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相続した実家の土地や遠方の使い道のない土地を、固定資産税を払いながら持ち続けていませんか。いらない土地の処分方法は売却だけでなく、隣地への譲渡・寄付・国の制度など複数あり、土地の条件によって向き不向きがはっきり分かれます。この記事では処分方法5つを費用・期間・向いている土地で比較し、売れないときの対処法まで整理します。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜相続した“売れない土地”…どうすれば？失敗しない処分方法3選をプロが解説

いらない土地の処分方法5選を比較｜費用・期間・向いている土地

まずは全体像です。いらない土地を手放す方法は、大きく「売る」「譲る」「国に引き取ってもらう」の3系統に分かれ、具体的には次の5つが代表的です。

表の上にある方法ほど、手元にお金が残る可能性が高くなります。逆に下に行くほど「お金を払ってでも手放す」性格が強くなります。そのため、いきなり寄付や国庫帰属を検討するのではなく、まず「値段がつくかどうか」を確かめるのが合理的な順番です。

実務でよくあるのが、「どうせ売れないだろう」と思い込んで査定も取らずに国庫帰属制度を調べ始めるケースです。実際には、仲介では難しくても買取なら価格がつく土地や、隣地の方にとっては欲しい土地というのは珍しくありません。特に東京23区内の土地は、条件が悪く見えても需要が残っていることが多い地域です。

いらない土地を処分する前に確認したい3つのこと

5つの方法のどれを選ぶにしても、共通して確認しておきたい前提条件があります。ここが整っていないと、買主や受け入れ先が見つかっても手続きが進まず、話が流れてしまうことがあります。

相続登記が済んでいるか

土地の名義が亡くなった方のままになっていないか、最初に登記簿で確認しましょう。売却や寄付では、名義を相続人に移しておくことが手続きの前提になります。

また、2024年4月1日から相続登記は義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をする必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。「いらない土地だから放置しておこう」という判断は、処分のしやすさの面でも、法律上の義務の面でもおすすめできません。

相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で誰がその土地を取得するかを決めてから登記をします。協議がまとまらないまま時間が経つと、相続人の世代交代が進んで関係者が増え、処分がさらに難しくなる点にも注意が必要です。

境界と面積がはっきりしているか

隣地との境界が確定していない土地は、買主が敬遠しやすく、売却価格にも影響します。相続土地国庫帰属制度では、境界が明らかでない土地はそもそも申請の対象外です。

境界標が見当たらない、過去の測量図がない、登記簿の面積と実際の面積が違いそう、といった場合は、土地家屋調査士による測量を検討します。測量費用や期間は、土地の広さ・隣接地の数・隣地所有者との立会い調整の状況によって大きく変わります。東京23区のように隣接地が多く、所有者が遠方に住んでいたり代替わりしていたりする地域では、立会いの日程調整だけで時間がかかることもあります。売却を決める前の段階から、測量の要否を不動産会社と相談しておくと全体のスケジュールが読みやすくなります。

共有者全員の同意が取れるか

兄弟姉妹などで土地を共有している場合、土地全体を売却・寄付するには共有者全員の同意が必要です。相続土地国庫帰属制度も、共有地の場合は共有者全員で申請する必要があります。

全員の同意が得られない場合でも、自分の持分だけを売却することは法律上可能です。ただし共有持分だけを買う人は限られ、価格も土地全体を売る場合に比べて大きく下がる傾向があります。共有のまま放置すると、次の相続で共有者がさらに増えていくため、話し合いができるうちに方針を決めておくことが大切です。

方法1・2：不動産会社に売却する（仲介・買取）

いらない土地の処分で最初に検討したいのが売却です。売却には「仲介」と「買取」の2種類があり、仕組みも向いている土地も異なります。

仲介：時間をかけても高く売りたい場合

仲介は、不動産会社に買主を探してもらい、個人や法人の買主と売買契約を結ぶ方法です。市場で買主を募るため、条件が合えば5つの方法の中で最も高い価格が期待できるのが特徴です。

一方で、買主が見つかるまでの期間は読みにくく、数か月から、条件によっては1年以上かかることもあります。売れるまでの間も固定資産税や草刈りなどの管理費用はかかり続けます。成約時には不動産会社へ仲介手数料を支払いますが、その上限額は宅地建物取引業法で定められています。

仲介が向いているのは、駅からの距離や前面道路の条件が良い、形が整っている、建物を建てられる、といった一般の買主が購入を検討しやすい土地です。

買取：早く・手間なく手放したい場合

買取は、不動産会社自身が買主となって土地を買い取る方法です。買主を探す期間がないため、条件が合えば数週間から数か月程度で現金化できます。

買取の大きな利点は、一般の買主が敬遠しやすい土地でも対象になりやすいことです。たとえば再建築不可の土地、間口の狭い旗竿地、極端に小さい土地、古家や残置物が残ったままの土地、共有持分のみの売却なども、買取であれば価格がつくことがあります。売主が引渡し後の不具合について責任を負わない条件（契約不適合責任の免責）で取引できるケースが多いのも、遠方に住む相続人にとっては安心材料です。

その代わり、買取業者は買い取った後に解体・測量・造成などを行って再販売するため、買取価格は仲介で売れた場合の想定価格より低くなる傾向があります。「価格」と「スピード・手間」のどちらを優先するかが、仲介か買取かを分ける判断軸です。

売却の基本的な流れ

売却時にかかる税金と使える特例

土地を売って利益が出ると、譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）がかかります。譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算し、税率は所有期間によって次のように分かれます。

• 所有期間5年超（長期譲渡所得）：20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63%

相続した土地は、亡くなった方（被相続人）の取得日と取得費を引き継ぐため、相続から間もなく売却しても長期譲渡所得になるケースが多くあります。ただし、先祖代々の土地などで購入時の金額が分からない場合は、売却価格の5%を概算取得費とすることになり、利益が大きく計算されやすい点に注意が必要です。

相続した不動産の売却では、次のような特例も検討できます。

• 取得費加算の特例：相続税を納めた人が、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）の翌日から3年以内、つまり相続開始から約3年10ヶ月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。
• 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除：亡くなった方が一人で住んでいた家（昭和56年5月31日以前の建築などの要件あり）とその敷地を、2027年12月31日までかつ相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合などに使えます。2024年以降は、買主が売却の翌年2月15日までに耐震改修や取壊しを行うケースも対象になりました。相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円が上限です。

特例にはそれぞれ細かな要件と期限があるため、期限を過ぎてから売却すると使えなくなることがあります。「いつまでに売るか」は税金面からも逆算しておきましょう。相続した不動産の売却手順や税金をより詳しく知りたい方は、相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツもあわせてご覧ください。

方法3・4：隣地所有者への売却や寄付で手放す

不動産会社経由での売却が難しい場合に、次に検討したいのが「土地を必要としている相手に直接譲る」方法です。

隣地所有者に買い取ってもらう・譲る

市場では買い手がつきにくい土地でも、隣地の所有者にとっては価値がある場合があります。たとえば、隣の土地と一体になることで敷地が広がる、形が整う、道路への接し方が良くなって建て替えしやすくなる、駐車場や庭として使える、といったケースです。「一般の買主には売れないが、隣地には売れる」土地は意外と多いのが実情です。

打診する際は、いきなり価格の話をするよりも、まず意向を確認するところから始めるのが無難です。親族同士や長年の近所付き合いがある場合、直接の価格交渉は感情的なもつれにつながりやすいため、不動産会社を間に入れて条件を整理すると話が進めやすくなります。

注意したいのは、無償や相場より著しく低い価格で譲る場合です。受け取った側に贈与税がかかる可能性があるため、価格の決め方は事前に税理士へ確認しておきましょう。また、所有権移転登記の費用や測量費をどちらが負担するかも、口約束ではなく書面で取り決めておくとトラブルを防げます。

自治体・法人・個人への寄付

土地を寄付する相手としては、自治体、法人、個人が考えられます。

• 自治体：公園や道路など公共目的で使う見込みがない土地は、受け入れてもらえないのが一般的です。固定資産税収入が減ることもあり、寄付の申し出がそのまま受理されるケースは多くありません。まずは土地のある市区町村の担当窓口に相談してみるのが第一歩です。
• 法人：駐車場・資材置き場・事業所の拡張など、事業上の使い道がある法人なら受け入れの可能性があります。ただし法人への寄付は、寄付した側に「時価で売ったもの」とみなして譲渡所得税がかかる場合があるため、事前に税理士への確認が欠かせません。
• 個人：近隣住民や土地を探している人に無償で譲る方法です。最近は土地の譲渡先を探すマッチングサービスもありますが、受け取る側の贈与税や、引渡し後の責任範囲をめぐるトラブルには注意が必要です。

寄付は「お金はいらないから手放したい」場合の選択肢ですが、受け入れ先が見つかるかどうかは土地の条件次第で、時間がかかることも少なくありません。寄付を検討する前に、買取で値段がつかないかを一度確認しておくと、比較の材料になります。

方法5：相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう

売却も寄付も難しい場合の選択肢が、2023年4月27日に始まった相続土地国庫帰属制度です。相続や遺贈で取得した土地を、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえる制度です。

費用と主な要件

費用は、申請時の審査手数料が土地1筆あたり1万4千円、承認された後に納める負担金が原則20万円です。負担金は土地の種類や面積によって増えることがあります。

一方、次のような土地は申請できない、または承認されません。

• 建物がある土地
• 抵当権などの担保権が設定されている土地
• 境界が明らかでない土地
• そのほか、管理や処分に過分な費用・労力がかかる土地 など

つまり、古家が残っている土地はそのままでは利用できず、解体が前提になります。解体費用・測量費用・負担金を合計すると、まとまった出費になることも珍しくありません。審査にも一定の期間がかかるため、「すぐに手放せる制度」というより「他の方法がない場合の最終手段」と位置づけるのが現実的です。制度の要件や申請手順の詳細は、国庫帰属制度を解説した別記事も参考にしてください。

相続放棄との違い

「いらない土地を相続しない方法」として相続放棄を思い浮かべる方も多いですが、国庫帰属制度とは性格がまったく異なります。

相続放棄は「いらない土地だけ」を放棄することはできず、預貯金なども含めてすべての財産を手放すことになります。また期限が短いため、相続放棄を検討するなら、亡くなった方の財産と負債の全体像を早めに把握することが重要です。すでに相続して名義を取得した後であれば、放棄はできないため、売却・寄付・国庫帰属のいずれかで処分を考えることになります。

売れない・引き取り手がないときの対処法

「不動産会社に相談したが売れないと言われた」「何年も売りに出しているが反応がない」という場合も、すぐにあきらめる必要はありません。売れない原因を分解すると、打てる手が見えてきます。

売れない原因を4つに分けて考える

多くの場合、「売れない」のは土地そのものに価値がないからではなく、価格設定・売り方・権利関係の整理のどこかに原因があることが少なくありません。特に仲介で長期間売れ残っている土地は、販売方法を変える、あるいは買取に切り替えることで動き出すことがあります。

持ち続けるリスクとコスト

処分を先延ばしにすると、次のような負担が積み重なります。

• 固定資産税・管理費用：使っていなくても毎年かかり、草刈りや見回りの手間・費用も発生します。
• 空き家の固定資産税の上昇：古家が残る土地が特定空家等（または管理不全空家）に指定され、自治体から勧告を受けると、住宅用地特例（税額を最大1/6に軽減する仕組み）が外れ、固定資産税が最大6倍相当になることがあります。
• 管理責任：ブロック塀の倒壊や樹木の越境などで近隣に被害が出ると、所有者として責任を問われる可能性があります。
• 次の相続への先送り：自分が持ち続けた土地は、いずれ子どもや孫が相続します。相続人が増えるほど共有関係が複雑になり、処分の難易度は上がっていきます。

なお、次の相続の際には相続税の計算対象にもなります。相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で、申告・納付期限は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。使い道のない土地を残すかどうかは、次世代の手間と税負担も含めて考えたいポイントです。

東京23区の土地で押さえたい実務の勘所

東京23区の土地は全体として需要が厚く、地方の山林や原野のように「誰も欲しがらない」というケースは多くありません。その一方で、23区には旗竿地、再建築不可の土地、狭小地、借地や底地、相続で細かく分かれた共有持分など、一般の買主には売りにくい土地も数多く存在します。こうした土地は仲介の土俵では苦戦しても、権利調整や建て替えのノウハウを持つ買取業者なら価格がつく傾向があります。

当社（株式会社Best to）は杉並区和田に拠点を置き、東京23区の相続不動産に特化しています。杉並区周辺のように古くからの住宅地では、接道条件が厳しい土地や、親族で共有したまま代替わりした土地のご相談が多く寄せられます。相続登記・測量・税務の確認から、仲介と買取の両面での査定、隣地との調整までワンストップでご相談いただけますので、「この土地は売れるのか」を判断する最初の窓口としてご活用ください。

処分方法を決めるまでの判断ステップ

まとめ：いらない土地の処分は「値段がつくか」の確認から順番に

いらない土地の処分方法には、仲介・買取・隣地への売却や譲渡・寄付・相続土地国庫帰属制度の5つがあります。手元にお金が残る可能性が高いのは売却系の方法で、寄付や国庫帰属は費用を払ってでも手放すための選択肢です。

どの方法を選ぶ場合でも、相続登記・境界・共有者の同意という前提を整え、まず仲介と買取の両方で「値段がつくか」を確認することが、遠回りに見えて結果的に早く手放せる近道です。売却する場合は、取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除など、期限のある特例を使えるかどうかも早めに確認しておきましょう。

• 処分方法は「仲介 → 買取 → 隣地 → 寄付 → 国庫帰属」の順に検討する
• 相続登記は義務化済み。境界・共有関係の整理が処分のしやすさを左右する
• 売れない原因は価格・条件・権利・建物に分解すると、打てる手が見えてくる

東京23区の土地で「売れるのか分からない」「どの方法が合っているか判断できない」という方は、相続不動産に特化した当社までお気軽にご相談ください。税金に関する個別の判断は、税理士・当社にご確認ください。

よくあるご質問（Q&A）