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親の家を相続したものの、「相続登記の費用って結局いくらかかるの？」「司法書士に頼むといくら取られるの？」と不安に感じていませんか。相続登記の費用は、決まった計算式で出る税金と、事務所ごとに差が出る報酬、そして細かな実費の組み合わせです。この記事では、東京23区の相続不動産を数多く扱ってきた不動産会社の視点で、登録免許税と司法書士報酬の相場、金額が変わるポイントを具体的に解説します。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【2026年最新】親の家を相続したら費用はいくら？相続登記は自分でやれる？正直に話します

相続登記の費用の全体像｜内訳は「税金・報酬・実費」の3つ

「相続登記の費用」と一口に言っても、中身はまったく性質の違う3つのお金に分かれます。まずはこの全体像を押さえておくと、司法書士の見積もりを見たときに「何が高いのか」「どこを削れるのか」が判断しやすくなります。

相続登記にかかる3つの費用

• 登録免許税（税金）：登記を申請する際に国へ納める税金です。計算式が法律で決まっているため、誰が申請しても同じ金額になります。自分で手続きしても司法書士に頼んでも変わりません。
• 司法書士報酬（専門家への手数料）：登記申請の代理や書類作成を依頼した場合の報酬です。報酬額は自由化されており、事務所や依頼内容によって差が出ます。
• 書類取得の実費：戸籍謄本・住民票・固定資産評価証明書・登記事項証明書などを集めるための手数料や郵送費です。一つひとつは数百円程度ですが、相続関係が複雑だと枚数が増えます。

つまり、登録免許税は「動かせない費用」、司法書士報酬は「選び方で変わる費用」、実費は「相続関係の複雑さで変わる費用」と整理できます。費用を抑えたいときに検討の余地があるのは主に司法書士報酬と実費の部分で、登録免許税は一部の免税措置を除いて削ることができません。

ケース別の総額イメージ

実際の総額は不動産の評価額と手続きの複雑さで大きく変わります。下の表は、考え方をつかむためのイメージです。司法書士報酬は一般的な目安の幅で示しており、実際の金額は依頼先の見積もりでご確認ください。

表を見ると分かるとおり、評価額が大きくなるほど登録免許税が総額を押し上げます。東京23区の土地は評価額が高くなりやすいため、「司法書士報酬より登録免許税の方が高い」というケースも珍しくありません。費用の総額を見積もるときは、まず手元の固定資産税の課税明細書で評価額を確認するところから始めましょう。

相続登記の費用の中心「登録免許税」の計算方法と相場

相続登記の費用のうち、最も金額が大きくなりやすいのが登録免許税です。計算式自体はシンプルなので、評価額さえ分かれば自分で概算できます。

計算式は「固定資産税評価額×0.4%」

相続（法定相続人が取得する場合）による所有権移転登記の登録免許税は、次の式で計算します。

登録免許税＝固定資産税評価額（課税標準）×0.4%

計算にあたっての細かなルールは次のとおりです。

• 課税標準となる評価額は、1,000円未満を切り捨ててから税率をかけます。
• 算出した税額は100円未満を切り捨てます。
• 土地と建物はそれぞれ評価額を合計して計算するのが一般的です（同じ申請書でまとめて申請する場合）。
• 使う評価額は「時価」や「相続税評価額（路線価）」ではなく、市区町村（23区は都税事務所）が定める固定資産税評価額です。

ここで注意したいのが、課税明細書の「課税標準額」ではなく「評価額（価格）」を使うという点です。土地は住宅用地の特例などで課税標準額が評価額より低く記載されていることが多く、こちらで計算すると登録免許税を少なく見積もってしまいます。登記で使うのは「価格」「評価額」と書かれた欄の数字です。

なお、相続人ではない人が遺言で不動産を受け取る「遺贈」の場合は税率が異なります。孫や甥・姪など相続人以外の方に遺言で不動産を渡すケースは、事前に司法書士へ税率を確認しておきましょう。

評価額別の登録免許税の早見表

たとえば、杉並区内の戸建てで「土地の評価額3,000万円・建物の評価額500万円」だった場合、合計3,500万円×0.4%＝14万円が登録免許税になります。木造の建物は築年数が経つと評価額が下がっていきますが、土地は下がりにくいため、都内の戸建て相続では土地の評価額が登録免許税の大半を占めるのが一般的です。

評価額が低い土地には免税措置がある

一定の要件を満たす土地については、登録免許税が免除される措置が設けられています。代表的なのは次の2つです。

• 評価額が100万円以下の土地の相続登記
• 相続した土地を登記しないうちに相続人が亡くなった場合の、亡くなった相続人名義への登記（いわゆる数次相続の途中の登記）

東京23区では、私道の持分や細長い通路部分、ごく小さな分筆地などが「評価額100万円以下の土地」に該当することがあります。これらはいずれも期限付きの措置で、適用期限や延長の有無は税制改正で変わり得るため、申請時点での適用可否は司法書士や法務局にご確認ください。免税を受けるには申請書への記載が必要で、書き忘れると免税にならない点にも注意が必要です。

マンションは「敷地権」の評価額も合算する

区分マンションの場合、建物（専有部分）の評価額だけでなく、敷地の持分（敷地権）の評価額も登録免許税の計算に含めます。土地の評価額はマンション全体の敷地の評価額に持分割合をかけて算出します。固定資産評価証明書には敷地全体の評価額が記載されていることが多いため、持分割合のかけ忘れや、逆に敷地全体の金額での計算ミスが起こりやすいポイントです。不安な場合は司法書士に計算を任せるのが安心です。

司法書士報酬の相場と金額が変わる要因

相続登記の費用で「事務所によって違う」と言われるのが司法書士報酬です。相場感と、金額を左右する要因を知っておくと、見積もりの妥当性を判断しやすくなります。

報酬の相場は「数万円〜十数万円程度」が目安

司法書士報酬は自由化されているため法律上の決まった金額はありませんが、シンプルな相続登記（不動産1〜2件、相続人数名、遺産分割協議がまとまっている）であれば、一般的に数万円〜10万円前後が目安とされることが多いです。戸籍の収集や遺産分割協議書の作成まで任せる「フルパック」型だと、そこから上乗せになるのが通常です。

ここで大切なのは、「安い・高い」を報酬の金額だけで比べないことです。見積もりによっては、報酬と登録免許税・実費が合算されて「総額◯万円」とだけ書かれていることもあります。総額の中身を分解して比べないと、どこが高いのか判断できません。

報酬が上がりやすい7つのケース

司法書士報酬は、手続きにかかる手間に比例して上がるのが一般的です。次のような要素があると、基本報酬に加算されやすくなります。

1. 不動産の数が多い：土地が複数筆に分かれている、私道持分がある、建物が複数あるなど。
2. 管轄の法務局が複数：都内の自宅と地方の実家・山林など、別々の法務局に申請が必要な場合。
3. 相続人が多い・関係が複雑：兄弟姉妹相続、代襲相続、前婚の子がいるなど、戸籍の収集範囲が広い場合。
4. 数次相続：登記をしないうちに次の相続が発生し、2世代分の手続きをまとめて行う場合。
5. 戸籍や書類の収集を丸ごと依頼：本籍地の移動が多いと取得先の役所も増えます。
6. 遺産分割協議書の作成：協議書の起案、相続人全員への郵送・押印の取りまとめを依頼する場合。
7. 法定相続情報一覧図の作成：銀行手続きにも使える一覧図の取得を合わせて依頼する場合。

特に注意したいのが、長年放置された不動産です。祖父母名義のまま登記されていない土地では、相続人が十数人に増えていることもあり、戸籍収集と相続人全員の合意形成だけで大きな手間と費用がかかることがあります。費用を抑える最大のコツは「次の相続が起きる前に終わらせること」だと言えます。

見積もりで確認したいチェックポイント

当社のように相続不動産を扱う不動産会社にご相談いただいた場合、相続登記を担当する司法書士との連携から、その後の売却・活用まで一つの窓口で進められます。「誰に何を頼めばいいか分からない」という段階でも、全体の段取りから整理することが可能です。

書類取得の実費と見落としがちな相続登記の費用

登録免許税と報酬に比べると小さな金額ですが、書類取得の実費も積み重なると無視できません。また、相続登記そのもの以外にも、関連して発生しやすい費用があります。

主な書類と取得先・手数料の目安

戸籍については、2024年3月から本籍地以外の市区町村窓口でもまとめて請求できる「広域交付」が始まり、以前より集めやすくなりました。ただし、兄弟姉妹の戸籍など対象外の範囲もあり、郵送請求が必要な場面は残ります。郵送の場合は定額小為替の手数料や返信用切手代もかかります。

東京23区は「評価証明書は都税事務所」に注意

東京23区特有のポイントとして、固定資産評価証明書は区役所ではなく都税事務所で取得する点が挙げられます。23区では固定資産税を東京都が課税しているためです。たとえば杉並区内の不動産であれば、区役所ではなく都税事務所の窓口や郵送で請求します。区役所に出向いて「ここでは出せない」と言われ、二度手間になるケースは少なくありません。

また、毎年4〜6月頃に届く固定資産税の納税通知書に同封される課税明細書でも評価額は確認できます。費用の概算をするだけなら、まずは課税明細書を探してみてください。登記申請では、申請する年度の評価額を使う点にも注意が必要です。

相続登記に付随して発生しやすい費用

• 住所変更登記・氏名変更登記：被相続人の登記上の住所が古いままで、住民票の除票などでつながらない場合に追加書類が必要になることがあります。
• 抵当権抹消登記：住宅ローンを完済していても、抵当権の登記が残っていることがあります。売却時には抹消が必要で、別途の登録免許税と報酬がかかります。
• 測量・境界確認の費用：相続登記自体には不要ですが、売却や分筆、相続土地国庫帰属制度の利用を検討する際に必要になることがあります。
• 相続税の申告に関する税理士報酬：相続財産が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内の申告が必要です。

これらは「相続登記の費用」とは別枠ですが、相続した不動産をどうするかによって発生の有無が変わります。相続登記の段階で、その後の売却や活用の方針まで考えておくと、二度手間と重複費用を避けやすくなります。

相続登記の費用を抑える方法と、放置した場合のリスク

ここまで見てきたように、登録免許税は原則として削れませんが、報酬と実費は工夫の余地があります。一方で、費用を惜しんで放置することには別のリスクがあります。

費用を抑えるための主な選択肢

• 書類集めは自分で行い、申請のみ司法書士に依頼する：戸籍収集の代行費用を抑えられます。どこまで自分で行うかは事前に事務所と相談しましょう。
• 複数の不動産・手続きをまとめて依頼する：同じ相続の不動産を一度に申請すると、個別に依頼するより手間が減り、報酬面でも有利になりやすいです。
• 免税措置の対象土地がないか確認する：私道持分など評価額の低い土地が含まれていないかチェックします。
• 相続登記をすべて自分で行う：司法書士報酬はかかりませんが、書類の不備で法務局に何度も足を運ぶなど時間的な負担は大きくなります。具体的な手順と向き不向きは、別記事「相続登記を自分でやる方法」で詳しく解説しています。

自分で手続きする場合でも、登録免許税と実費はかかります。節約できるのは司法書士報酬の部分だけなので、「報酬分の金額」と「自分の時間・ミスのリスク」を比べて判断するのが現実的です。相続人の数が多い、数次相続が絡む、遺言の内容が複雑といったケースでは、専門家に任せた方が結果的に負担が少ないことが多いです。

義務化により「放置するほど不利」に

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。2024年4月より前に発生した相続で登記していない不動産も対象になる点に注意が必要です。

遺産分割の話し合いがまとまらず期限内に登記できそうにない場合は、「相続人申告登記」という簡易な手続きで義務を果たす方法も用意されています。これは自分が相続人であることを法務局に申し出る制度で、登録免許税はかかりません。ただし、相続人申告登記は名義を変える登記ではないため、売却や担保設定をするには、最終的に通常の相続登記が必要になります。

相続放棄や国庫帰属を検討する場合

「費用をかけてまで相続したくない」という不動産もあるでしょう。その場合の選択肢として、相続放棄や相続土地国庫帰属制度があります。

• 相続放棄：相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述します。不動産だけを放棄することはできず、預貯金など全財産が対象になります。
• 相続土地国庫帰属制度：相続した土地を国に引き取ってもらう制度です。審査手数料1筆1万4千円に加えて負担金（原則20万円、面積に応じて増額）がかかり、建物がある土地や担保権付きの土地、境界が不明な土地などは利用できません。また、国庫帰属を申請する前提として相続登記が必要になります。

都内の不動産であれば、国庫帰属よりも売却の方が手元にお金が残るケースがほとんどです。相続登記の費用を「払って終わり」の出費と考えるのではなく、不動産を活かすための初期費用と捉えると判断しやすくなります。

売却予定なら相続登記の費用は「出口」から逆算する

相続した実家を売る予定がある場合、相続登記は売却の前提条件です。登記名義が被相続人のままでは売買契約による所有権移転ができないためです。売却を見据えると、相続登記の費用は「売却にかかる費用・税金の一部」として考えるのが合理的です。

相続登記の費用は取得費に含められる扱いがある

相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかります。税率は所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%で、相続した不動産は被相続人の取得日と取得費を引き継ぐため、親が長く所有していた家であれば5年超の税率が適用されるケースが多いです。

譲渡所得の計算では、相続登記にかかった登録免許税や司法書士報酬を取得費に含められる扱いがあります。取得費が増えれば譲渡所得が減り、税金も軽くなります。領収書はなくさずに保管しておきましょう。なお、親の購入時の売買契約書が見つからず取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費とすることになり、税負担が大きくなりやすい点にも注意が必要です。具体的な計算は税理士にご確認ください。

売却のタイミングで使える特例にも期限がある

• 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除：昭和56年5月31日以前に建築された家屋などの要件を満たす場合に、譲渡所得から最大3,000万円（相続人3人以上の場合は1人2,000万円）を控除できる特例です。2027年12月31日までの売却で、かつ相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。2024年以降は、買主が売却の翌年2月15日までに耐震改修や取壊しを行う場合も対象になりました。
• 取得費加算の特例：相続税を納めた方が、相続開始から約3年10ヶ月以内（相続税の申告期限の翌日から3年以内）に売却すると、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。

どちらの特例も期限があり、相続登記が遅れると売却のスケジュールが後ろ倒しになり、特例の期限に間に合わなくなるおそれがあります。特例の併用可否や要件の細部は個別判断になるため、税理士・当社にご確認ください。

また、空き家のまま管理が行き届かず、特定空家等や管理不全空家に指定されて勧告を受けると、住宅用地特例が外れて固定資産税が最大6倍相当になる可能性もあります。登記を済ませて方針を早めに決めることが、余計な維持費を抑えることにもつながります。売却の流れや税金、高く売るためのポイントは相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツで詳しくまとめています。

23区の相続不動産はワンストップで進めると効率的

東京23区の相続不動産は、評価額が高く登録免許税の負担も大きい一方で、売却時の資産価値も期待しやすいのが特徴です。だからこそ、登記・税金・売却をバラバラに進めるより、最初に全体のスケジュールを組んでから相続登記に着手する方が、期限管理の面でも費用の面でも無駄が少なくなります。杉並区和田に拠点を置く当社では、23区の相続不動産に特化し、司法書士・税理士と連携しながら相続登記から売却までワンストップでご相談を承っています。

まとめ：相続登記の費用は内訳を知れば見通しが立つ

相続登記の費用は、法律で計算式が決まった登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）、事務所や依頼内容で変わる司法書士報酬、相続関係の複雑さで変わる書類取得の実費の3つで構成されています。東京23区では土地の評価額が高くなりやすく、総額に占める登録免許税の割合が大きくなる傾向があります。

• まずは課税明細書で「評価額（価格）」を確認し、登録免許税を概算する
• 司法書士の見積もりは、報酬・登録免許税・実費の内訳と作業範囲で比較する
• 私道持分など評価額100万円以下の土地は免税措置の対象になり得るため確認する
• 2024年4月からの義務化で、放置すると過料の対象になり得る。次の相続が起きる前に済ませるのが費用面でも有利
• 売却予定なら、相続登記の費用は取得費に含められる扱いがあり、特例の期限も意識して段取りを組む

相続登記の費用は「いくらかかるか分からない」状態が一番の不安材料です。内訳と相場が分かれば、自分で進めるか専門家に任せるか、売却まで一括で相談するかの判断がしやすくなります。手順を詳しく知りたい方は「相続登記を自分でやる方法」の記事を、23区の相続不動産の今後でお悩みの方は当社へお気軽にご相談ください。

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