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親から土地を相続したものの、「名義変更はいつまでにやればいい？」「どの書類をそろえる？」「費用はいくら？」と手が止まっている方は多いのではないでしょうか。2024年4月から相続登記が義務になり、相続した土地の名義変更を放置すると過料の対象になりえます。この記事では土地の名義変更に絞って、期限・必要書類・費用の考え方と、売却まで見据えた進め方を東京23区の実務目線で解説します。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【2025年最新】不動産相続の手続き完全解説！名義変更・費用・相続税まで

相続した土地の名義変更（相続登記）とは？期限と義務化のポイント

土地の名義変更とは、法務局で管理している登記簿の所有者を、亡くなった方（被相続人）から相続人に書き換える手続きのことです。正式には「相続登記」といい、相続を原因とする所有権移転登記を指します。市区町村役場への届出や固定資産税の手続きとは別物で、法務局に申請しない限り登記簿の名義は変わりません。

「固定資産税の納税通知書が自分宛てに届いたから、名義変更は済んでいる」と思い込んでいる方がいますが、これはよくある誤解です。納税通知書の宛先は、役所が「相続人代表者」として送っているだけというケースが少なくありません。今の名義人は、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取れば確認できます。

2024年4月1日から義務化：期限は「知った日から3年以内」

以前の相続登記は任意で、名義が亡くなった方のまま何十年も放置された土地が全国に増えていました。こうした所有者不明土地の問題を受けて、2024年4月1日から相続登記が義務になっています。

• 期限：相続で不動産を取得したと知った日から3年以内
• 遺産分割協議で取得が決まった場合：協議が成立した日から3年以内に、その内容で登記
• 罰則：正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象

「正当な理由」には、相続人が非常に多く戸籍の収集に時間がかかる場合や、遺言の有効性を争っている場合などが想定されています。ただ、該当するかは個別の判断になります。忙しくて後回しにしていた、という理由は通らないと考えておきましょう。

義務化より前の相続も対象になる

見落としやすいのが、2024年4月より前に発生した相続も義務化の対象だという点です。過去の相続については、施行日から3年（2027年3月31日）までが一つの期限とされています。何年も前に親が亡くなり、そのままにしている実家の土地がある場合は、2026年の今が動くタイミングです。起算点は事情によって変わるため、ご自身のケースは司法書士または当社にご確認ください。

放置すると何が困るのか（過料以外のリスク）

過料よりも実務で大きな問題になるのは、次の3つです。

1. 売却・担保設定ができない：名義が亡くなった方のままでは、売買による名義の移転も、ローンの担保設定もできません。
2. 相続人がどんどん増える：放置している間に相続人が亡くなると、その子どもや配偶者が新たな相続人になります。遺産分割協議に全員の実印と印鑑証明書が必要になり、話がまとまりにくくなります。
3. 書類が集めにくくなる：住民票の除票などには保存期間があり、時間がたつほど取得できない書類が出てきて、代わりの書類が必要になることがあります。

東京23区では、親世代が買った土地に兄弟それぞれの家族が関わるケースが多く見られます。相続人が少ないうちに手続きを終えることが、時間と費用のいちばんの節約になります。

相続した土地の名義変更の流れ【7ステップ】

土地の名義変更は、おおまかに次の順番で進みます。書類集めから申請まで、早ければ1〜2ヶ月、相続人が多い場合や遠方の戸籍がある場合は数ヶ月かかることもあります。

遺産分割の話し合いが長引いて3年の期限に間に合わない場合は、相続人申告登記という制度があります。「自分が相続人である」と法務局に申し出ることで、ひとまず義務を果たしたとみなされる仕組みです。ただし、これは名義変更そのものではありません。相続人申告登記だけでは土地を売却できないので、あくまで一時的な対応と考えてください。

土地の名義変更に必要な書類【ケース別一覧】

必要書類は、土地を誰がどういう根拠で取得するかによって変わります。代表的な3つのケースを表にまとめました。

ケース別の必要書類

書類集めを楽にする2つの制度

① 戸籍の広域交付：2024年3月から、本籍地が遠方でも、最寄りの市区町村の窓口で本人・配偶者・父母・子などの戸籍をまとめて請求できるようになりました。地方出身の親の戸籍を、郵送で何往復もして集める必要が減っています（兄弟姉妹の戸籍や、代理人による請求は対象外などの制限があります）。

② 法定相続情報証明制度：集めた戸籍一式と相続関係を一覧図にまとめて法務局に出すと、認証された「法定相続情報一覧図の写し」を無料で発行してもらえます。土地の名義変更だけでなく、銀行預金の解約や相続税の申告でも戸籍の束の代わりに使えるので、手続き先が多い方ほど先に取っておくと便利です。

遺産分割協議書で土地を書くときの注意

協議書に「自宅の土地は長男が相続する」とだけ書くと、法務局で受け付けてもらえないことがあります。土地は登記事項証明書のとおり「所在・地番・地目・地積」まで正確に書くのが基本です。住居表示（〇丁目〇番〇号）と地番は違うことが多いので、特に注意が必要です。また、道路部分（私道）を別の地番で持っていることがよくあり、これを書き漏らすと、後でその部分だけ再度協議が必要になります。

土地の名義変更にかかる費用の目安と考え方

土地の名義変更にかかる費用は、大きく分けて3つです。金額は土地の評価額と相続人の状況で大きく変わるので、ここでは「どう計算されるか」を押さえておきましょう。

登録免許税の計算例

たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の土地を相続した場合、0.4%で計算すると登録免許税は12万円です。東京23区の住宅地は地方と比べて評価額が高い傾向があり、登録免許税が費用の中で最も大きくなりやすいのが特徴です。評価額は、毎年届く固定資産税の納税通知書の課税明細、または都税事務所で取る評価証明書で確認できます。

なお、ここで使うのは相続税評価額（路線価）ではなく、固定資産税評価額です。相続税の申告で使う数字と混同しやすいので注意してください。

自分で手続きするか、司法書士に頼むか

相続人が少なく、遺言や協議の内容がシンプルで、土地が1〜2筆程度なら、ご自身で申請する方もいます。一方で、次のような場合は司法書士に頼むほうが、結果として時間も手間も少なく済むことが多くなります。

• 相続人が多い、または疎遠な相続人・海外在住の相続人がいる
• 数次相続（相続手続き中に次の相続が起きた）になっている
• 私道持分や共有の土地があり、筆数が多い
• 名義変更のあとに売却する予定がある

売却を予定している場合は、売買のときの登記とまとめて同じ専門家に任せると、書類の受け渡しやスケジュール調整がスムーズです。当社は相続に強い司法書士・税理士と連携し、名義変更から売却までワンストップで対応しています。

土地ならではの注意点｜東京23区で多いつまずき

建物と比べて、土地の名義変更には特有の落とし穴があります。杉並区和田を拠点に23区の相続不動産を扱っている当社でも、ご相談の段階でよく見つかるものを紹介します。

私道持分の登記漏れ

23区の住宅地では、家の前の私道を近隣の方と共有している、または細かく分けた私道の1区画を持っていることがよくあります。私道部分は非課税で納税通知書に載っていないことがあり、私道だけ名義変更が漏れていたという例が後を絶ちません。漏れたままだと売却のときに買主の住宅ローンが通りにくくなるなど、価格や売れやすさに影響します。名寄帳や公図で、周りの地番まで確認しておきましょう。

すでに共有名義になっている土地

被相続人が誰かとの共有で土地を持っていた場合、名義変更するのは被相続人の持分だけです。さらに相続人同士でその持分を共有にすると、将来売るときには共有者全員の同意が必要になります。「とりあえず兄弟で平等に」という共有は後々の火種になりやすいため、売却するのか、誰か1人が持つのかを決めてから分け方を考えるのがおすすめです。売って代金を分ける「換価分割」も選択肢になります。

境界が確定していない土地

名義変更自体は、境界が確定していなくてもできます。ただ、売却のときには隣地との境界確定を求められることが多く、測量や立ち会いには時間がかかります。古い住宅地では境界標がなくなっていることも珍しくありません。売却する可能性があるなら、名義変更と並行して測量の要否を確認しておくと、売り出しまでの時間を短くできます。

被相続人の住所が登記簿と違う

登記簿上の住所が、亡くなったときの住所と違う（引っ越し後に住所変更の登記をしていない）ケースもよくあります。この場合、住民票の除票や戸籍の附票で住所のつながりを証明します。保存期間が過ぎて書類が取れないときは、権利証などで代わりに証明することになるため、早めに専門家へ相談してください。

建物の名義変更・未登記建物

土地の上に実家が建っている場合は、建物の名義変更も同時に申請するのが一般的です。古い家だと建物が登記されていない（未登記）こともあり、その場合は先に建物の表題登記を行うか、取り壊しを前提に進めるかを判断します。どちらが良いかは売却の方針によって変わります。

名義変更後に相続した土地を売却する流れと税金

相続した土地を「いずれ売るかもしれない」と考えている方は、名義変更の段階から売却の段取りを意識しておくと損をしにくくなります。売却の手順や高く売るコツは相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツで詳しく解説しているので、ここでは名義変更とつながる部分に絞ってお伝えします。

売却するには名義変更が前提

売買の登記は「登記簿上の所有者（売主）→買主」の順で行います。そのため、相続人名義への名義変更が終わっていないと、決済（代金の受け取りと引き渡し）ができません。実務では、名義変更の手続き中に査定と販売の準備を進め、名義変更の完了に合わせて売買契約・決済を行う段取りがよく取られます。

譲渡所得税の税率

土地を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。相続した土地は、被相続人が取得した日と取得費をそのまま引き継ぐのがポイントです。親が長く持っていた土地なら、相続してすぐに売っても「所有期間5年超」の税率になるケースが多くあります。

親が土地をいくらで買ったかがわからない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。ただ、昔に買った23区の土地は売却価格との差が大きく、税額が大きく膨らみやすい傾向があります。売買契約書や通帳の記録など、当時の購入価格がわかる資料を、遺品整理の前に探しておきましょう。

期限のある税の特例

• 取得費加算の特例：相続税を納めた人が、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）の翌日から3年以内、つまり相続開始から約3年10ヶ月以内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加えて譲渡所得を減らせます。
• 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除：親が一人で住んでいた実家（昭和56年5月31日以前に建てられた家屋など）を相続し、要件を満たして売ると、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。売却期限は2027年12月31日まで、かつ相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。家屋を取り壊したあとの土地として売る方法のほか、2024年以降は買主が売却した翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しを行う形でも対象になります。相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額が2,000万円になります。

どちらの特例も期限が決まっているため、名義変更を後回しにすると特例が使える期間を逃すおそれがあります。相続税がかかるかどうかは「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除が目安で、相続税の申告・納付期限は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。自宅の土地は小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等は330㎡まで評価額を80%減額）で相続税を大きく減らせる場合がありますが、申告期限まで保有することなどが要件になるため、売る時期との兼ね合いを考える必要があります。どの特例が使えるか、どの組み合わせが有利かは、税理士・当社にご確認ください。

使わない土地を持ち続ける場合のコスト

名義変更をしたあと、すぐに売らずに持ち続けるなら、固定資産税・都市計画税や管理の手間がかかり続けます。建物が空き家のまま管理されず、特定空家等（または管理不全空家）に指定されて勧告を受けると、住宅用地の特例（1/6）が外れ、土地の固定資産税が最大6倍相当になることがあります。草木や建物の傷みは近隣からの苦情にもつながりやすいので、持ち続けるなら定期的な管理の体制を整えておきましょう。

売れない・いらない土地の選択肢

地方の山林や、使い道のない土地を一緒に相続することもあります。こうした土地には、2023年4月27日から始まった相続土地国庫帰属制度が選択肢になります。審査手数料は1筆1万4千円で、承認されると負担金（原則20万円、面積に応じて増額）を納めます。ただし、建物がある土地、担保権が付いている土地、境界が明らかでない土地などは利用できません。

また、相続放棄は相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所で行う手続きで、不動産だけを放棄することはできず、すべての財産が対象になります。「土地はいらないが預金は受け取りたい」という選び方はできないので注意が必要です。東京23区内の土地は、形がいびつでも、再建築不可でも、買い手が見つかるケースが多くあります。手放す方法を決める前に、まず査定で市場での価値を確認してみてください。

まとめ：相続した土地の名義変更は「期限」と「その後」をセットで考える

相続した土地の名義変更は、2024年4月から義務になりました。取得を知った日から3年以内の申請が必要で、義務化より前の相続も対象です。流れは「遺言の確認→戸籍で相続人を確定→土地の特定→遺産分割協議→申請書の作成→法務局へ申請」の順です。必要書類は遺言の有無と分け方で変わり、費用は登録免許税（固定資産税評価額×税率）を中心に、書類代と、依頼する場合は司法書士報酬で考えます。

土地ならではの私道持分の漏れ、共有、境界は、売却のときに初めて問題になることが多いポイントです。名義変更の段階で「売るか、持つか、手放すか」を決めておくと、取得費加算や空き家の3,000万円特別控除など期限のある特例も使いやすくなります。

株式会社Best toは杉並区和田を拠点に、東京23区の相続不動産に特化して、名義変更から査定・売却・税務の相談まで、提携する専門家とワンストップでサポートしています。「何から手をつければいいかわからない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

よくあるご質問（Q&A）