一度の取引ではなく、お客様の資産の“最善”を叶え続けるパートナーへ

親から相続した実家が空き家のままになり、「古くて仲介では売れなさそう」「片付けまで手が回らない」と悩んでいませんか。空き家の買取なら、早く、手間を抑えて現金化できます。一方で、仲介より価格が下がるのが一般的なので、その差が妥当かを見極めることが大切です。この記事では、東京23区の相続不動産を専門に扱う立場から、空き家の買取相場の考え方、仲介との価格差、業者選びと手続きの注意点を整理します。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【相続の闇】空き家900万戸の現実。親の家を放置するとどうなるか正直に話します

空き家の買取とは？仲介との違いを最初に整理

空き家を売る方法は、大きく分けて「買取」と「仲介」の2つです。言葉は似ていますが、誰が買うのか、いつ現金になるのか、売却後に誰がリスクを負うのかがまったく違います。最初にこの違いを押さえておくと、提示された査定額を冷静に評価できるようになります。

買取は「不動産会社が直接買う」、仲介は「一般の買主を探す」

買取は、不動産会社（買取業者）があなたの空き家を直接買い取る方法です。業者は購入後にリフォームや解体・建て替えを行い、再販売して利益を得ます。買主が最初から決まっているため、価格に合意すれば最短で数週間ほどで決済まで進むこともあります。

仲介は、不動産会社に販売活動を任せ、一般の個人や事業者の中から買主を探す方法です。買主同士の競争が働くので高く売れる可能性がある一方、買主が見つかるまでの期間は読めません。内覧の対応や価格交渉も必要になり、成約時には仲介手数料がかかります。

このほかに「買取確約付きの仲介」という方式もあります。一定期間は仲介で販売し、期限までに売れなければ、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る仕組みです。高く売れる可能性を残しつつ、売却の期限も決めておきたい方に向いた中間的な選択肢です。

空き家は「建物の状態」で向いている売り方が変わる

住み替えで売る自宅と違い、相続した空き家は、築年数が古い、長く人が住んでいない、家財がそのまま残っている、といった事情を抱えていることがほとんどです。建物の傷みが進んでいるほど一般の買主は購入をためらい、仲介での売却は長引きやすくなります。反対に、建物がまだ使える状態で立地も良ければ、仲介で十分に買主が見つかる可能性があります。つまり「買取か仲介か」は好みで選ぶものではなく、空き家の状態と売主の事情から逆算して決めるのが合理的です。

なお、遺産分割や相続登記がまだ終わっていない段階での売却や、税金・手順の全体像は、相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツで詳しく解説しています。この記事では「空き家という建物の状態」を出発点に、買取を選ぶべきかどうかを掘り下げます。

空き家の買取相場と仲介との価格差｜なぜ安くなるのか

「買取は安い」とよく言われます。なぜ安くなるのかを理解しておくと、提示額が妥当かどうかを判断する材料になります。ここでは買取価格の決まり方と、手取り額で比べる考え方を解説します。

価格差の目安は「仲介相場の7〜8割」と言われるが、幅は大きい

一般に、空き家の買取価格は仲介で売れる想定価格の7〜8割程度が目安と言われます。ただし、実際の差は物件ごとに大きく異なります。立地が良く、更地にすれば建売用地として人気が出る土地なら、仲介との差が小さい買取価格が出ることもあります。一方、再建築不可の土地や接道に問題がある土地、権利関係が複雑な物件では、仲介相場の半分を下回る査定になることも珍しくありません。

東京23区の空き家は、価格の大部分を土地の価値が占めることが多く、古い木造住宅の建物はほとんど評価されない傾向があります。そのため、買取価格の差を生む主な要因は「建物」より「土地の条件」だと考えておくと、査定の見方が整理しやすくなります。

買取価格は「再販価格からの逆算」で決まる

買取業者は、購入した空き家をそのまま持ち続けるわけではありません。リフォームして再販する、解体して土地として売る、建て替えて新築戸建として売る、といった売り方を想定し、その再販価格から費用と利益を差し引いて買取価格を計算します。単純化すると、次のような計算です。

• 想定される再販価格
• － 解体費・リフォーム費・建築費などの工事費
• － 残置物の撤去費・測量費などの準備費用
• － 再販時の販売経費・登記費用・取得時の税金
• － 保有期間中の金利・固定資産税
• － 業者の利益と、売れ残りや想定外の欠陥に備えたリスク分
• ＝ 買取価格

この式から、買取価格を上げるポイントも見えてきます。例えば、境界が確定している、建物の図面や過去の修繕記録がある、地中に埋まった物の心配が少ないと説明できる、といった材料があれば、業者が見込む「リスク分」が小さくなり、査定額が上がる余地があります。逆に情報が少ないと、業者は分からない部分を低めに見積もるため、価格は下がりがちです。

比べるべきは「売却価格」ではなく「手取り額」

仲介のほうが高い価格で売れても、売主が負担する費用を差し引くと、手元に残る金額の差は見た目の価格差より小さくなることがあります。空き家の売却で、仲介と買取とで負担が変わりやすい費用は次のとおりです。

特に見落としやすいのが契約不適合責任です。古い空き家は売主自身も建物の不具合を把握しきれていないことが多く、仲介で一般の個人に売ると、引渡し後に不具合が見つかって修理費の負担や代金の減額を求められるおそれがあります。買取では、プロである業者が現況を前提に購入し、売主の責任を免除する契約にするのが一般的です。「売った後のトラブルを抱えない」という安心も、価格差の対価に含まれていると考えるとよいでしょう。

空き家は買取と仲介どちらを選ぶ？状態別の判断基準

価格差の理由がわかったら、次はご自身の空き家がどちらに向いているかを判断します。ここでは、実務でよく使う判断基準を整理します。

買取を優先して検討したい空き家の特徴

• 旧耐震（昭和56年5月31日以前の建築）で傷みが進んでいる：一般の買主は住宅ローンを組みにくかったり購入をためらったりするため、仲介では買主が限られがちです。
• 再建築不可・接道が不十分・旗竿地など、土地に制約がある：一般の買主には判断が難しく、こうした土地の扱いに慣れた業者のほうが評価しやすい場合があります。
• 家財が大量に残っていて片付けが難しい：遠方に住んでいる、仕事で時間が取れないといった事情があるなら、現況のまま引き取ってもらえるメリットは大きくなります。
• 雨漏り・シロアリ・傾きなどの不具合が疑われる：契約不適合責任を負わずに売れる点が重要になります。
• 相続人が複数いて、早く現金で分けたい：売却の時期と金額を早く決めたい場面では、買取のスピードが話し合いを進めやすくします。
• 税金の特例の期限が迫っている：後で説明する3,000万円特別控除や取得費加算の特例には売却期限があります。期限内に売却を終えたい場合は、買取が有力な選択肢になります。

仲介で高値を狙いたい空き家の特徴

• 駅に近いなど立地が良く、土地の形や接道に問題がない
• 建物が比較的新しい、またはリフォーム済みでそのまま住める
• 売却を急いでおらず、数ヶ月〜1年程度の販売期間を取れる
• 片付けや内覧の対応、近隣への対応に時間を割ける

こうした条件がそろっている空き家は、一般の買主同士の競争によって、買取より高く売れる可能性があります。「時間と手間をかけられるか」が、仲介を選べるかどうかの分かれ目です。

迷ったら「仲介査定と買取査定を並べて」から決める

どちらか一方の査定だけでは、価格差が妥当かどうか判断できません。おすすめは、同じ時期に仲介の査定額（売れると見込まれる価格）と、複数の買取業者の買取価格をそろえ、手取り額と時間で比べる方法です。そのうえで「3ヶ月は仲介で販売し、売れなければ買取に切り替える」といった期限付きの方針を立てると、売れないまま時間だけが過ぎるのを防げます。

当社のように仲介と買取の両方を扱う会社なら、一つの窓口で両方の選択肢を比べられます。その場合も、買取を勧める理由と、仲介で売った場合の見込み額をあわせて説明してもらうことが大切です。

空き家を放置するリスクと、売却で押さえたい税金・期限

「いつか売ればいい」と空き家を放置していると、費用負担が増えるだけでなく、税金面で有利な特例を使えなくなるおそれがあります。買取か仲介かを考える前に、時間の制約を整理しておきましょう。

特定空家等に指定されると固定資産税の負担が大きくなる

住宅が建っている土地には、固定資産税を軽くする住宅用地特例（小規模住宅用地は評価額が6分の1）が適用されています。しかし、管理が行き届かず、倒壊の危険や衛生上の問題がある空き家は、自治体から特定空家等（または管理不全空家）に指定されることがあります。指定後に勧告を受けると住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が最大6倍相当に増える可能性があります。

相続登記の義務化：売却の前提として早めに手続きを

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。また、買取でも仲介でも、売却するには原則として相続人名義への登記が済んでいなければなりません。登記が終わっていないと、買主が決まっても決済に進めないため、売却を考え始めた段階で並行して準備しておきましょう。

売却益にかかる税金と、使える特例の期限

空き家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。相続した不動産は、亡くなった方（被相続人）の取得日と取得費を引き継ぎます。親が長く持っていた実家であれば、多くの場合「所有期間5年超」の税率が適用されます。取得費がわからない場合は、売却価格の5%を概算取得費にできますが、そのぶん譲渡所得は大きく計算されやすくなります。

空き家の買取と相性が良いのが3,000万円特別控除です。この特例は、建物を耐震改修するか取り壊したうえで売ることが要件の一つです。2024年以降は、売却した年の翌年2月15日までに買主が耐震改修や取壊しを行う場合も対象になりました。つまり、古い空き家を現況のまま買取業者に売り、業者側が解体する形でも特例を使える可能性があるということです。ただし、売却期限、建物の要件、売却先や手続きの要件など細かな条件があります。契約前に、特例を使う前提の契約内容になっているか確認する必要があります。

3,000万円特別控除の期限は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。仲介で売り出して時間がかかり、気づいたら期限を過ぎていた、という事態は避けたいところです。特例の期限が近い場合は、価格だけでなく「期限内に売り切れるか」を最優先で考えることが、結果的に手取りを守ることにつながります。

売却以外の選択肢も知っておく

空き家を手放す方法は売却だけではありません。相続土地国庫帰属制度（2023年4月27日開始）を使えば、一定の要件を満たす土地を国に引き取ってもらえます。ただし、審査手数料（1筆1万4千円）と負担金（原則20万円、面積に応じて増額）がかかり、建物がある土地や境界が明らかでない土地などは対象外です。空き家が建ったままでは使えないため、解体費も含めて考えると、東京23区のように土地の需要があるエリアでは売却のほうが現実的なケースが多いでしょう。また、相続放棄は相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きする必要があります。空き家だけを放棄することはできず、預貯金なども含めた全財産が対象になります。

失敗しない空き家買取業者の選び方と「三為契約」の注意点

空き家の買取は、業者によって査定額にも契約条件にも大きな差が出ます。初めて不動産を売る方は、価格の高さだけで決めて後から後悔することもあります。ここでは、業者選びで確認したいポイントを整理します。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【要注意】初めての不動産売却は“騙されやすい”！「三為契約」とは？

「三為契約（第三者のためにする契約）」の仕組みを理解する

三為契約とは、売主と業者が売買契約を結ぶ一方で、業者がその物件をさらに別の買主（第三者）へ転売し、所有権を売主から最終的な買主へ直接移す契約の形です。登記上は売主から最終的な買主へ名義が移るため、間に入る業者は登記費用や取得時の税金を抑えられます。法律上認められた取引ですが、売主にとっては次のような注意点があります。

• 業者が売主から安く仕入れ、すぐに高く転売して大きな差額を得ている可能性がある
• 最終的な買主が見つからないと決済が延期・白紙になるなど、「買取」のはずが実際には転売先探しになっている場合がある
• 売主は最終的な売却価格を知らされないことが多く、価格が妥当か確かめにくい

三為契約そのものは違法ではありません。それでも、「すぐに買い取る」と言われたのに、実際には転売先が決まるまで決済されないという事態は避けたいところです。契約前に「自社で買い取り、自社名義で決済するのか」「決済日は決まっているのか」「転売を前提とした条件（停止条件や解除条件）が付いていないか」を確認しましょう。

業者選びのチェックリスト

1. 買取価格の根拠を説明してくれるか：再販の想定（リフォーム・解体・建て替え）や、差し引いた費用の内訳を具体的に説明できる業者は信頼しやすいと言えます。
2. 仲介で売った場合の見込み額も示してくれるか：買取だけに誘導せず、両方を比べる材料を出してくれるかを見ます。
3. 契約条件が明確か：契約不適合責任の免責、残置物の扱い、決済日、手付金の額、解除条件などを書面で確認します。
4. 査定後に価格を大きく下げないか：最初に高い査定額を出し、契約直前に「調査の結果」として大幅に減額する手法には注意が必要です。減額の可能性がある条件を事前に聞いておきましょう。
5. 宅地建物取引業の免許と実績：免許番号を確認するとともに、同じエリアで似た状態の空き家を扱った経験があるかを尋ねます。
6. 相続や税金の相談先とつながっているか：空き家の売却には、登記・遺産分割・譲渡所得税・特例の要件が関わります。税理士や司法書士と連携している会社なら、手続き全体を見すえた提案を受けやすくなります。

複数社に査定を頼むときは、同じ資料・同じ条件（残置物込み、現況での引渡しなど）で依頼すると比べやすくなります。条件がそろっていないと、価格差がどこから生じているのか判断できません。

空き家買取の流れと、東京23区ならではの実務の勘所

空き家を買取で売る場合の一般的な流れは次のとおりです。相続が絡む場合は、登記や遺産分割の手続きと並行して進めるのがポイントです。

東京23区の空き家で査定額を左右しやすいポイント

東京23区、特に当社のある杉並区をはじめとする住宅地では、地方の空き家とは違う論点がよく出てきます。

• 接道とセットバック：幅の狭い道路に面した土地は、建て替えの際にセットバック（敷地の後退）が必要になり、使える面積が減ることがあります。路地状の敷地や、建築基準法上の道路に接していない土地は、建て替えができるかどうかが価格に直結します。
• 境界の確定状況：住宅が密集したエリアでは、隣地との境界があいまいなまま長年経っていることが少なくありません。境界の確定には隣地の所有者の協力と時間が必要なため、未確定のままでも買い取れるかどうかは業者の経験が問われる部分です。
• 狭小地・変形地：一般の買主には使い方を想像しにくい土地でも、建て替えプランを描ける業者なら評価できる場合があります。
• 木造住宅が密集する地域の規制：防火に関する規制や地域ごとの建築ルールによって建てられる建物が変わり、再販の想定価格にも影響します。

こうした論点は、同じ23区内でも区や町丁目ごとに事情が異なります。地域の建築ルールや取引事情に詳しい会社ほど、リスクを大きく見積もりすぎずに評価しやすいため、そのエリアでの実績があるかどうかも業者選びの重要な視点です。当社（株式会社Best to）は杉並区和田に拠点を置き、東京23区の相続不動産に特化しています。相続登記や税金の相談から仲介・買取まで、一つの窓口で対応しています。

まとめ：空き家の買取は「価格差」と「手取り・期限」で冷静に判断を

空き家の買取は、仲介より売却価格が下がるのが一般的です。ただしその差には、解体・片付け・契約不適合責任・販売期間中の維持費といった負担を業者が引き受ける対価が含まれています。見た目の価格だけでなく、最終的な手取り額と売却にかかる時間で比べることが、後悔しない判断の第一歩です。

特に相続した空き家は、3,000万円特別控除や取得費加算の特例に売却期限があり、放置すれば特定空家等に指定されて固定資産税が増えるリスクもあります。旧耐震で傷みが進んでいる、土地に制約がある、片付けが難しい、期限が迫っている、といった場合は、買取を優先して検討する価値があります。一方、立地や建物の状態が良く、時間に余裕があるなら、仲介で高値を狙う選択肢も残しておきましょう。

どちらを選ぶ場合も、複数の買取査定と仲介査定を同じ条件で並べ、三為契約かどうかや契約条件を確認することが大切です。空き家の買取を検討中の方、仲介との価格差で迷っている方は、東京23区の相続不動産に詳しい当社までお気軽にご相談ください。税金の特例の確認も含め、状況に合った売り方をご提案します。

よくあるご質問（Q&A）