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親が亡くなり実家やマンションを相続することになったものの、「遺産分割協議書に不動産をどう書けばいいのか分からない」と手が止まっていませんか。遺産分割協議書の不動産の記載は相続登記や売却手続きにそのまま使われるため、書き方ひとつで手続きが止まってしまうこともあります。この記事では、登記簿どおりの記載例から、売却して代金を分ける「換価分割」の書き方、売却時の税金の注意点まで、東京23区の相続不動産を数多く扱う当社の実務目線で解説します。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【徹底解説】遺産相続で揉めないための“正しい不動産の分け方”とは？

遺産分割協議書とは？不動産の相続で必要になる場面

遺産分割協議書は、相続人全員で話し合って決めた「誰がどの財産をどのように取得するか」を書面にしたものです。法律で決まった書式はありませんが、不動産が含まれる相続では、実務上ほぼ欠かせない書類になります。

遺産分割協議書が求められる主な手続き

• 相続登記（特定の相続人が単独で取得する場合や、法定相続分と異なる割合で取得する場合）
• 相続した不動産の売却（買主・仲介会社・司法書士が名義と権利関係を確認するため）
• 相続税の申告（小規模宅地等の特例などを適用する際、誰が取得したかを示す資料として）
• 預貯金の解約・証券口座の名義変更など

なかでも不動産は、協議書の記載内容がそのまま法務局での登記審査の対象になる点が他の財産と大きく異なります。預金であれば「○○銀行○○支店の預金」程度の記載でも手続きが進むことがありますが、不動産は物件を特定できない書き方だと登記申請が受け付けられません。その場合は協議書の作り直しと、相続人全員の署名・実印の押し直しが必要になり、遠方に住む相続人がいると数週間単位で手続きが遅れることもあります。

遺産分割協議書を作らなくてもよいケース

次のような場合は、遺産分割協議書を作らずに相続登記ができることがあります。

• 有効な遺言書があり、遺言の内容どおりに不動産を取得する場合
• 相続人が1人だけの場合
• 法定相続分どおりの割合で、相続人全員の共有として登記する場合

ただし、法定相続分での共有登記は「とりあえず」の選択になりがちです。共有にすると、将来売却するときに共有者全員の同意と署名押印が必要になり、共有者の誰かが亡くなればその相続人に権利が引き継がれて、関係者がさらに増えていきます。売却や賃貸などの活用を予定しているなら、協議書で取得者と分け方をはっきり決めておくほうが、その後の手続きは格段に進めやすくなります。

相続登記の義務化で「期限」を意識する必要がある

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内に登記を申請することが求められています。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となります。協議がまとまらないまま年月が過ぎると、この期限との関係でも不利になりかねません。協議書づくりは「落ち着いたらやる」ではなく、相続開始後の早い段階で着手しておくことをおすすめします。

遺産分割協議書の不動産の書き方｜登記簿どおりに記載するのが基本

不動産の記載で最も大切なのは、登記事項証明書（登記簿謄本）の表題部に書かれているとおりに書き写すことです。固定資産税の納税通知書や住民票の住所を見て書くと、地番や家屋番号がずれて登記が通らない原因になります。まずは法務局で最新の登記事項証明書を取得し、それを手元に置いて記載しましょう。種類ごとの記載項目は次のとおりです。

土地の記載例

【記載例：土地】
第1条　相続人Aは、次の不動産を取得する。
所　在　東京都杉並区○○○丁目
地　番　○番○
地　目　宅地
地　積　○○.○○平方メートル

注意したいのは、住居表示（「○丁目○番○号」）と地番は別物だという点です。東京23区の多くの地域では住居表示が実施されているため、普段使っている住所と登記上の地番が一致しないのが一般的です。地番が分からない場合は、固定資産税の納税通知書に記載された地番や、法務局で閲覧できる地図（公図）で確認できます。

一戸建ての建物の記載例

【記載例：建物】
所　在　東京都杉並区○○○丁目○番地○
家屋番号　○番○
種　類　居宅
構　造　木造瓦葺2階建
床面積　1階　○○.○○平方メートル　2階　○○.○○平方メートル

建物の床面積は、固定資産税の課税床面積と登記上の床面積が一致しないことがあります。協議書には登記上の数値を書きます。また、増築部分が登記されていないケースは築年数の古い家ほど多く見られます。そのまま売却しようとすると、買主側から登記の更新（表示変更登記）を求められることがあるため、早めに確認しておくと安心です。

マンション（区分建物）の記載例

【記載例：区分建物】
一棟の建物の表示
所　在　東京都○○区○○○丁目○番地○
建物の名称　○○マンション
専有部分の建物の表示
家屋番号　○○○丁目○番○の○○○
建物の名称　○○○
種　類　居宅
構　造　鉄筋コンクリート造1階建
床面積　○階部分　○○.○○平方メートル
敷地権の表示
土地の符号　1
所在及び地番　東京都○○区○○○丁目○番○
地　目　宅地
地　積　○○○.○○平方メートル
敷地権の種類　所有権
敷地権の割合　○○○○分の○○

マンションは記載項目が多く、写し間違いが起きやすい物件です。敷地権の割合の分母・分子を逆にしてしまうミスもよく見られます。また、築年数の古いマンションでは敷地権化されておらず、土地の共有持分を別に記載する必要があるケースもあります。

書き漏れ・書き間違いが多いポイント

• 私道の持分：23区の住宅地では、前面道路が私道で近隣と持分を共有していることが少なくありません。私道部分が非課税だと納税通知書に載らないため、書き漏れの原因になります。
• 被相続人が共有持分だけを持っている不動産：「被相続人の持分2分の1」のように、相続の対象となる持分を明記します。
• 被相続人の登記上の住所と最後の住所の違い：転居後に住所変更登記をしていない場合は、登記上の住所も併記し、住民票の除票や戸籍の附票でつながりを証明します。
• 未登記建物・物置・車庫：登記がなくても相続財産です。固定資産評価証明書の記載をもとに特定して書きます。

不動産の漏れを防ぐには、「名寄帳（固定資産課税台帳）」を取り寄せて、被相続人名義の不動産を一覧で確認する方法が有効です。東京23区内の不動産は、区役所ではなく都税事務所が固定資産税を扱っている点も、他の地域と異なる実務上の勘所です。

換価分割の書き方｜売却して代金を分ける場合の記載例

実家に誰も住む予定がない場合や、相続人が複数いて公平に分けたい場合に選ばれるのが、不動産を売却して代金を分ける「換価分割」です。換価分割の協議書には、大きく分けて次の2つの書き方があります。

• 代表者方式：相続人の1人が代表して単独で相続登記を行い、売却後に代金を分配する
• 共有方式：相続人全員の共有名義で相続登記を行い、全員が売主となって売却する

代表者方式の記載例

【記載例：代表相続人が売却して分配する場合】
第2条　次の不動産（以下「本件不動産」という。）は、相続人Aが換価のために取得する。相続人Aは、令和○年○月○日までに本件不動産を売却するものとする。
2　相続人Aは、本件不動産の売却代金から、仲介手数料、登記費用、測量費、建物解体費、残置物撤去費その他売却に要した一切の費用を控除した残額を、相続人A、相続人B及び相続人Cが各3分の1の割合で取得するものとする。
3　相続人Aは、売却代金を受領した日から○日以内に、前項により相続人B及び相続人Cが取得する金額を、各相続人が指定する口座に振り込んで支払う。振込手数料は相続人Aの負担とする。
4　本件不動産の売却に係る譲渡所得税及び住民税は、各相続人が第2項の取得割合に応じて負担する。

代表者方式で特に重要なのは、「換価のために取得する」こと、そして代金を誰がどの割合で取得するかを明記することです。協議書に単に「Aが取得する」とだけ書いて売却し、その後に代金をBやCに渡すと、AからB・Cへの贈与と見られるおそれがあります。換価分割であることが書面から読み取れるようにしておくことが、税務面でのトラブル予防になります。

また、売却益に対する譲渡所得税は原則として登記名義人に課されますが、換価分割であることが協議書で明確な場合には、各相続人が取得割合に応じてそれぞれ申告する取り扱いが一般的です。ただし個別の事情で判断が変わることもあるため、申告方法は税理士にご確認ください。

共有方式の記載例

【記載例：全員の共有で売却する場合】
第2条　本件不動産は、相続人A、相続人B及び相続人Cが各3分の1の持分割合で共有取得する。
2　相続人らは、互いに協力して本件不動産を売却し、売却代金から売却に要した一切の費用を控除した残額を、前項の持分割合に応じて取得する。

共有方式は、各相続人が自分の持分を売る形になるため、贈与の問題は生じにくい一方で、売買契約や決済のときに共有者全員の署名・本人確認が必要になります。相続人が遠方や海外に住んでいる場合や、相続人の数が多い場合は、手続きの負担が大きくなりやすい点に注意しましょう。

換価分割の協議書で決めておきたい項目

換価分割は「売ってから分ける」ため、協議の時点では金額が確定していません。あいまいなまま協議書を作ると、売却の段階で意見が割れて手続きが止まりがちです。最低でも次の項目は、協議書または別途の合意書で決めておくことをおすすめします。

なかでも見落とされやすいのが売却までにかかる費用の精算ルールです。売却まで数ヶ月から1年程度かかることもあり、その間の固定資産税や管理費を誰が立て替えるのかを決めておかないと、最後の分配の段階で揉める原因になります。

代償分割や後日発見財産など、不動産で押さえたい条項

換価分割以外にも、不動産が含まれる遺産分割協議書には、入れておくと後々のトラブルを防げる条項があります。

代償分割の記載例

不動産を1人が取得し、ほかの相続人にお金を支払って調整する代償分割の場合は、代償金の金額・支払期限・支払方法を具体的に書きます。

【記載例：代償分割】
第3条　相続人Aは、第1条記載の不動産を取得する代償として、相続人Bに対し金○○○○万円を支払うこととし、これを令和○年○月○日限り、相続人Bの指定する口座に振り込む方法により支払う。振込手数料は相続人Aの負担とする。

代償金の額は、不動産の評価額をもとに決めるのが一般的です。ただし、固定資産税評価額・相続税評価額（路線価）・実際に売れる価格（時価）はそれぞれ水準が異なるため、どの評価を基準にするかで代償金が大きく変わります。どの評価額を基準にしたかを相続人全員で共有しておくことが、納得感のある協議につながります。なお、取得者が代償金を払えずに結局売却することになるケースもあるため、支払能力は事前に確認しておきましょう。

後日発見された財産・債務の条項

【記載例】
第4条　本協議書に記載のない遺産及び後日判明した遺産は、相続人Aがこれを取得する。

この条項がないと、後から私道持分や未登記建物などが見つかったときに、改めて全員で協議書を作り直す必要が出てきます。「後日判明した遺産は別途協議する」と定める方法もありますが、不動産の書き漏れに備える意味では、取得者を決めておくほうが手続きは簡単です。

空き家の管理と固定資産税の負担

協議がまとまるまでの間や売却までの間、空き家となった実家の管理を誰が担うかも決めておくべき事項です。管理が行き届かず、特定空家等（または管理不全空家）に指定されて勧告を受けると、住宅用地特例（1/6）が外れ、固定資産税が最大6倍相当になる可能性があります。協議書や付随する合意書で「売却までの管理は相続人Aが行い、費用は売却代金から精算する」などと定めておくと安心です。

遺産分割協議書の作成手順と必要書類

不動産を含む遺産分割協議書は、次の流れで作成します。

協議書の冒頭・末尾に書く事項

• 被相続人の氏名・生年月日・死亡日・最後の住所・本籍（登記上の住所が異なる場合は併記）
• 相続人全員が協議して合意した旨の一文
• 協議成立日
• 相続人全員の住所（印鑑登録証明書どおり）・署名・実印

署名はパソコンで作成した記名でも法的には有効とされますが、後日の「自分は同意していない」という争いを防ぐため、自署にしておくのが実務上は無難です。

相続人に未成年者や認知症の方がいる場合

相続人の中に未成年者がいて、その親も相続人である場合は、家庭裁判所で特別代理人を選任してもらう必要があります。また、認知症などで判断能力が十分でない相続人がいる場合は成年後見人、行方不明の相続人がいる場合は不在者財産管理人が協議に参加します。いずれも家庭裁判所の手続きが必要で時間がかかるため、該当する場合は早めに専門家へ相談しましょう。

なお、相続放棄をした人は協議に加わりません。相続放棄は相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申し立てる必要があり、「不動産だけ放棄する」ことはできず、全財産が対象になる点にも注意が必要です。

遺産分割協議書を作って不動産を売却するときの注意点

換価分割などで不動産を売却する場合、協議書の内容と売却のタイミングが、税金の額に直接影響します。協議書を確定させる前に、次の点を確認しておきましょう。

売却時に関係する主な税金・特例

相続した不動産は被相続人の取得日を引き継ぐため、親が長く所有していた実家であれば、多くの場合は5年超の税率が適用されます。一方で、親が昔に購入した不動産は売買契約書が見つからないことも多く、その場合は売却価格の5%を取得費とするため、取得費が分かる資料を探すかどうかで税額が大きく変わることがあります。実家の片付けの際は、売買契約書や領収書を捨てないよう注意しましょう。

「誰が取得するか」で特例の使い方が変わる

小規模宅地等の特例は、同居親族などが取得して相続税の申告期限まで保有することが要件の一つです。協議書で同居していた相続人が取得すると決めても、申告期限前に売却してしまうと特例が使えない場合があります。反対に、空き家の3,000万円特別控除は、相続で取得した人が一定期間内に売却することで使える特例で、共有で取得した場合は各相続人がそれぞれ適用を検討できます。

このように、協議書で決める取得者・取得割合と売却時期の組み合わせによって、相続税・譲渡所得税の合計が変わる可能性があります。代表者方式の換価分割で特例をどう扱うかなど、判断が難しい点も多いため、協議書に署名する前に税理士・当社へご確認ください。

相続税の申告期限とのスケジュール調整

相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で、23区内に土地付きの実家がある場合は、預貯金と合わせると基礎控除を超えるケースも珍しくありません。期限までに協議がまとまらないと、小規模宅地等の特例などを適用しない形でいったん申告せざるを得なくなることもあります。納税資金を不動産の売却で用意する場合は、協議書の作成・相続登記・売却の順序を逆算して計画することが重要です。延納・物納の制度もありますが、利用の可否は税理士にご確認ください。

東京23区で売却する際の実務の勘所

23区の住宅地では、敷地が狭く隣地と接していることが多いため、売却時に境界の確認や測量を求められることがよくあります。測量には一定の期間がかかり、隣地所有者の立ち会いも必要になるため、売却期限を協議書に定める場合は、この期間も見込んでおくと安心です。また、私道に面した土地では、通行・掘削の承諾が取れているかどうかが買主の判断材料になります。

当社は杉並区和田に拠点を置き、東京23区の相続不動産に特化して、査定から協議書作成を見据えたご相談、提携専門家と連携した登記・税務の手配、売却までをワンストップでお手伝いしています。売却の流れや高く売るためのポイントは相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツで詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

まとめ：遺産分割協議書の不動産は「登記簿どおり」と「売却後まで見据えた条項」がポイント

遺産分割協議書の不動産の書き方で押さえたいポイントは、次の3つです。

• 不動産は登記事項証明書の表示を一字一句写し、私道持分や未登記建物も名寄帳で確認して漏れなく記載する
• 換価分割では「換価のために取得する」旨・費用の控除範囲・分配割合・売却期限・管理費用の精算まで具体的に書く
• 取得者と売却時期で使える税の特例が変わるため、署名前に税理士・不動産会社と売却まで含めた計画を立てる

相続登記の義務化により、協議を先延ばしにするデメリットは以前より大きくなっています。「実家を売って分けたいが、協議書の書き方や税金が不安」という段階でも構いません。東京23区の相続不動産に強い当社に、お気軽にご相談ください。

よくあるご質問（Q&A）