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【2026年版】実家を売却する前に知るべき手順と注意点｜東京23区の専門家が解説
2026.10.29相続コラム
親が施設に入ることになった、実家が空き家になりそう、親の住み替えを考えている――そんなきっかけで「実家の売却」を考え始めたものの、何から手をつければよいか分からない方は少なくありません。実家の売却は、名義が誰にあるか、親が存命か、いつ売るかによって、手順も税金も大きく変わります。この記事では、東京23区の相続不動産を専門に扱う当社が、売却前に知っておきたい手順と事前準備、つまずきやすい注意点を順番に解説します。
実家の売却がうまくいくかどうかは、売り出す前に「①名義人の確認」「②売るタイミング（親の存命中か相続後か）」「③費用と税金の試算」の3つを固められるかで大きく変わります。親が存命の場合は、判断能力があるうちに本人の意思で進めることが何より大切です。認知症が進むと、売却手続きそのものが難しくなります。税金は所有期間や特例の使い方によって数百万円単位で変わることもあるため、査定と並行して税理士・不動産会社に相談することをおすすめします。
▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【不動産売却】まずやるべき3つの成功ポイント！売る前に準備すべき相場・費用・名義整理とは？
実家を売却する前に確認すべき3つの前提
実家の売却は、自分の家を売る場合と違い、「誰が売主になるのか」がはっきりしていないことがよくあります。いきなり査定を頼む前に、次の3点を家族で確認しておきましょう。ここが曖昧なまま進めると、契約直前になって手続きが止まってしまいます。
名義人（所有者）は誰になっているか
不動産を売却できるのは、原則として登記簿上の所有者本人だけです。名義は、法務局で登記事項証明書を取るか、オンラインの登記情報提供サービスで確認できます。よくあるのが「父の名義だと思っていたら祖父の名義のままだった」「土地は父、建物は父と母の共有だった」というケースです。売却の準備は、まず登記簿で名義を確認するところからと考えてください。
名義が亡くなった方のままの場合は、売却の前に相続登記が必要です。2024年4月1日からは相続登記が義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしなければなりません。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。祖父母の代から名義が止まっている実家は相続人が多くなり、戸籍の収集や遺産分割協議だけで数ヶ月かかることもあります。早めに着手しましょう。
親が存命か、すでに相続が発生しているか
親が存命なら、売主は親本人で、子どもは手続きをサポートする立場です。すでに相続が発生している場合は、遺産分割で実家を取得した相続人（または共有で相続した相続人全員）が売主になります。この2つでは、必要な書類も使える税金の特例も変わります。
この記事では、主に「親が存命のうちに実家を売る」「親の住み替えに合わせて実家を売る」ケースを中心に解説します。相続した後の売却の流れや税金については、相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツで詳しくまとめていますので、あわせてご覧ください。
売る理由と「いつまでに売りたいか」を家族で共有する
施設の入居費用に充てたい、親の住み替え資金にしたい、空き家の管理が負担になっている、きょうだいで公平に分けたい――理由によって、優先すべきが「価格」なのか「スピード」なのかが変わります。施設の入居一時金の支払期限や、住み替え先の引き渡し日が決まっているなら、そこから逆算して売り出し時期を決めます。
査定から引き渡しまでは、一般的に数ヶ月はかかると見ておくと安心です。測量や相続登記が必要な場合は、さらに時間がかかります。また、親が存命の場合も、将来の相続人になるきょうだいには早めに方針を共有しておきましょう。「知らないうちに実家が売られていた」という不満は、相続のときの揉めごとの火種になりやすいためです。
実家売却の手順｜準備から引き渡しまでの8ステップ
実家を売却する一般的な流れは次のとおりです。親が存命の場合も相続後の場合も、大きな流れは同じです。違いが出るのは、主に「誰が売主として手続きするか」と「税金の特例」です。
登記事項証明書、公図、地積測量図、固定資産税の納税通知書を用意し、名義人・共有者・抵当権の有無を確認します。共有名義の場合は、売却に共有者全員の同意が必要です。
購入時の売買契約書、建築請負契約書、リフォームの領収書は、譲渡所得税を計算するときの「取得費」の根拠になります。押し入れや金庫、親の書類箱などを、親が元気なうちに一緒に探しておくのが理想です。
ポータルサイトの売り出し事例や、国の不動産取引価格情報などで周辺の相場をつかんだうえで、複数の会社に査定を依頼します。査定額の高さではなく、「なぜその価格になるのか」という根拠を比べましょう。
売却価格から諸費用と税金を差し引いた「手取り額」を試算します。そのうえで、仲介と買取のどちらにするか、建物を残すか解体するか、売り出し価格をいくらにするかを決めます。
不動産会社と媒介契約を結びます。契約の種類は一般・専任・専属専任の3つで、複数社に依頼できるか、活動報告の頻度などが異なります。実家が遠方にある場合は、報告や相談のしやすさも選ぶ基準になります。
家財（残置物）の整理と最低限の清掃をしておくと、印象がよくなります。空き家の場合は、鍵の管理や換気・通水などを不動産会社と分担します。
重要事項説明を経て、売買契約を結び、手付金を受け取ります。古い実家では、契約不適合責任（引き渡し後に見つかった不具合への責任）の範囲をどう定めるかが重要になります。
残りの代金を受け取り、抵当権の抹消と所有権移転登記を行い、鍵を引き渡します。売却益が出た場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。
親が遠方に住んでいる、高齢で契約の場に来られないという場合も、司法書士が自宅や施設を訪ねて本人確認をする、書類を郵送でやり取りする持ち回り契約にするなど、進め方の工夫はできます。ただし、売主本人の意思確認を省くことはできません。この点は、次の章で詳しく説明します。
親が存命中に実家を売却する場合の注意点
判断能力があるうちに、親本人の意思で進める
親名義の実家を、子どもが親に代わって勝手に売ることはできません。委任状をもらって子どもが窓口役になることはできますが、契約や登記のときには、司法書士などが親本人の意思を確認します。
問題になるのが認知症です。親が認知症などで判断能力を失うと、本人も家族も実家を売却できなくなります。この場合は家庭裁判所で成年後見人を選任する必要があり、さらに本人が住んでいる（住んでいた）不動産を売るには家庭裁判所の許可も必要です。成年後見は本人の財産を守るための制度なので、「家族の都合」による売却は認められにくく、選任までにも時間がかかります。
実家の売却を考え始めたら、親が元気なうちに方針を決め、必要なら家族信託や任意後見の準備も専門家に相談しておくことをおすすめします。
住み替えなら「売り先行」か「買い先行」かを決める
親が実家を売って、マンションや子ども世帯の近くへ移る場合は、売却と購入のどちらを先に進めるかで、資金計画も暮らしの負担も変わります。
| 項目 | 売り先行 | 買い先行 |
|---|---|---|
| 進め方 | 実家を先に売り、売却額が決まってから新居を購入する | 新居を先に決めてから実家を売る |
| メリット | 売却額が確定するので資金計画を立てやすい | 新居をじっくり選べ、引越しが1回で済む |
| デメリット | 仮住まいが必要になり、引越しが2回になることがある | 実家が売れないと住居費が二重になり、つなぎ資金が必要になる |
| 向いているケース | 実家の売却代金を新居の購入資金に充てたい | 自己資金に余裕があり、高齢の親の負担を減らしたい |
高齢の親の住み替えでは、引越しの回数を減らしたい一方で、実家が売れ残るリスクも避けたいところです。売買契約に「引き渡し猶予」（売却後も一定期間住み続けられる特約）を付ける方法や、期限までに売れなければ不動産会社が買い取る条件付きの仲介など、両方のバランスを取る選択肢もあります。
親が施設に入居した後の実家はどうするか
親が施設に入り、その後に親が実家を売る場合、マイホームを売ったときの特別控除（居住用財産の特例）が使える可能性があります。ただし、「住まなくなってから一定期間内に売ること」などの要件があり、期間を過ぎると使えなくなる点に注意が必要です。施設への入居が決まった時点で、売るか、相続まで持ち続けるかを税理士・当社にご相談ください。
また、空き家になった実家は、通風・通水、庭木の手入れ、郵便物の管理、防犯など、思った以上に手間がかかります。管理を続けるコストも含めて判断しましょう。
「先に子どもへ贈与してから売る」は得になるか
「先に子どもに贈与しておけば、後が楽なのでは」という相談もよくいただきます。生前贈与には相続時精算課税という制度があり、2024年1月以降は年110万円の基礎控除が設けられました（累計2,500万円の特別控除とは別枠です）。ただし、一度選ぶと暦年課税には戻れません。
さらに、贈与を受けた子どもがその実家に住んでいなければ、売るときに居住用財産の特例は使えません。贈与のときには登録免許税や不動産取得税もかかります。「贈与してから子どもが売る」流れは、かえって税金や費用が増えることが多いので、実行する前に税理士への確認をおすすめします。
実家は「相続前」と「相続後」どちらで売却するのが得か
同じ実家でも、親が生きているうちに親が売るか、相続した後に子どもが売るかで使える特例が変わり、税額に数百万円の差が出ることがあります。考え方は、次の動画でも解説しています。
▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜家は「相続前」と「相続後」どっちで売るのが得？税金で数百万円の差が出る理由
| 項目 | 相続前（親が売る） | 相続後（子が売る） |
|---|---|---|
| 売主 | 親本人 | 実家を相続した相続人 |
| 取得日・取得費 | 親が取得した日・価格で計算 | 被相続人（親）の取得日・取得費を引き継ぐ |
| 使える可能性がある主な特例 | 居住用財産の特例（親が住んでいた家の場合） | 空き家の3,000万円特別控除、取得費加算の特例 |
| 相続税への影響 | 不動産が現金に変わり、売却代金が相続財産になる | 小規模宅地等の特例で土地の評価額を下げられる可能性がある |
| 主な注意点 | 親の判断能力が必要／売却後の住まいの確保 | 遺産分割協議・相続登記が必要／共有だと意見の統一が必要 |
相続後に売る場合に使える特例のポイント
- 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除：2027年12月31日までの売却であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、昭和56年5月31日以前に建てられた家であることなどが要件です。2024年以降は、買主が売却した年の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しをする場合も対象になりました。相続人が3人以上の場合は、1人あたり2,000万円になります。
- 取得費加算の特例：相続税を納めた人が、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）の翌日から3年以内、つまり相続開始からおよそ3年10ヶ月以内に売ることが要件です。納めた相続税の一部を取得費に加えられます。
- 小規模宅地等の特例：特定居住用宅地等は330㎡まで評価額を80%減らせます。ただし、配偶者や同居していた親族などが取得し、申告期限まで持ち続けることなどの要件があります（持ち家のない別居の子が使える「家なき子特例」もあります）。申告期限より前に売ると、この特例が使えなくなる場合があります。
東京23区は土地の評価額が高いため、相続税がかかる家庭も珍しくありません。相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で、たとえば相続人が子ども2人なら4,200万円です。小規模宅地等の特例が使えるのに、相続前に売って現金にしてしまうと、評価を下げるメリットを失うことがあります。反対に、相続税がかからず、親の居住用財産の特例が使える家庭なら、相続前に売るほうが有利なこともあります。
どちらが得かは、相続税と譲渡所得税をあわせて試算しないと判断できません。片方の税金だけを見て決めないようにしましょう。
実家売却にかかる費用と税金の考え方
売却時にかかる主な費用
- 仲介手数料：不動産会社に払う成功報酬です。上限額は宅地建物取引業法で決まっており、売却価格に応じて計算します。
- 印紙税：売買契約書に貼る印紙代です。
- 登記費用：住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消、名義が亡くなった方のままの場合の相続登記などの費用（登録免許税・司法書士報酬）です。
- 測量・境界確定費用：土地の面積や境界をはっきりさせるための費用です。
- 解体費用：建物を取り壊して更地で売る場合にかかります。
- 残置物の処分費用：家具・家電・衣類など、家財の片付け費用です。
- 譲渡所得税・住民税：売却で利益（譲渡所得）が出た場合にかかります。
実家の売却で見落としがちなのが、測量費と残置物の処分費です。数十年分の家財が残っている実家では、片付けだけでまとまった費用と時間がかかります。思い出の品の仕分けは家族にしかできないので、売り出しの前から少しずつ進めておくと、後のスケジュールが楽になります。
譲渡所得税の計算方法と税率
譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算し、これに所有期間に応じた税率をかけます。
| 所有期間 | 税率 | 内訳 |
|---|---|---|
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315% | 所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5% |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63% | 所得税・復興特別所得税・住民税の合計 |
実家は親が何十年も前に買ったものが多く、長期譲渡所得になるケースがほとんどです。相続後に売る場合も、被相続人の取得日を引き継ぐため、相続した直後に売っても長期扱いになることがよくあります。所有期間の数え方には独自のルールがあるので、売る時期が5年の境目に近い場合は税理士に確認しましょう。
取得費が分からないと、税金が大きく増える
購入時の契約書などが見つからず取得費が分からない場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算できます。ただ、実際の購入価格がそれより高ければ、本来より多く税金を払うことになります。
たとえば、実家を5,000万円で売り、譲渡費用が200万円かかったとします。取得費が分からず概算取得費（5%＝250万円）を使うと、譲渡所得は4,550万円、税額は約924万円（20.315%で計算）です。一方、資料が見つかって取得費が2,000万円だと証明できれば、譲渡所得は2,800万円、税額は約569万円です。書類が1枚見つかるかどうかで、税額が数百万円変わることがあるわけです。
売れるまでの固定資産税と空き家のリスク
実家を空き家のまま放置するのはおすすめできません。管理が不十分で「特定空家等」や「管理不全空家」に指定され、勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6）が外れ、土地の固定資産税が最大6倍相当になることがあります。東京23区では区ごとに空き家対策が進んでおり、近所からの苦情がきっかけで区から連絡が来ることもあります。売るか持ち続けるかは、管理の手間と税負担も含めて早めに判断しましょう。
東京23区で実家を売却するときの実務の勘所
同じ実家の売却でも、東京23区には特有の注意点があります。査定額だけで判断せず、次のポイントを売り出し前に確認しておくと、価格交渉や引き渡しでつまずきにくくなります。
境界と測量：隣家との距離が近い23区では要注意
古くからの住宅地では、境界標がない、隣家のブロック塀が越境している、といったケースがよくあります。土地の単価が高い23区では、わずかな面積の違いでも価格に影響するため、買主から確定測量を求められることが一般的です。隣地の所有者との立ち会いが必要で、相手が遠方に住んでいたり代替わりしていたりすると、確定測量に数ヶ月かかることもあります。売却を決めたら、早めに測量の要否を確認しましょう。
接道・再建築の可否と私道の権利
細い路地沿いの実家では、建て替え時のセットバック（道路の幅を確保するための後退）が必要なことや、旗竿地で接道の条件を満たしていないことがあります。再建築ができない土地は、買主が限られるため価格に大きく影響します。また、前の道が私道の場合は、私道の持分があるか、通行や掘削（ガス・水道工事）の承諾を得られるかも買主が気にするポイントです。
建物は残すか、解体して更地にするか
昭和56年5月31日以前に建てられた旧耐震の木造住宅は、買主が建て替えを前提に考えることが多く、「古家付き土地」として売り出すのが一般的です。先に解体すると、解体費用を前払いすることになり、時期によっては翌年の固定資産税が上がることもあります。相続後の空き家特例は、買主が翌年2月15日までに取り壊す場合も対象になり得るため、今の状態のまま売り出し、解体は買主に任せるという選択肢も検討できます。
売りにくい実家も、選択肢を広げて考える
条件が厳しく仲介ではなかなか買い手がつかない場合は、不動産会社による買取も選択肢になります。仲介より価格は下がる傾向がありますが、契約不適合責任の負担が軽くなり、残置物があるままでも引き渡せることがあるなど、手間と時間を減らせる利点があります。なお、相続後の土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」もありますが、建物がある土地や境界がはっきりしない土地は対象外で、審査手数料（1筆1万4千円）と負担金（原則20万円、面積に応じて増額）もかかります。23区の実家なら、まずは売却の可能性を探るのが現実的です。
当社は杉並区和田に拠点を置き、東京23区の相続不動産を専門に扱っています。杉並区をはじめとする住宅地では、私道や狭い土地、旧耐震の木造住宅が残る実家のご相談を多くいただいています。査定から税理士・司法書士・解体業者などとの連携まで窓口を一つにまとめ、ご家族の負担を減らせるようお手伝いしています。
まとめ：実家の売却は「名義・タイミング・税金」の事前準備で差がつく
実家の売却は、査定を頼む前の準備で結果が大きく変わります。最後に、要点を振り返ります。
- まず登記簿で名義人を確認する。亡くなった方の名義のままなら相続登記が必要で、相続登記には3年以内の義務がある
- 親が存命なら、売主は親本人。判断能力があるうちに本人の意思で進め、住み替えでは売り先行・買い先行を資金計画に合わせて選ぶ
- 相続前と相続後では使える特例が違う。相続税と譲渡所得税をあわせて試算して、売る時期を決める
- 購入時の契約書などの取得費の資料を探し、測量・残置物・解体の段取りも早めに始める
実家の売却は、家族の思い出と、税金・法律の判断が重なる大きな決断です。何から始めればよいか迷ったら、まずは名義の確認と相場の把握から始めてみてください。個別の税額や特例を使えるかどうかの判断は、税理士・当社にご確認ください。
相続した不動産、売る前にまずご相談ください
株式会社Best toは、東京23区に特化した不動産の売買仲介会社です。相続に強い体制で、「売るべきか・いつ・どう売るか」を税務・法務まで含めてご提案します。査定・ご相談は無料です。
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