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親から築古のアパートを相続したものの、「このまま賃貸経営を続けるべきか、売ってしまうべきか」と迷っていませんか。相続したアパートは、入居者・修繕・税金・相続人同士の意見が絡むため、自宅を相続した場合よりも判断が難しくなりがちです。この記事では、築古アパートを「売る」「持つ」の判断基準と、2026年時点の税制・手続きを踏まえた進め方を、東京23区の実務目線で整理します。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【相続不動産の現実】築古アパート、売るか？持つか？オーナーが出した結論

相続したアパートで最初に確認すべきこと

売るか持つかを考える前に、まず現状を正確に把握することが出発点です。築古アパートは書類が散逸していたり、親が自主管理をしていて実態が見えにくかったりするケースが多く、ここを曖昧にしたまま判断すると、あとから想定外の費用や相続人同士の行き違いが出てきます。最初に確認したいのは、次の5つです。

名義と遺産分割の状況

誰がアパートを相続するのかが決まっていない段階では、売却も大規模な修繕の発注もスムーズに進みません。遺言書の有無を確認し、なければ相続人全員で遺産分割協議を行います。2024年4月1日から相続登記が義務化されており、不動産の取得を知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由がない場合に10万円以下の過料の対象になります。売却する場合も、まず相続人名義への登記を済ませることが前提です。

注意したいのが「とりあえず兄弟で共有にしておく」という選択です。共有名義のアパートは、売却や建替えといった大きな判断に共有者全員の同意が求められる場面が多く、将来さらに相続が起きると共有者が増えて身動きが取れなくなることがあります。分け方は、売るか持つかの方針とセットで考えるのが現実的です。

建物の状態と築年数

築古アパートで特に確認したいのは、建築時期（昭和56年5月31日以前の旧耐震基準かどうか）、屋根・外壁・給排水管の修繕履歴、雨漏りやシロアリ被害の有無です。旧耐震の木造アパートは、買主側の金融機関の融資が付きにくく売却価格に影響しやすい一方、保有を続ける場合も入居者の安全の観点から耐震性の検討が欠かせません。建築確認通知書や検査済証、過去の修繕の見積書・領収書が残っていれば、売却・保有のどちらを選ぶ場合でも重要な判断材料になります。

賃貸経営の実際の数字

レントロール（各部屋の賃料・契約開始日・敷金などの一覧）と、過去数年分の確定申告書（不動産所得の収支内訳書）を集めます。見るべきは満室想定の家賃ではなく、空室・滞納・管理費・修繕費・固定資産税・保険料を差し引いた実際の手取りです。親が自主管理していた場合、実は修繕を先送りしていて、表面上の収支が良く見えているだけということも珍しくありません。通帳の入出金と申告書を突き合わせると、実態がつかみやすくなります。

入居者との契約関係

普通借家契約か定期借家契約か、長期入居者や高齢の入居者がいるか、賃料の滞納や近隣トラブルがないかを確認します。普通借家契約の入居者は借地借家法で強く保護されており、貸主の都合だけで退去を求めるのは簡単ではありません。この点は「空室にして売る」「建て替える」といった選択肢が現実的かどうかに直結します。管理会社に委託している場合は、管理委託契約の内容と解約条件もあわせて確認しておきましょう。

期限のある手続き

相続したアパートには、判断を待ってくれない期限がいくつもあります。売るか持つかを検討している間にも期限は進むため、まず全体像を押さえておきましょう。

アパートに多額のローンが残っていて、財産全体で見ると債務超過が疑われる場合は、相続放棄も含めて早めに検討しましょう。放棄は3ヶ月と期限が短く、アパートだけを放棄して預金だけを相続することはできない点に注意が必要です。

築古アパートを「売る」か「持つ」かの判断基準

相続したアパートを売るか持つかに、誰にでも当てはまる正解はありません。ただ、判断の軸を整理しておくと、感情や「親が大切にしていたから」という思いだけで決めてしまうことを避けられます。ここでは実務で特に重視したい4つの軸を紹介します。

判断軸①：修繕費まで見込んだ手取り

判断の土台は「このまま持ち続けたら、手元にいくら残るのか」です。年間の家賃収入から、管理委託料、固定資産税・都市計画税、火災保険料、日常の修繕費、空室期間の損失を差し引き、さらに所得税・住民税の負担を考えます。不動産所得は相続人ご自身の給与所得などと合算して課税されるため、本業の収入が多い方ほど税負担が重くなりやすい点は見落としがちです（具体的な税額は税理士に確認しましょう）。

また築古アパートでは、建物の減価償却がすでに終わっている、あるいは残りがわずかなケースがあり、帳簿上の利益が大きく出て税負担が増えることもあります。こうした点を含めて、「今売却して得る手取り」と「保有し続けて得る手取りの累計」を同じ期間で比べると、判断がぶれにくくなります。保有した場合は、最後に売却するときの価格（建物がさらに古くなった状態の価格）まで見込むのがポイントです。

判断軸②：今後10年の大規模修繕と出口

築30年、40年を超えるアパートでは、外壁・屋根の改修、給排水管の更新、給湯器やエアコンなど設備の交換がまとまって発生しやすい時期に入ります。費用は物件の規模や構造、仕様で大きく変わるため一律の相場を示すことはできませんが、数年分の家賃収入に相当する出費になることもあるため、保有を考えるなら見積もりを取ってから判断するのが安全です。

さらに先を見ると、いつかは建替えか売却かという「出口」を迎えます。建替えには既存入居者の退去、解体費、新築費用と借入れが絡み、相続人の年齢や他の資産の状況によっては大きな負担になります。修繕して持つ期間と、その後の出口まで描けるかどうかが、保有を選べるかの分かれ目です。

判断軸③：相続人が経営に関われるか

賃貸経営は「持っているだけ」では回りません。入居者募集、契約更新、クレーム対応、修繕の手配、毎年の確定申告と、管理会社に委託しても最終的な判断はオーナーに残ります。相続人が遠方に住んでいる、本業が忙しい、兄弟で共有していて意見がまとまらないといった状況では、保有を続けるほど負担と対立の種が増えていきます。共有名義のまま次の相続を迎えると、権利関係がさらに複雑になる点も考慮しておきましょう。

判断軸④：立地と賃貸需要

東京23区は全国的に見れば賃貸需要が底堅い地域ですが、同じ区内でも駅からの距離、間取り、設備の古さによって客付けのしやすさは大きく変わります。単身向けの狭い1Kや3点ユニットバスの部屋は、近隣の新しい物件との競争で賃料を下げざるを得ないこともあります。逆に、駅に近く土地の形状が良い物件は、建物が古くても土地としての価値が評価されやすく、売却でも保有でも選択肢が広がります。

当社は杉並区和田に拠点を置き、東京23区の相続不動産を専門に扱っていますが、杉並区をはじめとする住宅地の築古アパートでは「建物の収益力は落ちているが、土地の需要は強い」というケースが少なくありません。建物の収益力と土地の価値を分けて評価することが、23区の築古アパートを判断するうえでの勘所です。

複数の項目が「売却」側に当てはまるほど、保有を続けるハードルは高くなります。反対に、すべてが「保有」側にそろうケースは多くありません。どちらに寄っているかを家族で共有するだけでも、話し合いが前に進みやすくなります。

相続したアパートを売却するときの税金と特例

売却を選ぶ場合、手取りを大きく左右するのが譲渡所得にかかる税金です。ここでは2026年10月時点の制度を前提に、相続したアパートで押さえておきたいポイントを整理します。

譲渡所得税の基本と所有期間

譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算し、利益が出た場合に課税されます。税率は所有期間で分かれ、5年超なら20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下なら39.63%です。相続した不動産は被相続人の取得日と取得費を引き継ぐため、親が長年所有していたアパートであれば、相続後まもなく売却しても5年超の税率で計算されるケースが多くなります。譲渡費用には仲介手数料や測量費などが含まれますが、何が認められるかは税理士に確認しましょう。

取得費が分からないときの注意点

築古アパートで問題になりやすいのが取得費です。親が数十年前に土地を購入し、アパートを建築した際の売買契約書や工事請負契約書が見つからない場合、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。ただし実際の取得費より小さくなりやすく、取得費の書類がないだけで税額が大きく膨らむことがあります。

実家の金庫や書類箱、当時の借入れの資料、通帳の振込記録などから、取得費を裏付ける資料を探す価値は十分にあります。なお建物部分は、経過年数に応じた減価分を考慮して取得費を計算するなど扱いが複雑になるため、具体的な計算は税理士にご確認ください。

取得費加算の特例

相続税を納めた人が、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）の翌日から3年以内に相続した不動産を売却すると、納めた相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例があります。期限は相続開始から約3年10ヶ月以内が目安です。入居者がいる物件の売却は、資料の整理や買主探しに時間がかかることもあるため、特例を使いたい場合は期限から逆算して早めに動き出すのがおすすめです。加算できる金額の計算は税理士にご確認ください。

空き家の3,000万円特別控除は使える？

被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除は、亡くなった方が住んでいた家を一定の要件のもとで売却したときに使える制度です。昭和56年5月31日以前の建築であること、2027年12月31日までの売却であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどの要件があります。2024年以降は、買主が売却の翌年2月15日までに耐震改修や取壊しを行うケースも対象になり、相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円となります。

ただし、この特例は「被相続人が住んでいた家」が前提のため、賃貸用のアパートは基本的に要件に当てはまりにくいと考えておきましょう。親がアパートの一室に住んでいた、自宅と賃貸部分が一体になっていたといった特殊なケースは個別の判断になるため、税理士・当社にご確認ください。

築古アパートの売却方法と選び方

相続したアパートの売り方はひとつではありません。入居者の状況と建物の状態に合わせて方法を選ぶことで、手取りと手間、売却までの期間のバランスが変わります。

オーナーチェンジで売るときのポイント

入居者付きのまま売るオーナーチェンジは、築古アパートでもっとも現実的な選択肢になることが多い方法です。買主は主に投資家で、家賃収入と利回り、今後の修繕リスクを見て価格を判断します。レントロール、修繕履歴、賃貸借契約書、滞納の有無などの資料が揃っているほど買主の不安が減り、価格交渉で不利になりにくくなります。敷金の引き継ぎや、引渡し日を基準にした家賃・固定資産税の精算方法も事前に整理しておきましょう。

立ち退きを前提にする場合の注意点

「更地にしたほうが高く売れそう」と考えても、普通借家契約の入居者に退去してもらうには、正当事由や立ち退き料などの条件が問題になり、交渉が長期化することがあります。高齢の入居者や長年住んでいる方がいる場合は、なおさら丁寧な対応が求められます。立ち退きを前提にした計画は、時間と費用の読みにくさを織り込んで比較することが大切です。空室が出たタイミングで新規の募集を定期借家契約に切り替えるなど、将来の選択肢を残す工夫も検討できます。

相続不動産の売却全般の流れや、高く売るためのコツについては、相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツでも詳しく解説しています。

相続したアパートを保有し続ける場合にやるべきこと

保有を選ぶ場合は、「親の経営をそのまま引き継ぐ」のではなく、自分たちが無理なく続けられる形に整え直すことが重要です。

管理体制と修繕計画を整える

親の自主管理をそのまま引き継ぐのは負担が大きいため、管理会社への委託を検討しましょう。委託範囲（入居者募集のみか、建物管理や入居者対応まで含むか）と費用を比較し、オーナーとして判断すべき事項を明確にしておきます。あわせて建物の状態を専門家に確認してもらい、5〜10年の修繕計画と資金計画を作っておくと、突発的な出費に振り回されにくくなります。

名義と次の相続への備え

保有を選ぶ場合ほど、単独名義での相続や、共有を避ける分け方を検討する意味があります。次の相続を見据えると、アパートの敷地が貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例（200㎡まで評価額50%減）の対象になり得ることや、相続時精算課税（2024年1月以降は年110万円の基礎控除あり・選択後は暦年課税に戻れない）を使った生前の対策も選択肢になります。ただし、いずれも取得者や保有継続などの要件があり、適用の可否は税理士に確認しながら進めましょう。

空室が増えたときのリスク

空室が増えて建物の管理が行き届かなくなると、近隣からの苦情や老朽化による危険が生じます。特に全室が空室になり空き家の状態が続くと、特定空家等や管理不全空家に指定されて勧告を受けた場合、住宅用地特例（1/6）が外れ、土地の固定資産税が最大6倍相当になる可能性があります。「とりあえず持っておく」が一番コストのかかる選択になりかねない点は意識しておきましょう。

手放したいときの相続土地国庫帰属制度は？

2023年4月27日に始まった相続土地国庫帰属制度は、相続した土地を国に引き取ってもらう制度ですが、建物がある土地や担保権が付いた土地、境界が明らかでない土地などは対象外です。アパートが建っている状態では利用できず、解体などで条件を満たしたうえで、審査手数料（1筆1万4千円）と負担金（原則20万円、面積に応じて増額）がかかります。東京23区内のアパート用地であれば、通常は売却のほうが現実的な選択肢になるでしょう。

相続したアパートを売却するまでの流れ

売却を決めた場合の一般的な流れは次のとおりです。税金の特例の期限があるため、全体のスケジュールを最初に描いておくことがポイントです。

相続したアパートの売却は、相続登記、相続税・譲渡所得税、入居者対応、売却活動と、関わる専門分野が多いのが特徴です。当社では司法書士・税理士などの専門家と連携し、相続手続きから売却・保有の判断までをワンストップでご相談いただける体制を整えています。東京23区の物件であれば、地域ごとの賃貸需要や土地の評価の傾向も踏まえてご提案が可能です。

まとめ：相続したアパートは「手取り・修繕・相続人」の3軸で判断を

相続したアパート、とくに築古の物件は、家賃収入があるからといって持ち続けるほど得になるとは限りません。一方で、立地や収支の条件がそろっていれば、保有によって資産を次の世代へつなぐこともできます。大切なのは、感情だけで決めず、数字と期限を並べて比べることです。

• 修繕費・税金まで差し引いた手取りと、売却した場合の手取りを同じ期間で比較する
• 今後10年の大規模修繕と、建替え・売却という出口まで描けるかを確認する
• 相続人が経営に関われるか、共有名義のリスクを抱えていないかを見直す
• 売却するなら、取得費加算の特例が使える相続開始から約3年10ヶ月以内を意識する

相続登記や相続放棄、相続税の申告など、相続したアパートには期限のある手続きが重なります。迷っている段階から早めに専門家へ相談することで、選べる選択肢が広がります。個別の税額や特例の適用可否は、税理士・当社にご確認ください。

よくあるご質問（Q&A）