例で、相続税を納めた方が、相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始から約3年10ヶ月以内）に売却すると、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。2つ目は被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除で、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件を満たし、2027年12月31日まで、かつ相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。2024年以降は買主が売却の翌年2月15日までに耐震改修や取壊しを行う場合も対象になり、相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円が上限です。

売却の具体的な流れや高く売るためのコツは、相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツで詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

空き家のまま放置するリスク

「いずれ考える」と空き家のまま置いておくと、固定資産税・都市計画税、火災保険、草木の手入れなどのコストがかかり続けます。さらに管理が行き届かず特定空家等（または管理不全空家）に指定され、勧告を受けると住宅用地の特例（固定資産税の課税標準が1/6になる特例）が外れ、土地の固定資産税が最大6倍相当に増えるおそれがあります。

東京23区は住宅が密集している地域が多く、空き家の老朽化や防犯面の問題は近隣トラブルにつながりやすい傾向があります。遠方に住んでいて管理が難しい場合は、早めに売却や賃貸の方向性を決めるか、管理サービスの利用を検討しましょう。

売れない土地は相続土地国庫帰属制度も選択肢

2023年4月27日に始まった相続土地国庫帰属制度を使うと、相続した土地を国に引き取ってもらえる場合があります。審査手数料は1筆あたり1万4千円で、承認されると負担金（原則20万円、面積に応じて増額）を納めます。ただし建物がある土地、担保権が設定されている土地、境界が明らかでない土地などは対象外です。東京23区の土地であれば、多くの場合は売却という選択肢が現実的ですが、地方にある土地を一緒に相続した場合などには検討の余地があります。

不動産の相続手続きを専門家に頼む範囲と費用の考え方

相続手続きはご自身で進めることも可能ですが、すべてを1人で抱えると時間も精神的な負担も大きくなります。どの手続きを誰に頼めるのかを整理しておきましょう。

自分でできること・頼んだ方がよいこと

戸籍の収集や名寄帳の取得、固定資産税の納税通知書の確認などは、時間さえ確保できればご自身でも十分対応できます。一方で、相続税の申告や土地の評価は専門知識が必要で、評価を誤ると払い過ぎや申告漏れにつながるため、相続税がかかりそうな場合は税理士への依頼が現実的です。相続登記は自分で申請する方もいますが、相続人が多いケースや数代前の名義が残っているケースでは、司法書士に任せた方が結果的に早く終わることが多いでしょう。

費用は「手間と損失の回避」で考える

専門家への報酬は、財産の規模・相続人の数・不動産の数・難易度によって大きく変わるため、一律の金額では示しにくいのが実情です。見積もりを比較する際は、報酬額だけでなく「どこまでを含むのか（戸籍収集や登録免許税の実費は別か等）」を確認しましょう。

費用を判断する際に意識したいのは、専門家に依頼することで回避できる損失です。たとえば小規模宅地等の特例の適用漏れ、取得費加算の期限切れ、空き家の3,000万円特別控除の要件を満たせずに売却してしまうといったケースでは、報酬を大きく上回る税負担が生じる可能性があります。特例の期限と要件を踏まえて段取りを組めるかどうかが、専門家に頼む価値のポイントです。

窓口を一本化するメリット

相続手続きでよくある悩みが、「司法書士・税理士・不動産会社にそれぞれ同じ説明を繰り返さなければならない」というものです。各専門家の間で情報が共有されないと、たとえば税理士は「申告期限まで保有を」と言い、不動産会社は「早く売った方がいい」と言うなど、方針がちぐはぐになることもあります。

株式会社Best toは杉並区和田に拠点を置く、東京23区に特化した相続に強い不動産会社です。提携する司法書士・税理士などの専門家と連携し、相続登記から相続税の相談、売却・活用までをワンストップでサポートしています。不動産の査定を起点に、遺産分割や相続放棄の判断材料をそろえるところからお手伝いできますので、「何から始めればよいか分からない」という段階でもお気軽にご相談ください。

東京23区で不動産を相続するときの注意点

同じ相続手続きでも、東京23区の不動産には地域特有の論点があります。杉並区をはじめとする住宅地で相続のご相談を受ける中で、特に多いポイントを紹介します。

評価額が高く、相続税の対象になりやすい

前述のとおり、23区内は路線価が高い地域が多く、自宅と預貯金だけでも基礎控除を超えるケースがあります。相続税の申告が必要かどうかの見極めは、早めに行うほど選択肢が残ります。申告が必要になりそうな場合は、小規模宅地等の特例を使えるかどうか、誰が自宅を取得するかを遺産分割と合わせて検討しましょう。

狭小地・旗竿地・再建築の可否

23区の古い住宅地では、間口の狭い旗竿地や、接道条件を満たさず建て替えが難しい土地、私道に面した土地なども少なくありません。こうした土地は、相続税評価では一定の補正が入る一方、売却時には買い手が限られ価格に影響することがあります。相続税評価額と実際に売れる価格は一致しないことを前提に、査定で市場価格を確認しておくことが大切です。

境界・私道・古い建物の確認

隣地との境界標が見当たらない、私道の持分や通行・掘削の承諾が整理されていない、といった状態では、売却の際に買主や金融機関から確認を求められることがあります。境界確定には隣地所有者の立ち会いが必要で時間がかかるため、売却や国庫帰属を視野に入れている場合は、相続手続きと並行して早めに土地家屋調査士へ相談しておくと安心です。

また、昭和56年5月31日以前に建築された実家は、空き家の3,000万円特別控除の対象になる可能性がある一方、耐震性の面で売却方法の検討が必要になります。建物を残して売るか、取壊して更地で売るか、買主側で耐震改修や取壊しを行う形にするかによって、手取り額やスケジュールが変わるため、税理士と不動産会社の両方に相談しながら決めるのがおすすめです。

相続人が遠方・多忙な場合の進め方

相続人の一部が地方や海外に住んでいる場合、遺産分割協議書への署名押印や印鑑証明書の取得に時間がかかります。オンライン面談や郵送での持ち回り署名を活用し、スケジュールに余裕を持たせましょう。相続人の中に連絡が取りにくい方がいる場合は、早めに弁護士への相談も選択肢に入れておくと、期限ぎりぎりで慌てる事態を防げます。

まとめ：不動産の相続手続きは期限から逆算して早めに動く

不動産の相続手続きは、相続放棄の3ヶ月、相続税の申告・納付の10ヶ月、相続登記の3年という3つの期限を軸に、全体の流れを逆算して進めることが大切です。特に最初の3ヶ月で相続人と財産を把握し、不動産のおおよその価値を確認しておくと、その後の判断がスムーズになります。

• 相続開始直後は、遺言書の確認・戸籍収集・財産調査を優先し、3ヶ月以内に相続放棄の要否を判断する
• 遺産分割は「住む・貸す・売る・手放す」の出口とセットで考え、安易な共有名義は避ける
• 売却するなら取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除など、期限のある特例を意識してスケジュールを組む
• 登記は司法書士、相続税は税理士、売却・活用は不動産会社と、役割に応じて専門家を組み合わせる

税額や特例の適用可否は個別の事情によって異なります。東京23区で不動産を相続し、手続きの進め方や売却・活用の方向性に迷われている方は、税理士・当社にご確認ください。株式会社Best toが、相続不動産の査定から専門家との連携まで一貫してサポートいたします。

よくあるご質問（Q&A）