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【2026年版】相続不動産の評価方法｜土地・建物・マンションの評価額の出し方
2026.10.30相続コラム
親から実家やマンションを相続したものの、「この不動産はいくらと評価されるのか」「相続税はかかるのか」「売るならいくらになるのか」と、わからないことが多くて手が止まっていませんか。相続不動産の評価には、税金の計算に使う評価額と、実際に売れる価格の2種類があり、これを混同すると申告や売却の判断を誤りやすくなります。この記事では、土地・建物・マンションそれぞれの評価方法と評価額の出し方、売却査定額との違いを、東京23区の実務の視点を交えて解説します。
相続不動産の評価は、「相続税評価額」と「売却査定額（時価）」を分けて考えるのが出発点です。土地は路線価、建物は固定資産税評価額、マンションは2024年からの新ルール（区分所有補正率）で評価します。東京23区では相続税評価額と実際の売却価格の差が大きくなりやすいので、申告用の評価と売却用の査定を同時に取り、2つの数字を並べて判断することをおすすめします。
▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜その不動産売却、9割が損します｜相続不動産の査定で起きる“罠”
相続不動産の評価とは？「相続税評価額」と「売却査定額」は別物
「不動産の評価額」と一口に言っても、実は何を目的にした数字かによって金額が大きく変わります。相続の場面でまず押さえたいのは、相続税を計算するための評価額と、市場で実際に売れる価格（時価）は別物だという点です。
不動産には「一物四価」と呼ばれる複数の価格がある
同じ土地でも、使う目的に応じて複数の公的な価格があります。不動産業界では「一物四価」とも呼ばれ、相続ではこのうち路線価と固定資産税評価額を主に使います。
| 価格の種類 | 決める機関 | 主な用途 | 水準の目安 |
|---|---|---|---|
| 実勢価格（時価） | 市場（売主と買主） | 実際の売買・売却査定 | 実際に取引される価格 |
| 公示価格・基準地価 | 国土交通省・都道府県 | 土地取引の指標 | 基準となる価格（基準値） |
| 相続税路線価 | 国税庁 | 相続税・贈与税の計算 | 公示価格の約8割程度とされる |
| 固定資産税評価額 | 市区町村（23区は東京都） | 固定資産税・登録免許税、建物の相続税評価 | 公示価格の約7割程度とされる |
表の「水準の目安」はあくまで一般的な傾向です。とくに東京23区のように地価の動きが大きいエリアでは、路線価が実勢価格に追いつかず、相続税評価額が実際の売却価格を大きく下回るケースが珍しくありません。
なぜ2つの評価を分けて考える必要があるのか
相続では、場面ごとに使う数字が違います。
- 相続税の申告：相続税評価額を使う（路線価・固定資産税評価額などがベース）
- 売却するかどうかの判断：売却査定額（時価）を使う
- 遺産分割（代償金の金額など）：相続人同士で合意した価格。時価を基準にすることが多い
- 売却時の譲渡所得税：相続税評価額ではなく、被相続人の取得費を引き継いで計算する
たとえば兄弟の一人が実家を相続し、他の兄弟に代償金を払う場合、相続税評価額で計算するか時価で計算するかで、金額が数百万円単位で変わることがあります。どちらの数字で話をしているのかを相続人同士でそろえないと、遺産分割がこじれる原因になります。
土地の相続税評価方法｜路線価方式と倍率方式の基本
土地の評価は奥が深く、補正の種類も多いため、詳しい計算方法は別記事（土地評価額の解説）にゆずります。ここでは、建物・マンションの評価を理解するために必要な基本だけを整理します。
路線価方式：東京23区の土地は主にこちら
路線価方式は、道路ごとに国税庁が定めた1㎡あたりの価格（路線価）に、土地の面積を掛けて評価する方法です。路線価は毎年1月1日時点の価格として、例年7月ごろに公表されます。
実際には「路線価×面積」で終わりではなく、土地の形や条件に応じて補正をかけます。
- 奥行きが長すぎる・短すぎる土地（奥行価格補正）
- 角地や二方向に道路がある土地（側方路線影響加算など）
- 旗竿地・不整形地・間口が狭い土地（不整形地補正・間口狭小補正など）
- セットバックが必要な土地、私道に面した土地
杉並区をはじめとする23区の住宅地では、旗竿地や狭い私道に面した土地、セットバックが必要な土地が多く見られます。こうした補正を正しく反映できているかで、土地の評価額は大きく変わります。
倍率方式：路線価が定められていない地域
路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に国税庁が定める倍率を掛けて評価します。東京23区内はほとんどが路線価地域ですが、地方に別の土地を持っている場合は倍率方式になることがあるため、所在地ごとに確認しましょう。
小規模宅地等の特例で評価額が大きく下がることも
自宅の土地や賃貸用の土地には、一定の要件を満たすと評価額を減らせる「小規模宅地等の特例」があります。
- 特定居住用宅地等（被相続人の自宅の土地）：330㎡まで評価額を80%減
- 貸付事業用宅地等（アパート・貸駐車場などの土地）：200㎡まで評価額を50%減
自宅の土地の特例は、配偶者または同居していた親族などが取得し、申告期限まで保有することなどが要件です。持ち家のない別居の親族が使える「家なき子特例」もあります。土地の価格が高い23区では、この特例を使えるかどうかで相続税がかかるかどうかが分かれることもあります。
ただし、特例を使うために「申告期限まで保有する」必要がある場合、早く売りたいという希望とぶつかることがあります。売却の予定がある方は、特例の要件を満たせるかを先に税理士に確認しておきましょう。
建物の評価方法｜固定資産税評価額がベースになる
土地に比べると、建物の相続税評価はシンプルです。基本は固定資産税評価額を使います。
自分で住んでいた建物（自用家屋）
被相続人や家族が住んでいた建物は、原則として「固定資産税評価額×1.0」がそのまま相続税評価額になります。固定資産税評価額は、次の書類で確認できます。
- 毎年4〜6月ごろに届く固定資産税の納税通知書に付いている「課税明細書」
- 都税事務所（23区の場合）や市区町村で取得できる「固定資産評価証明書」
- 所有している不動産の一覧がわかる「名寄帳」
固定資産税評価額は建築費をもとに決められ、築年数に応じて下がっていきますが、一定の水準より下にはなりません。そのため、築40年・50年の木造住宅でも、相続税評価額はゼロにならない点に注意が必要です。
人に貸している建物（貸家）
アパートや貸家など、人に貸している建物は、借りている人の権利（借家権）がある分だけ評価が下がります。一般的には次の式で計算します。
貸家の評価額＝固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合）
借家権割合は全国一律で30%とされています。また、貸家が建っている土地は「貸家建付地」として、自用地の評価額から借地権割合などを掛けた分を差し引いて評価します。空室が多いと賃貸割合が下がり、評価があまり下がらないこともあるため、相続開始時点の入居状況を記録しておくことが大切です。
建築中の建物・増改築した建物
建築中の建物は、固定資産税評価額がまだ決まっていないため、それまでにかかった費用をもとに評価します。また、大規模なリフォームや増築をしたのに固定資産税評価額に反映されていない場合は、評価の調整が必要になることがあります。こうしたケースは個別性が高いため、税理士にご確認ください。
建物の「税金上の評価」と「売却時の価値」はズレやすい
ここで押さえておきたいのが、建物は相続税評価額が残っていても、売却するときには価値がほとんどつかない、あるいは解体費の分だけマイナスに見られることがある点です。特に昭和56年5月31日以前に建てられた旧耐震の木造住宅は、買主が建て替えを前提に検討することが多く、査定では「土地値から解体費を差し引いた金額」で見られるのが一般的です。
| 建物の状態 | 相続税評価額 | 売却査定での見られ方（傾向） |
|---|---|---|
| 築浅・状態良好 | 固定資産税評価額 | 建物価値がしっかり評価されやすい |
| 築20〜30年の木造 | 固定資産税評価額（下げ止まりに近い） | 建物価値は小さく、土地中心の評価になりやすい |
| 旧耐震の古家 | 固定資産税評価額（ゼロにはならない） | 古家付き土地として、解体費を差し引いて見られることが多い |
| 賃貸中のアパート | 借家権割合などを差し引いた額 | 家賃収入から計算する収益価格が重視される |
マンションの評価方法｜2024年から始まった新ルール
マンションの相続税評価は、2024年1月1日以降の相続・贈与から計算方法が変わりました。東京23区でマンションを相続した方にとっては、影響が大きい改正です。
基本は「土地（敷地利用権）＋建物（区分所有権）」の合計
マンションの1室は、次の2つを合計して評価します。
- 建物部分（区分所有権）：その部屋の固定資産税評価額
- 土地部分（敷地利用権）：マンション全体の敷地の評価額×敷地権の割合（持分）
高層マンションほど1戸あたりの敷地持分が小さくなるため、土地部分の評価額が小さくなります。その結果、これまでは相続税評価額が市場価格の数分の1にとどまるマンションも多かったのです。
新ルール：「区分所有補正率」で評価を市場価格に近づける
この差を縮めるために導入されたのが「区分所有補正率」です。次の4つの要素から「評価乖離率」を出し、従来の評価額が市場価格と比べてどれだけ低いかを判定します。
- 築年数
- 総階数（建物全体の階数）
- 所在階（その部屋がある階）
- 敷地持分狭小度（敷地持分の面積と専有面積の割合）
従来の評価額が市場価格の水準（理論上の価格）の6割程度を下回る場合は、6割程度の水準まで評価額を引き上げるように補正がかかる仕組みです。築浅・高層・上層階・都心部の物件ほど評価額が上がりやすい傾向にあります。
なお、地上階数が2以下の建物や総戸数が少ない物件、二世帯住宅など、新ルールの対象外となるケースもあります。対象になるかどうか、補正後の金額がいくらになるかは、税理士にご確認ください。
新ルール後も「評価額＝売れる価格」ではない
新ルールで評価額が引き上げられても、それは「市場価格の6割程度の水準」が目安です。東京23区の人気エリアのマンションでは、相続税評価額と実際の成約価格の間に依然として大きな差があることが多く、売却を考えるなら別途査定を取る必要があります。
逆に、築年数が古く管理状態がよくないマンションや、駅から遠い物件などでは、評価額と売却価格の差が小さい、場合によっては売却価格のほうが低くなることもあります。「マンションは評価額が低いから得」と一律に考えず、物件ごとに確認しましょう。
相続不動産の評価額の出し方｜6つのステップ
ここからは、実際に相続不動産の評価額を出していく流れを、申告と売却の両方を見すえた順番で整理します。相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。評価は思った以上に時間がかかるため、早めに着手しましょう。
固定資産税の課税明細書、名寄帳、登記事項証明書（登記簿謄本）を集めます。私道の持分や、他の市区町村にある土地は見落としやすいので、名寄帳で漏れがないか確認しましょう。
固定資産評価証明書、公図・地積測量図、建物図面、路線価図、賃貸中なら賃貸借契約書や入居状況がわかる資料を準備します。マンションは管理規約や敷地権の割合がわかる資料も必要です。
土地は路線価方式（または倍率方式）に補正を加え、建物は固定資産税評価額、マンションは区分所有補正率を反映して計算します。小規模宅地等の特例が使えるかもこの段階で検討します。
基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。たとえば法定相続人が3人なら4,800万円になります。不動産以外の預貯金・株式なども合計して判定します。
売却や代償分割を考えている場合は、複数の観点から査定を取り、相続税評価額と並べて比較します。査定額だけでなく、その根拠（比較した取引事例や想定する買主）を確認することが大切です。
2つの数字をもとに、誰がどの不動産を取得するか、売却するならいつ売るかを決めます。相続登記は取得を知った日から3年以内が義務で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になる点も忘れずに。
相続税評価額の計算は税理士、売却査定は不動産会社と、窓口が分かれがちです。当社は杉並区和田に拠点を置き、東京23区の相続不動産に特化して、提携の税理士・司法書士と連携しながら評価・査定・登記・売却までワンストップでご相談いただける体制を整えています。
売却査定額の見方と注意点｜相続不動産の評価と時価の差が出る理由
相続した不動産を売る場合、判断の軸になるのは相続税評価額ではなく売却査定額です。ただし、査定額は「この金額で売れることを約束する数字」ではありません。見方を間違えると、売却で損をしてしまうこともあります。
売却査定の3つの考え方
| 査定方法 | 考え方 | 主に使われる不動産 |
|---|---|---|
| 取引事例比較法 | 近くで似た条件の物件が実際にいくらで売れたかを比べる | マンション、住宅用の土地 |
| 原価法 | 今建て直すといくらかかるかから、古くなった分を差し引く | 戸建ての建物部分 |
| 収益還元法 | 家賃収入などの収益から価格を逆算する | アパート、賃貸中の物件 |
実務では、これらを組み合わせて査定額を出します。相続不動産では「旧耐震の古家付き」「賃貸中」「再建築不可」「共有名義」など条件が複雑なものが多く、どの方法でどんな買主を想定して出した査定額なのかを確認することが欠かせません。
「高すぎる査定額」には注意が必要
複数社に査定を依頼すると、1社だけ極端に高い金額を出してくることがあります。媒介契約を取るために相場より高い査定額を示し、売り出し後に値下げを繰り返すケースもあるため、査定額の高さだけで依頼先を決めるのは避けたほうが無難です。売り出しが長引くと「売れ残り物件」と見られ、結果的に相場より安く売ることになりかねません。
査定書を受け取ったら、次の点を確認しましょう。
- 比較している取引事例は、立地・広さ・築年数が本当に近いか
- 「売り出し価格」ではなく「成約価格」をもとにしているか
- 接道・境界・越境・再建築の可否など、マイナス要因を織り込んでいるか
- どれくらいの期間で売れる想定の金額か
売り方によって売却価格は変わる
相続不動産は、「そのまま売る」以外にも選択肢があります。古家を解体して更地で売る、土地を分割して売る、用途を見直して買主の層を広げるなど、売り方を変えることで評価が大きく変わることがあります。
▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜相続不動産、売り方で2,000万円変わる!? 更地化×用途変更で高く売る方法
ただし、建物を解体すると、土地の固定資産税の住宅用地特例（1/6）が外れて税負担が増えることがあります。一方で、空き家を放置して特定空家等（または管理不全空家）に指定され勧告を受けた場合も、住宅用地特例が外れて最大6倍相当になります。解体するタイミングは、売却のスケジュールとあわせて検討しましょう。
売却時の税金は「相続税評価額」では計算しない
意外と知られていないのが、売却したときの譲渡所得税は、相続税評価額をもとに計算するわけではないという点です。相続した不動産は、被相続人が取得した日と取得費を引き継ぎます。
- 所有期間5年超（被相続人の所有期間を含む）：税率20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
- 所有期間5年以下：税率39.63%
- 取得費がわからない場合：売却価格の5%を概算取得費にできる
親が数十年前に購入した実家で売買契約書が見つからない場合、概算取得費（5%）で計算すると利益が大きく見え、税額がふくらむことがあります。古い売買契約書や建築請負契約書、通帳の記録などは捨てずに探しておくことをおすすめします。
期限がある特例を見落とさない
相続不動産の売却では、税負担を軽くできる特例がありますが、いずれも期限があります。
- 取得費加算の特例：相続税を納めた人が、相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始から約3年10ヶ月以内）に売却すると、納めた相続税の一部を取得費に加算できる
- 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除：昭和56年5月31日以前に建築された家屋などが対象。2027年12月31日までの売却で、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件。2024年以降は、買主が売却の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しをする場合も対象。相続人が3人以上の場合は1人2,000万円
「評価額を確認してから考えよう」と後回しにしているうちに、特例の期限が過ぎてしまうケースは少なくありません。相続税評価と売却の検討は、並行して進めるのが理想です。売却の手順や税金の全体像は、相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツで詳しく解説しています。
売れにくい不動産の選択肢も知っておく
評価額はついていても、実際には買い手が見つかりにくい不動産もあります。その場合の選択肢として、相続放棄や相続土地国庫帰属制度があります。
- 相続放棄：相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申し立てる。不動産だけを放棄することはできず、全財産が対象になる
- 相続土地国庫帰属制度：2023年4月27日開始。審査手数料1筆1万4千円と負担金（原則20万円、面積に応じて増える）が必要。建物がある土地・担保権が付いた土地・境界が不明な土地などは利用できない
東京23区の土地は、旗竿地や狭小地、再建築不可の土地でも、売り方を工夫すれば買い手が見つかる可能性があります。放棄や国庫帰属を考える前に、一度査定で実際の需要を確かめてみるのがおすすめです。
まとめ：相続不動産の評価は「税金用」と「売却用」を並べて判断する
相続不動産の評価は、目的に応じて2つの数字を使い分けることが大切です。相続税の計算には、土地は路線価（または倍率）、建物は固定資産税評価額、マンションは区分所有補正率を反映した相続税評価額を使います。一方、売却や遺産分割の判断には、実際に売れる価格に近い売却査定額が基準になります。
東京23区では、相続税評価額と時価の差が大きくなりやすいため、片方の数字だけで判断すると、相続人同士の話し合いや売却のタイミングで思わぬ損につながることがあります。さらに、売却時の税金は被相続人の取得費をもとに計算し、取得費加算や空き家の3,000万円特別控除には期限があります。
- まず不動産を洗い出し、相続税評価額で基礎控除を超えるかを確認する
- 売却や代償分割を考えるなら、同じタイミングで査定を取り、根拠まで確認する
- 特例の期限と相続登記の義務（3年以内）を逆算してスケジュールを組む
「評価額の出し方がわからない」「査定額が妥当か判断できない」という方は、相続に強い不動産会社と税理士に早めに相談しましょう。当社では、評価の整理から売却までを一つの窓口でご相談いただけます。
相続した不動産、売る前にまずご相談ください
株式会社Best toは、東京23区に特化した不動産の売買仲介会社です。相続に強い体制で、「売るべきか・いつ・どう売るか」を税務・法務まで含めてご提案します。査定・ご相談は無料です。
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