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親が亡くなって実家を相続することになり、「小規模宅地の特例を使えば相続税がかなり下がるらしい」と聞いた方は多いのではないでしょうか。ただ、この特例は誰がどう相続し、いつまで持ち続けるかで使えるかどうかが変わります。特例を使ったあとに実家を売るタイミングを間違えると、減額が取り消されることもあります。この記事では、特例の要件と、適用後に実家を売るときの期限と注意点を、相続不動産の実務の目線でまとめました。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【知らなきゃ大損】小規模宅地等の特例をわかりやすく解説。相続税が何百万円も変わります

小規模宅地の特例とは｜土地の評価額を最大80%減らす制度

小規模宅地等の特例は、亡くなった方（被相続人）が自宅や事業に使っていた土地について、相続税を計算するときの評価額を大きく下げられる制度です。正式名称は「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」です。

土地は相続財産の中でも金額が大きくなりがちです。そのまま課税すると、相続人が住み続ける家や、生活の基盤になる事業用の土地を、相続税を払うために手放さなければならないことがあります。それを防ぐために設けられたのがこの特例です。

対象になる土地と減額の割合

この特例は土地の使われ方で区分が分かれます。相続の相談で特に多いのは、実家の土地にあたる「特定居住用宅地等」と、アパートや貸駐車場などの「貸付事業用宅地等」です。

たとえば自宅の土地の評価額が5,000万円で、面積が330㎡以内なら、特例を使うと評価額は1,000万円として扱われます。4,000万円分が課税の対象から外れることになり、相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）の範囲内に収まって相続税がかからなくなるケースも珍しくありません。

複数の区分の土地がある場合の面積の組み合わせ方や、路線価をもとにした評価額の具体的な計算方法は、当メディアの評価・計算をテーマにした別記事で詳しく解説しています。本記事では「使えるかどうか」と「使った後に売れるかどうか」に絞ってお伝えします。

「相続税が8割減る」の正しい意味

よく「小規模宅地の特例で相続税が8割減る」と言われますが、正確には土地の評価額が8割減る制度です。相続税そのものが8割減るとは限りません。

相続税は、すべての財産の合計から基礎控除などを差し引いた金額に税率をかけて計算します。預貯金や株式が多い家庭では、土地の減額分がそのまま税額に反映されるわけではありません。一方で、財産のほとんどが自宅という家庭では、特例のおかげで相続税がゼロになることもあります。どれだけ効果があるかは財産の構成次第なので、概算でも早めに試算しておくと判断しやすくなります。

相続税がゼロでも申告が必要

見落とされやすいのが、特例を使った結果、相続税がゼロになる場合でも相続税の申告が必要という点です。特例は申告書に必要書類を添えて提出することで適用されます。「税金がかからないから何もしなくていい」と放置すると、特例が使えず、本来払わなくてよい相続税が発生するおそれがあります。

相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。延納や物納の制度もありますが、まずは期限内に申告できるよう、遺産分割と書類集めを進めることが大切です。

小規模宅地の特例の要件｜誰が実家を相続するかで変わる

特定居住用宅地等の特例は、「被相続人が住んでいた土地であること」に加えて、その土地を誰が取得するかで要件が変わります。大きく分けて、配偶者・同居親族・家なき子の3パターンです。

配偶者が取得する場合

配偶者が自宅の土地を取得する場合は、居住や保有の要件がありません。そのため、相続した後に配偶者が施設に入る、別の住まいに移るといった場合でも、特例の対象になるのが一般的です。

ただし、配偶者が実家を相続するかどうかは、相続税だけで決めないほうがよい場面もあります。配偶者が亡くなったときの「二次相続」では、配偶者の税額軽減や小規模宅地の特例が使えない可能性があり、子の負担が大きくなることがあるからです。一次相続と二次相続の合計で考えるのが基本です。

同居していた親族が取得する場合

被相続人と一緒に住んでいた子などの親族が取得する場合は、次の2つが要件です。

• 相続開始の直前から、相続税の申告期限まで、引き続きその家に住んでいること
• 相続税の申告期限まで、その土地を持ち続けていること

つまり、申告期限より前に売却したり引っ越したりすると、特例が使えなくなる可能性があります。同居していた子が「実家はもう広すぎるから早く売りたい」と考えても、申告期限までは住み続け、持ち続ける必要がある点に注意しましょう。

二世帯住宅の場合は、建物の構造や登記の仕方（区分登記をしているかどうか）で、同居とみなされるかが変わることがあります。二世帯住宅の実家がある方は、登記簿の内容を確認したうえで専門家に相談すると安心です。

別居の子が取得する場合（家なき子特例）

親と別居していた子でも、いわゆる「家なき子特例」の要件を満たせば、特定居住用宅地等として80%減の対象になり得ます。主な考え方は次のとおりです。

• 被相続人に配偶者がおらず、同居していた相続人もいないこと
• 相続開始前の一定期間、取得する人やその配偶者・近い親族などが所有する家に住んでいないこと
• 過去に住んでいた家を、相続開始時点で所有していないこと
• 相続税の申告期限まで、その土地を持ち続けること

賃貸住まいの子が実家を相続するケースで使われることが多い特例ですが、平成30年度の改正などで要件が厳しくなり、判断が難しい部分もあります。「持ち家ではないから大丈夫」と自己判断せず、税理士に確認しましょう。家なき子の場合も、住み続ける必要はないものの、申告期限までの保有は必要です。

親が老人ホームに入っていた場合

親が亡くなる前に老人ホームへ入居していて、実家が空き家になっていたケースもよくあります。この場合でも、要介護認定などを受けて入居していた、実家を他人に貸していなかったなど一定の条件を満たせば、実家の土地を「被相続人が住んでいた土地」として特例の対象にできる場合があります。入居時の介護認定の記録や施設の契約書が必要になることがあるので、捨てずに保管しておきましょう。

小規模宅地の特例を使った後に実家を売る時の期限

ここからが本記事の中心です。特例を使った実家をいつ売ってよいのかを、時系列で整理します。

申告期限（10ヶ月）より前の売却は要注意

同居親族や家なき子が特例を使う場合、申告期限までに売却すると「申告期限まで保有」という要件を満たせなくなります。売買契約を結んだだけでも引き渡しの時期などによって判断が分かれることがあるため、申告期限前に売買契約や引き渡しを行う予定がある場合は、事前に税理士に確認してください。

特例が使えなくなると、土地の評価額が元に戻り、相続税が数百万円単位で増えることもあります。「買い手が見つかったから早く売りたい」という気持ちは自然ですが、相続税への影響を確認してから動くのが安全です。

なお、申告期限より前でも、売却の準備は進められます。査定を受けて相場を知る、境界や越境の状況を確認する、家財の片付けを始めるといった作業は、特例の要件には影響しません。準備は早めに、契約・引き渡しは申告期限の後にという段取りが、実務では進めやすい方法です。

申告期限の後なら売っても特例は原則維持される

申告期限まで保有（同居親族の場合は居住も）を続けていれば、その後に売却しても、特例が後から取り消されることは原則としてありません。申告期限の翌日以降であれば、住み替えや売却を検討できます。

「特例を使ったら何年も持ち続けないといけない」と誤解している方もいますが、保有の要件はあくまで申告期限までです。ただし、相続税の申告内容に誤りがあった場合の税務調査などは別の問題です。申告の際の要件確認は丁寧に行いましょう。

遺産分割がまとまらない場合

小規模宅地の特例は、その土地を誰が取得するかが決まっていないと使えないのが原則です。相続人同士の話し合いがまとまらず、申告期限までに遺産分割ができない場合は、いったん特例を使わずに申告・納税し、一定の手続きをしたうえで期限後に分割が決まれば、更正の請求で特例を適用できる場合があります。手続きの期限や必要書類は細かく決まっているため、分割が長引きそうなときは早めに税理士へ相談してください。

また、分割が決まらないまま売却の話を進めると、「誰が保有しているのか」があいまいになり、特例の判断がさらに難しくなります。売却を前提にするなら、まずは誰が取得するか、売却代金をどう分けるかを話し合っておくことが大切です。

実家を売る時の税金と、併せて使える特例

小規模宅地の特例は「相続税」を下げる制度です。実家を売るときにかかる「譲渡所得税（所得税・住民税）」は別に考える必要があります。売却のタイミングによって使える特例が変わるため、ここも期限を意識しておきましょう。

譲渡所得税の基本

不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いて計算します。

税率は所有期間で変わり、5年超なら20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下なら39.63%です。相続した不動産は、亡くなった方の取得日と取得費を引き継ぐため、親が長く持っていた実家なら、相続してすぐ売っても5年超の税率になるのが一般的です。

注意したいのが取得費です。親が何十年も前に買った実家では、購入時の売買契約書が見つからないことがよくあります。取得費が分からない場合は売却価格の5%を概算取得費にできますが、東京23区のように土地の値上がりが大きい地域では、利益が大きく計算されて税金が膨らみがちです。実家の片付けでは、古い売買契約書や領収書を探しておくことをおすすめします。

取得費加算の特例（相続開始から約3年10ヶ月以内）

相続税を払った人が、相続した不動産を相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始から約3年10ヶ月以内）に売った場合、払った相続税のうち一定額を取得費に加えられます。取得費が増える分、譲渡所得が減り、税金が下がる仕組みです。

ここで押さえておきたいのは、小規模宅地の特例で相続税が少なくなっている場合や、相続税がゼロの場合は、加算できる金額も小さくなる（またはゼロになる）点です。小規模宅地の特例と取得費加算は対立するものではありませんが、「両方使えば大きく下がる」とは限りません。

空き家の3,000万円特別控除

亡くなった方が一人で住んでいた古い実家を相続し、空き家のまま売る場合は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」が使える可能性があります。主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど（旧耐震基準の時代の建物）
• 相続開始の直前に、被相続人以外に住んでいた人がいないことなど
• 2027年12月31日までの売却で、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 耐震改修をするか、取り壊して更地にすること（2024年以降は、買主が売却の翌年2月15日までに耐震改修・取壊しを行う場合も対象）

相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額が2,000万円になります。また、空き家の3,000万円控除と取得費加算の特例は、同じ売却では併用できず、どちらか有利なほうを選ぶのが一般的です。

小規模宅地の特例との関係で注意したいのは、同居親族が特例を使ったケースです。空き家特例は「相続開始の直前に被相続人以外が住んでいなかった」ことが前提になるため、同居していた子が相続した実家では空き家特例は使えません。この場合は、自分が住んでいた家を売るときの特例など、別の制度の対象になるかを税理士と確認しましょう。一方で、家なき子特例で相続した一人暮らしの親の実家なら、相続税は小規模宅地の特例、売却時は空き家特例、と両方の制度の対象になり得ます。

売却の手順や税金の全体像は、相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツでも詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

特例を使って実家を売るまでの進め方

ここまでの期限を踏まえて、相続開始から売却までの流れを6つのステップに整理しました。

このように、「10ヶ月」と「約3年10ヶ月」と「3年目の年末」の3つの期限を軸に考えると、売却の時期を決めやすくなります。申告期限後すぐに売れるよう、ステップ3の準備を並行して進めておくのがおすすめです。

東京23区の実家で注意したいポイント

東京23区の住宅地は、地方に比べて土地の単価が高いため、小規模宅地の特例の効果が大きく出やすい地域です。一方で、敷地の面積は330㎡に収まるケースが多く、限度面積を超えるかどうかより「要件を満たせるか」が判断の中心になります。

特例が使えないと相続税の影響が大きい

23区内の戸建ての実家は、土地の評価額だけで基礎控除を超えることがあります。特例が使えるかどうかで、相続税がかかるかどうか自体が変わる家庭も少なくありません。だからこそ、申告期限前の売却や転居で要件を外してしまうことは避けたいところです。

空き家のまま持ち続けるリスク

申告期限後に売るとしても、売却まで空き家の期間が長くなると、管理の負担が増えます。管理が行き届かず、特定空家等（または管理不全空家）に指定されて勧告を受けると、土地の固定資産税の住宅用地特例（1/6）が外れ、最大6倍相当になることがあります。換気・通水・庭木の手入れなど、最低限の管理は続けましょう。

なお、実家を売らずに手放す方法として相続土地国庫帰属制度もありますが、建物がある土地は対象外で、審査手数料（1筆1万4千円）と負担金（原則20万円、面積に応じて増額）がかかります。23区内の実家であれば、売却で現金化を検討するほうが現実的なケースが多いでしょう。

税理士と不動産会社の連携が大切

特例の要件は税理士、売却の時期や価格は不動産会社と、相談先が分かれると、期限の情報がうまく共有されないことがあります。株式会社Best toは杉並区和田に拠点を置き、東京23区の相続不動産に特化して、税理士などの専門家と連携しながら相続税申告から売却までをワンストップでサポートしています。杉並区や中野区、世田谷区などの住宅地では、狭い道路や古い境界の問題を抱えた実家も多いため、申告期限前から準備を進めておくと、申告期限後の売却がスムーズになります。

まとめ：小規模宅地の特例は「申告期限まで保有」を守って売却計画を立てる

小規模宅地の特例は、実家の土地なら330㎡までの評価額を80%減らせる、相続税対策の中でも効果の大きい制度です。ただし、同居親族や家なき子が使う場合は、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）まで保有することが要件です。申告期限後に売却すれば特例は原則として維持されるため、「準備は早めに、契約・引き渡しは申告期限の後に」を意識しましょう。

売却時の譲渡所得税は、取得費加算の特例（約3年10ヶ月以内）や空き家の3,000万円特別控除（2027年12月31日までの売却など）で抑えられる場合があります。どの特例を使えるかは、誰が相続したか、親が一人で住んでいたかなどで変わります。ご自身のケースで小規模宅地の特例が使えるか、いつ売るのが有利かは、税理士・当社にご確認ください。

よくあるご質問（Q&A）