一度の取引ではなく、お客様の資産の“最善”を叶え続けるパートナーへ

親が亡くなり実家を相続することになったものの、「どんな税金が、いつ、いくらかかるのか」が分からず不安な方は多いのではないでしょうか。実家の相続に関わる税金は、相続税だけではありません。登記の費用、毎年の固定資産税、売却したときの譲渡所得税など、タイミングごとに種類が異なります。この記事では、実家を相続したときにかかる税金を一覧で整理し、期限と判断のポイントを東京23区の実務の視点から解説します。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【2026年最新】親の家を相続したら費用はいくら？相続登記は自分でやれる？正直に話します

実家を相続したらかかる税金は「3つのタイミング」で整理できる

「実家 相続 税金」と調べると、相続税、登録免許税、固定資産税、譲渡所得税など、たくさんの税目が出てきます。一度にすべてを理解しようとすると混乱しやすいので、まずは税金が発生するタイミングごとに分けて全体像をつかむのがおすすめです。

下の表は、実家の相続で関わる主な税金・費用をタイミング別にまとめたものです。すべての方にすべての税金がかかるわけではありません。ご自身のケースで関係するものを確認してください。

相続したとき：相続税と登記の費用

親が亡くなった直後に関わるのが、相続税と相続登記の費用です。相続税は遺産全体にかかる税金で、実家の土地・建物だけでなく預貯金や有価証券なども合算して判定します。相続登記は、実家の名義を亡くなった親から相続人へ変える手続きで、2024年4月からは義務になりました。

持ち続ける間：固定資産税と空き家の管理コスト

実家を相続して住まない場合でも、所有している限り固定資産税・都市計画税は毎年かかります。誰も住まない空き家を放置すると、税負担が重くなる可能性もあります。税金以外にも、火災保険、庭木の手入れ、通風・清掃などの管理コストが継続的に発生します。

売却・活用するとき：譲渡所得税

実家を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税がかかります。相続した実家は、親が何十年も前に購入していることが多く、取得費が低い（あるいは分からない）ために売却益が大きく計算されがちです。一方で、空き家の3,000万円特別控除など、相続した実家ならではの特例も用意されています。

実家を相続したときの税金①相続税｜基礎控除と小規模宅地等の特例

相続税は「実家を相続したら当然かかる税金」と思われがちですが、実際には基礎控除の範囲内であれば相続税はかからず、申告も不要です。まずは自分のケースが課税対象になるかどうかを確認しましょう。

基礎控除の計算方法

相続税の基礎控除は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。たとえば法定相続人が子ども2人なら3,000万円＋1,200万円＝4,200万円、子ども3人なら4,800万円です。遺産総額（実家の評価額＋預貯金など）がこの金額以下であれば、相続税はかかりません。

注意したいのは、東京23区内に実家がある場合です。23区は地価水準が高いエリアが多く、土地の相続税評価額だけで基礎控除に近づくケースも少なくありません。「うちは普通の家だから大丈夫」と思い込まず、路線価などをもとに概算しておくと安心です。具体的な相続税額の計算方法は、当メディアの相続税計算の解説記事で詳しく取り上げていますので、あわせてご覧ください。

実家の土地を大きく減額できる「小規模宅地等の特例」

実家の相続で特に重要なのが小規模宅地等の特例です。亡くなった方が住んでいた土地（特定居住用宅地等）は、330㎡までの部分について評価額を80%減にできます。たとえば評価額5,000万円の土地が全体で330㎡以内なら、評価額は1,000万円として計算されることになり、相続税への影響は非常に大きくなります。なお、賃貸に出している土地（貸付事業用宅地等）の場合は、200㎡まで50%減です。

ただし、誰が相続しても使えるわけではありません。主な要件は次のとおりです。

• 配偶者が取得する場合は、原則として特例の対象になる
• 同居していた親族が取得する場合は、相続税の申告期限まで住み続け、保有し続けることなどが要件
• 別居の子どもでも、持ち家がないなど一定の要件を満たせば「家なき子特例」で使える可能性がある

ここで見落としやすいのが、特例を使って相続税がゼロになる場合でも、相続税の申告が必要という点です。「税金がかからないから申告しなくていい」と判断してしまうと、特例が使えなくなるおそれがあります。また、申告期限前に実家を売却すると要件を満たさなくなるケースもあるため、売却のタイミングは税理士と相談して決めましょう。

申告・納付の期限と、現金が足りないときの選択肢

相続税の申告と納付の期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。遺産の大半が実家の不動産で、預貯金が少ない場合は「納税資金が足りない」という問題が起きがちです。この場合、分割で納める延納や、不動産などのモノで納める物納の制度もありますが、利用には要件や審査があります。

現実的には、申告期限までに実家を売却して納税資金をつくるか、延納などを検討するかの選択になります。売却で資金をつくる場合、査定・売り出し・契約・引渡しまで数ヶ月かかることが一般的なので、10ヶ月の期限から逆算して早めに動き出すことが重要です。

実家を相続したときの税金②相続登記の費用と義務化のポイント

相続税がかからない方でも、ほぼすべての方に関係するのが相続登記です。2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になり得ます。義務化前に相続して未登記のままになっている実家も対象になるため、心当たりがある方は早めに確認しましょう。

相続登記でかかる費用の内訳

相続登記でかかる主な費用は、次の3つです。

• 登録免許税：登記の際に国に納める税金。固定資産税評価額をもとに計算します。税率や軽減措置の有無は、ケースによって異なるため司法書士・税理士にご確認ください
• 書類取得費用：戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書などの取得費用
• 司法書士報酬：手続きを依頼する場合の報酬。相続人の数、不動産の数、遺産分割協議書の作成有無などで変わります

なお、相続によって不動産を取得した場合、売買で取得したときのような不動産取得税は原則としてかからない取り扱いとされています。ただし例外もあるため、個別の判断は税理士にご確認ください。

相続登記の基本的な流れ

相続登記を自分で行うか、司法書士に依頼するかは、相続関係の複雑さと時間の余裕で判断するのが現実的です。冒頭の動画で、費用の目安や自分で登記する場合の注意点を詳しく解説していますので、参考にしてください。

また、売却を予定している場合でも、相続登記が済んでいないと実家を売ることはできません。売却を見据えている方は、登記と査定を並行して進めるとスムーズです。

実家を持ち続ける間の税金｜固定資産税と空き家のリスク

実家を相続して「すぐには決められないので、しばらくそのままにしておく」という方は少なくありません。しかし、持ち続ける間も税金と管理コストはかかり続けます。

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日の所有者にかかる

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。東京23区の場合、これらの税金は区ではなく東京都（都税事務所）が課税しているのが特徴です。相続登記が済むまでの間は、相続人の代表者に納税通知書が届くことがあります。

住宅が建っている土地には「住宅用地特例」があり、200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されています。親が住んでいた実家にもこの軽減が適用されているのが一般的です。

空き家を放置すると固定資産税が最大6倍相当に

問題になるのが、誰も住まない空き家を管理せずに放置したケースです。倒壊の危険や衛生上の問題があるとして自治体から「特定空家等」や「管理不全空家」に指定され、勧告を受けると、住宅用地特例が外れます。その結果、土地の固定資産税が最大6倍相当に増える可能性があります。

23区内は住宅が密集している地域が多く、空き家の劣化が隣家や通行人に影響しやすい環境です。近隣からの苦情をきっかけに行政が状況を確認することもあります。「税金を払っていれば問題ない」ではなく、定期的な通風・清掃、郵便物の整理、庭木の剪定など、最低限の管理を続けることが大切です。

売れない・使わない土地は「相続土地国庫帰属制度」も選択肢

2023年4月27日から、相続した土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度が始まりました。費用は審査手数料が1筆あたり1万4千円、承認された場合の負担金が原則20万円（面積などに応じて増える場合あり）です。

ただし、建物が建っている土地、抵当権などの担保権が付いている土地、境界が明らかでない土地などは対象外です。実家の建物が残ったままでは利用できず、解体費用もかかります。23区内の土地であれば、売却で現金化できるケースが多いため、まずは売却の可能性を確認してから検討するのが現実的です。

実家を売却したときにかかる税金｜譲渡所得税と相続ならではの特例

相続した実家を売却する場合、利益が出れば譲渡所得税がかかります。ここでは税金の全体像と、相続した実家で使える主な特例を整理します。売却の手順や高く売るコツまで含めた詳細は、相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツで解説しています。

譲渡所得税の計算方法と税率

譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算し、そこに税率をかけます。取得費は購入代金や建築費（建物は減価償却後）、譲渡費用は仲介手数料や測量費などです。税率は所有期間によって次のように変わります。

ポイントは、相続した不動産は亡くなった親の取得日と取得費を引き継ぐことです。相続してすぐに売っても、親が長年所有していた実家であれば長期譲渡所得として扱われるのが一般的です。所有期間の数え方には独自のルールがあるため、売却時期が5年前後になる場合は税理士にご確認ください。

取得費が分からないと税金が膨らみやすい

親が何十年も前に買った実家では、売買契約書や領収書が見つからないことがよくあります。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できますが、実際の取得費より大幅に低くなりやすく、税金が膨らむ原因になります。

たとえば、実家を3,000万円で売却し、取得費が不明で概算取得費150万円（5%）、譲渡費用が100万円だったとします。譲渡所得は2,750万円となり、長期譲渡所得の税率20.315%をかけると税額は約559万円です（特例を使わない場合の単純計算）。このように、取得費の資料があるかどうかで税額は大きく変わります。実家の片付けの際は、売買契約書・建築請負契約書・領収書などを捨てずに探しておくことをおすすめします。

空き家の3,000万円特別控除

相続した実家を売るときに最もインパクトが大きいのが、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」です。要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。先ほどの例（譲渡所得2,750万円）であれば、譲渡所得税がかからない計算になります。主な要件は次のとおりです。

• 2027年12月31日までの売却であること
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど、建物の要件を満たすこと
• 耐震改修または取壊しを行うこと（2024年以降は、買主が売却の翌年2月15日までに耐震改修・取壊しを行う場合も対象）

なお、相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額が2,000万円になります。ほかにも、相続開始の直前に親が一人で住んでいたことなど細かな要件があり、老人ホームに入所していた場合の取り扱いなども確認が必要です。適用できるかどうかは、売却を決める前に税理士・当社にご確認ください。

取得費加算の特例（相続税を払った人向け）

相続税を納めた方が相続財産を売却する場合は、納めた相続税のうち一定額を取得費に加算できる「取得費加算の特例」があります。取得費が増えるぶん譲渡所得が減り、税金が軽くなる仕組みです。

この特例は、相続税の申告期限の翌日から3年以内、つまり相続開始から約3年10ヶ月以内の売却が要件です。空き家の3,000万円特別控除とはどちらか一方しか選べない組み合わせもあるため、どちらが有利かは事前に税理士へ試算を依頼するのが安全です。

売却時に税金で損しないための進め方

生前贈与・相続放棄との比較で見落としやすい税金の分岐点

実家の税金は、「相続した後」だけでなく「相続する前」や「相続するかどうか」の判断でも大きく変わります。親がご存命のうちに相談を受けることも多い論点なので、ここで整理しておきます。

相続と生前贈与、実家の名義変更はどちらが得か

親が元気なうちに実家の名義を子どもへ移す「生前贈与」を検討する方もいます。ただし、贈与税は相続税よりも負担が重くなりやすく、さらに贈与では小規模宅地等の特例や空き家の3,000万円特別控除が使えないといった違いもあります。名義変更の方法を誤ると、税金に100万円単位の差が出ることもあります。

贈与の方法の一つに「相続時精算課税」があります。2024年1月以降は、累計2,500万円の特別控除とは別枠で、年110万円の基礎控除が設けられました。ただし、一度選択すると暦年課税には戻れません。また、相続時精算課税で贈与した財産は、相続のときに相続財産に加えて相続税を計算する仕組みです。どの方法が有利かは家族構成や財産の内容で変わるため、下の動画もご覧いただいたうえで、税理士・当社にご相談ください。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【相続vs贈与】どっちが得？土地名義の変更で“100万円単位”の差が出る理由

相続放棄で税金の負担から外れる場合の注意点

実家に住む予定がなく、借金などマイナスの財産も多い場合は、相続放棄を検討することもあります。相続放棄をすれば相続人ではなかったことになるため、相続税や固定資産税の負担から外れます。

ただし、相続放棄は相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。また、「実家だけ放棄して預貯金はもらう」ということはできず、全財産が対象になります。実家が23区内にあり売却で現金化できる見込みがあるなら、放棄するよりも相続して売却したほうが手元に残るケースも少なくありません。判断の前に、実家の査定額を把握しておくことをおすすめします。

期限の早い順に並べた「実家相続の税金カレンダー」

まとめ：実家の相続と税金は「期限の早い順」に動くのが基本

実家を相続したときにかかる税金は、相続税・登記の費用（相続したとき）、固定資産税（持ち続ける間）、譲渡所得税（売却するとき）の3つのタイミングで整理できます。相続税は基礎控除の範囲内ならかからず、かかる場合も小規模宅地等の特例で大きく減らせることがあります。売却する場合は、空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例など、期限付きの特例をどう使うかで手取り額が大きく変わります。

大切なのは、相続放棄の3ヶ月、相続税申告の10ヶ月、相続登記の3年、売却特例の期限と、期限の早いものから順に判断していくことです。「とりあえず空き家のまま様子を見る」間にも、特例の期限は進んでいきます。

株式会社Best toは、杉並区和田に拠点を置く東京23区特化の不動産会社です。相続不動産の査定・売却はもちろん、提携する税理士・司法書士と連携し、相続登記から税金の相談、売却までワンストップでサポートしています。実家の相続と税金で迷われたら、売るか残すかを決める前の段階からお気軽にご相談ください。

よくあるご質問（Q&A）