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「親が亡くなり実家を相続したものの、荷物が多くて何から手を付ければいいのか分からない」。そんなお悩みを抱える方は少なくありません。実家の処分では、遺品整理・片付け、相続手続き、売却や解体の判断が複雑に絡み合います。そのため、順番を間違えると余計な費用や税負担が生じることがあります。本記事では、東京23区の相続不動産を専門に扱う立場から、実家の処分をスムーズに進めるための順番と費用の考え方、使える特例と注意点を整理して解説します。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜親の家を相続したけど、売らずに放置するとどうなる？危険性と対策を解説

実家の処分とは？片付け・売却・解体を「順番」で考える理由

「実家の処分」とひと言でいっても、実際には大きく3つの作業が含まれます。1つ目は家財道具や思い出の品を整理する遺品整理・片付けです。2つ目は建物と土地をどうするかという不動産の出口（売却・解体・賃貸・国庫帰属など）、3つ目は相続登記や税金の申告といった手続きです。

この3つは互いに影響し合います。たとえば、片付けの途中で見つかった書類が税金の計算を左右したり、解体するかどうかで固定資産税や売却価格が変わったりします。そのため、目の前の作業から手当たり次第に始めるのではなく、全体の順番を先に決めてから動くことが、結果的に時間もお金も節約する近道になります。

順番を間違えるとよくある失敗

当社にご相談いただくケースでも、次のような「順番の失敗」は少なくありません。

• 先に解体してしまった：更地にしたことで住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がった。あるいは、接道条件の関係で再建築できない土地だと後から分かり、建物を残して売るほうが有利だった。
• 片付けで大事な書類を捨ててしまった：権利証（登記識別情報）や、親が実家を購入したときの売買契約書を処分してしまった。その結果、取得費が分からず譲渡所得税が高くなった。
• 相続放棄を検討していたのに家財を処分した：遺品を売却・処分したことで、相続を承認したとみなされるおそれが生じた。
• 片付けに時間をかけすぎた：「全部きれいにしてから売ろう」と1年以上かけているうちに、税金の特例の期限が迫ってしまった。

いずれも、事前に順番を知っていれば避けられた可能性が高いものです。次章で具体的なステップを確認していきましょう。

「実家売却」との違い

本記事は、片付け・遺品整理から不動産の出口までを含めた「処分全体の段取り」に焦点を当てています。売却そのものの流れや税金の詳細、高く売るためのコツについては、相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツで詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

実家の処分を進める7つのステップ（全体の順番）

実家の処分は、おおむね次の7ステップで進めると、無駄が少なく判断もしやすくなります。ご家族の状況によって前後することはありますが、基本の型として押さえておきましょう。

実家の処分で意識したい主な期限

実家の処分には、いくつもの期限が並行して走ります。「片付けが終わってから考えよう」と先送りすると、気づいたときには期限切れということもあるため、一覧で確認しておきましょう。

実家の片付け・遺品整理の進め方と費用の考え方

実家の処分で、多くの方が最も時間と労力を取られるのが片付け・遺品整理です。長年暮らした家には想像以上の物量があり、思い出の品を前に手が止まってしまうことも珍しくありません。ここでは、後悔しないための進め方を整理します。

まずは「捨ててはいけないもの」を確保する

遺品整理で最も避けたいのが、相続手続きや税金に必要なものを誤って処分してしまうことです。特に次のようなものは、片付けを始める前に家族で手分けして探しておきましょう。

• 遺言書・エンディングノート：遺産分割の前提が変わる可能性があります。自筆の遺言書は勝手に開封せず、家庭裁判所での検認が必要になる場合があります。
• 権利証（登記済証・登記識別情報）：不動産の所有関係を確認する重要書類です。
• 実家を購入したときの売買契約書・領収書：売却時の取得費の根拠になります。
• 固定資産税の納税通知書：所有不動産の一覧や評価額の把握に役立ちます。
• 通帳・キャッシュカード・印鑑・証券会社の書類：財産調査に欠かせません。
• 保険証券・年金関係の書類：受取手続きや停止手続きに必要です。
• 借用書・ローンの契約書：マイナスの財産を把握するための手掛かりになります。
• 貴金属・美術品・骨董品：相続財産として評価が必要な場合があります。

なかでも見落とされやすいのが売買契約書です。取得費が分からないと、売却価格の5%しか取得費として認められないため、実際の購入価格がそれより高ければ、本来より多くの譲渡所得税を払うことになりかねません。古い家でも、押し入れや仏壇の引き出し、金庫などに保管されていることがあります。

捨ててはいけないものについては、当社の動画でも詳しく解説しています。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【遺産相続】遺品整理で詰みます！捨ててはいけない8つのものを正直に話します

片付けの3つの方法と選び方

片付けの進め方は、大きく分けて次の3つです。どれが正解ということはなく、時間・費用・距離・物量のバランスで選びます。

現実的には、形見分けと重要書類の確保だけ家族で行い、残りは業者や買主に任せるという組み合わせが多く選ばれています。すべてを自分たちで片付けようとすると、数ヶ月から1年以上かかることもあります。その間の固定資産税や管理の手間、特例の期限を考えると、かえって損をする場合があります。

片付け費用が変わる要因と東京23区ならではの事情

遺品整理・片付けの費用は、「何㎡の家だからいくら」と一律には決まりません。主に次の要素で大きく変わります。

• 物量：家具・家電の数、押し入れや物置、庭の物置小屋の中身など
• 間取りと階数：2階建て・3階建てで階段が狭いと搬出に人手がかかる
• 搬出条件：トラックを家の前に横付けできるか、駐車スペースがあるか
• 処分品の種類：家電リサイクル対象品や、処分に手間のかかる品が多いか
• 買取できる品の有無：骨董品やブランド品、比較的新しい家電などは費用と相殺できることも

東京23区、とくに杉並区や世田谷区、中野区などの住宅地では、道路が狭くトラックが横付けできないケースがよくあります。その場合は小型車両での往復や手運びが必要になり、同じ物量でも費用が上がりやすくなります。また、隣家との距離が近いため、作業時間帯や騒音への配慮も欠かせません。見積もりは複数の業者から取り、作業範囲（清掃の有無、買取の有無、追加料金の条件）を同じ条件で比べることが大切です。

相続放棄を検討しているなら片付けは待つ

借金が多いなどの理由で相続放棄を考えている場合は、家財の処分や売却を先に進めないよう注意が必要です。遺品を処分・売却する行為は、相続を承認したとみなされるおそれがあり、その後に放棄できなくなる可能性があります。相続放棄は全財産が対象で、実家だけを放棄することはできません。判断に迷う場合は、片付けに手を付ける前に専門家へご相談ください。

実家の処分方法を比較｜売却・解体・賃貸・国庫帰属

片付けの目処が立ったら（あるいは査定と並行して）、実家という不動産をどう処分するかを決めます。代表的な選択肢を比較すると、次のとおりです。

解体は「売却戦略の一部」として判断する

「古い家だから解体したほうが売れるはず」と考える方は多いのですが、解体するかどうかは慎重に判断すべきポイントです。建物を取り壊すと、土地にかかる固定資産税の住宅用地特例（小規模住宅用地は課税標準が1/6）が受けられなくなり、翌年以降の税負担が増えることがあります。

さらに注意したいのが、再建築不可の土地を解体してしまうケースです。建築基準法上の道路に2m以上接していない土地などは、一度取り壊すと新たに家を建てられず、土地の価値が大きく下がるおそれがあります。東京23区では、旗竿地や私道に面した土地、セットバック（道路後退）が必要な土地が少なくありません。解体の前に接道状況と再建築の可否を確認することが欠かせません。

一方で、空き家の3,000万円特別控除を使うには「耐震基準を満たすリフォーム」か「取り壊し」が要件となるケースがあり、解体が有利に働く場面もあります。2024年以降は、買主が売却の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しを行う場合も対象となりました。そのため、売主が解体費を負担せずに特例を使える選択肢も広がっています。どちらが得かは建物と土地の条件次第なので、査定時に解体した場合・しない場合の両方で比較してもらいましょう。

兄弟姉妹で共有にする前に考えたいこと

遺産分割で話がまとまらず、「とりあえず兄弟で共有名義にしておこう」とするケースもあります。しかし共有不動産は、売却や大規模な修繕に共有者全員の同意が必要になり、時間が経つほど意見が合わなくなりがちです。さらに共有者の誰かが亡くなると、その相続人が加わって権利関係が複雑になります。売却して代金を分ける「換価分割」は、公平性を保ちやすい方法として検討する価値があります。

東京23区で実家を処分する際の勘所

東京23区の実家は、地方に比べて土地の需要が底堅い傾向があります。「古家付き土地」として、建て替え目的の買主が見つかりやすいエリアも多くあります。その反面、狭小地・不整形地・借地権付き建物・接道の問題など、個別事情によって評価が大きく分かれるのも特徴です。

当社（株式会社Best to）は杉並区和田に拠点を置き、東京23区の相続不動産に特化してご相談をお受けしています。片付け業者や解体業者の手配から、税理士・司法書士との連携までワンストップで段取りを組めるのが当社の強みです。「何から手を付ければいいか分からない」という段階からでもお気軽にご相談ください。

実家の処分で知っておきたい税金と特例

実家を売却して利益が出ると、譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。処分のタイミングや方法によって税額が大きく変わるため、主なルールを押さえておきましょう。

譲渡所得税の基本：所有期間は親の取得日を引き継ぐ

譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算します。税率は所有期間によって異なり、5年超なら20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下なら39.63%です。

相続した不動産は、被相続人（親）の取得日と取得費を引き継ぐのがルールです。親が長年住んでいた実家であれば、相続後すぐに売っても所有期間5年超として扱われるのが一般的です。取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費にできますが、前述のとおり実際の取得費が分かれば税額を抑えられる可能性があります。なお、片付け費用や解体費用のうち、売却のために直接要した費用は譲渡費用として認められる場合があります。領収書は保管しておきましょう。

空き家の3,000万円特別控除

親が一人で住んでいた実家を相続して売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる可能性があります。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」という特例です。主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（区分所有建物は対象外など、ほかにも要件あり）
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 2027年12月31日までの売却であること
• 売却時までに耐震改修または取り壊しを行うこと（2024年以降は買主が翌年2月15日までに行う場合も可）

なお、相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額が2,000万円となります。片付けや話し合いに時間をかけすぎて期限を過ぎると、この特例は使えません。実家の処分を急ぐべき大きな理由の一つです。

取得費加算の特例と小規模宅地等の特例

相続税を納めた方が相続開始から約3年10ヶ月以内（相続税の申告期限の翌日から3年以内）に実家を売却すると、「取得費加算の特例」を使える場合があります。納めた相続税の一部を取得費に加算できる制度です。ただし、空き家の3,000万円特別控除とは併用できないため、どちらが有利か比較が必要です。

また、相続税の計算では、親と同居していた親族などが実家の土地を取得すると、「小規模宅地等の特例」を使える可能性があります。特定居住用宅地等として、330㎡まで評価額を80%減額できる制度です。この特例には相続税の申告期限まで保有を続けるなどの要件があり、申告期限前に売却すると適用できなくなるおそれがあります。「早く処分したい」と「相続税の特例を使いたい」がぶつかる場面なので、売却時期は税理士と相談して決めましょう。

実家を処分せず放置するとどうなる？

「思い出があるから」「忙しくて手が回らないから」と、実家を空き家のまま放置するケースもあります。しかし放置には、次のようなリスクがあります。

• 固定資産税の負担増：管理が行き届かず、特定空家等（または管理不全空家）に指定されて勧告を受けると、住宅用地特例（1/6）が外れます。その結果、土地の固定資産税が最大6倍相当になる可能性があります。
• 建物の劣化と資産価値の低下：人が住まない家は換気不足や雨漏りで傷みが早く進み、売却時の評価が下がりやすくなります。
• 近隣トラブル・管理責任：庭木の越境、外壁や屋根材の落下、不法投棄、防犯上の問題などで、所有者が責任を問われることがあります。
• 相続登記の義務違反：取得を知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。
• 権利関係の複雑化：放置している間に相続人が亡くなると、次の相続が発生して関係者が増え、売却の合意形成が難しくなります。
• 特例の期限切れ：空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例の期限を過ぎ、税負担が増えることがあります。

すぐに売却する決心がつかない場合でも、査定を取って「今売るといくらか」「どの特例がいつまで使えるか」を把握しておくだけで、ご家族の話し合いは進めやすくなります。保有を続けるなら、定期的な換気・通水・草木の手入れなど、管理の担い手と費用分担も決めておきましょう。

まとめ：実家の処分は「順番」と「期限」を押さえて早めに動く

実家の処分では、片付け・遺品整理、不動産の出口選び、相続登記や税金の手続きが同時に進みます。ご家族にとっては大きなプロジェクトです。後悔しないためのポイントを改めて整理します。

• まず相続人・遺言書・財産を確認し、相続放棄を検討するなら片付けに手を付ける前に判断する
• 権利証や売買契約書などの「捨ててはいけないもの」を最優先で確保する
• 片付けや解体の前に不動産会社の査定を取り、現況売却・解体・買取を比較する
• 解体は再建築の可否や固定資産税、3,000万円特別控除の要件を踏まえて判断する
• 空き家の特例・取得費加算・相続登記など、期限のある手続きを一覧で管理する

実家の処分は「すべて片付けてから売る」のではなく、全体の段取りを先に決め、期限から逆算して進めることが近道です。費用と手間、そしてご家族の負担を軽くできます。東京23区の実家の処分でお困りの方は、片付けの段階からでもお気軽に株式会社Best toへご相談ください。

よくあるご質問（Q&A）