お知らせ
【2026年版】空き家を売却する方法｜売れない理由と高く売るための5つのコツ
2026.10.25相続コラム
親から相続した実家が空き家のままになっていて、「売却したいけれど何から手をつければいいのか分からない」「古い家だから売れないのでは」と悩んでいませんか。空き家の売却は、正しい順番で準備を進め、物件に合った売り方を選ぶことで、手取り額も売却までの期間も大きく変わります。この記事では、空き家を売却する方法と手順、売れない理由、そして高く売るための5つのコツを、東京23区の相続不動産を専門に扱う立場から解説します。
空き家の売却方法は「仲介」「買取」「更地にして売る」の3つで、売却価格ではなく税金・費用を差し引いた手取り額と売却までの期間で比較して選ぶのが基本です。売れない空き家の多くは、価格設定のずれ・建物の印象・権利関係の未整理のどれかが原因です。また、空き家の3,000万円特別控除などの税制優遇は売却の時期が要件になっているため、放置せず早めに動くことが「高く売る」ことにつながります。
▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜親の家を相続したけど、売らずに放置するとどうなる？危険性と対策を解説
空き家を売却する前に知っておきたい「放置のリスク」
「今すぐ売る必要はないから、しばらくそのままにしておこう」と考える方は少なくありません。しかし、空き家は持っているだけでコストとリスクが積み上がっていく資産です。売却を検討する前提として、まず放置した場合に何が起きるのかを押さえておきましょう。
固定資産税が最大6倍相当になる可能性がある
住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、固定資産税の課税標準が最大1/6に軽減されています。ところが、管理が行き届かずに特定空家等や管理不全空家に指定され、自治体から勧告を受けると、この特例が外れます。その結果、土地の固定資産税が最大6倍相当に跳ね上がることがあります。屋根や外壁の破損、雑草・樹木の越境、ごみの放置などは指定のきっかけになりやすいため注意が必要です。
建物の劣化で「売れる価格」が下がっていく
人が住まなくなった家は、換気や通水がされないことで湿気がこもり、カビ・雨漏り・シロアリ被害などが急速に進みます。築年数が同じでも、空き家期間が長い建物ほど査定で厳しく見られる傾向があります。建物の価値が下がるだけでなく、修繕や解体を前提とした価格交渉を受けやすくなり、結果的に手取り額が減ってしまいます。
税金の特例が使えなくなる期限がある
相続した空き家の売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」や、相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」を使える場合があります。どちらも相続開始からの経過期間によって使えなくなる仕組みです。「いつか売る」のであれば、特例が使える期間内に売ったほうが手取り額で有利になるケースが多いといえます。
相続登記の義務化と近隣トラブル
2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。また、空き家は不法投棄・放火・不審者の侵入といった防犯上のリスクもあり、倒壊や落下物で第三者に損害を与えた場合は所有者が責任を問われる可能性があります。
こうしたリスクを踏まえると、使う予定のない空き家は「売却するなら早めに方針を決める」ことが大切です。
空き家を売却する方法は3つ｜仲介・買取・更地にして売る
空き家の売り方は、大きく分けて次の3つです。それぞれに向いている物件と、メリット・デメリットがあります。
| 売却方法 | 売却価格の傾向 | 売却までの期間 | 向いている空き家 |
|---|---|---|---|
| 仲介（現状のまま売る） | 市場価格に近い価格を狙える | 数ヶ月〜（買主次第） | 立地が良い・建物の状態が比較的良い・時間に余裕がある |
| 買取（不動産会社に直接売る） | 仲介より低くなりやすい | 短期間で現金化しやすい | 老朽化が激しい・残置物が多い・早く手放したい・近所に知られたくない |
| 更地にして売る（解体＋仲介） | 土地として評価される | 解体期間＋売却期間 | 建物に価値がなく、土地需要が高いエリア |
仲介：一般の買主を探して市場価格で売る
不動産会社に依頼して、広告やポータルサイトで一般の買主を探す方法です。もっとも高値を狙いやすい売り方ですが、買主が見つかるまでの期間は読めません。また、引き渡し後に雨漏りやシロアリなどの不具合が見つかった場合、売主が契約不適合責任を負うのが原則です。築古の空き家では、契約書で責任の範囲を限定する（免責にする）などの調整がポイントになります。
買取：不動産会社に直接買い取ってもらう
不動産会社が買主となって直接買い取る方法です。価格は仲介より低くなりやすい一方、広告活動が不要で、残置物があっても現状のまま引き取ってもらえるケースや、契約不適合責任を免除してもらえるケースが多いのが特徴です。相続人が遠方に住んでいて管理が難しい場合や、相続税の納付資金を早めに用意したい場合などに選ばれています。
更地にして売る：解体してから土地として売る
建物を取り壊して更地で売る方法です。買主が建築プランを立てやすく、土地を探している個人や建築会社に響きやすい反面、解体費用が売却前に先に出ていく点と、解体後は住宅用地特例が外れて固定資産税が上がる点に注意が必要です。解体費用は建物の構造・規模・前面道路の幅・アスベストの有無などで大きく変わるため、複数社から見積もりを取って判断します。
実務では、いきなり解体せずに「古家付き土地」として現状のまま売り出し、買主負担で解体してもらう、あるいは「売主が引き渡しまでに解体する」条件で契約する方法もよく使われます。解体するかどうかは、査定時に「現状のまま」と「更地」の両方で手取り額を比較してから決めるのが安全です。
空き家売却の手順｜相続から引き渡しまでの7ステップ
相続した空き家を売却する場合の、一般的な流れは次のとおりです。相続手続きと売却準備を並行して進めることで、全体の期間を短縮できます。
誰が空き家を相続するのか、売却して代金を分けるのか（換価分割）を相続人全員で話し合います。共有名義のまま売る場合は、売却時に共有者全員の同意と手続きへの協力が必要です。意見が割れそうなときは、査定額を先に把握しておくと話し合いが進みやすくなります。
売却の決済までに、亡くなった方の名義から相続人の名義へ相続登記を済ませる必要があります。戸籍謄本の収集に時間がかかることも多いため、早めに司法書士へ依頼するのがおすすめです。
登記簿謄本、固定資産税の納税通知書、購入時の売買契約書、建築確認済証・検査済証、測量図などを探します。特に購入時の売買契約書は取得費の証明に使うため重要です。あわせて境界標の有無、越境物、雨漏りなどの不具合も確認しておきます。
複数社に査定を依頼し、価格の根拠を比較します。高い査定額だけで選ばず、近隣の成約事例や販売戦略を具体的に説明できるかを見極めましょう。
仲介の場合は、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のいずれかで契約し、売り出し価格を決めて販売活動を始めます。買取の場合は、条件を比較して買取業者と契約します。
買主が決まったら、重要事項説明を経て売買契約を締結し、手付金を受け取ります。残置物の処分、境界の明示、契約不適合責任の範囲、解体の有無など、空き家特有の条件を契約書に明記することがトラブル防止につながります。
残代金の受領と同時に所有権移転登記を行い、鍵を引き渡します。売却益が出た場合や特例を使う場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。
なお、相続した不動産全般の売却の流れや税金について体系的に知りたい方は、相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツもあわせてご覧ください。
空き家が売れない5つの理由
「売りに出しているのに問い合わせがない」「内見はあるのに決まらない」という空き家には、たいてい共通する原因があります。代表的な5つを確認しておきましょう。
理由1：売り出し価格が相場とずれている
もっとも多いのが価格設定のずれです。「親が高く買った家だから」「思い出があるから」という理由で相場より高く売り出すと、ポータルサイト上で比較された段階で候補から外れてしまいます。売れ残って値下げを繰り返すと「何か問題がある物件」という印象がつき、結果的に最初から適正価格で出すより安く売れてしまうことも珍しくありません。
理由2：建物の印象が悪く、内見で敬遠される
家具や生活用品がそのまま残っている、カビ臭い、庭が荒れているといった状態では、買主は住んだ後のイメージを持てません。さらに「片付けや修繕にいくらかかるか分からない」という不安から、大きな値引きを求められる原因にもなります。
理由3：権利関係や境界が整理されていない
相続登記が済んでいない、共有者の一部が売却に反対している、隣地との境界が確定していない、といった状態では、買主は安心して購入できません。特に東京23区の住宅地は敷地が細かく区切られており、境界の確定や越境の解消が売却の前提条件になるケースが多く見られます。測量には数ヶ月かかることもあるため、早めの着手が欠かせません。
理由4：再建築不可・旗竿地など法的な制約がある
建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、原則として建物を建て替えられない「再建築不可」となり、一般の買主が住宅ローンを組みにくくなります。私道の持分がない、セットバックが必要といった条件も、価格や売れやすさに影響します。こうした物件は一般の仲介では買主が限られるため、専門の買取業者や隣地所有者への打診も含めた戦略が必要です。
理由5：空き家・相続に不慣れな不動産会社に依頼している
空き家の売却は、相続登記、共有者間の調整、税金の特例、残置物処分、解体の判断など、通常の中古住宅売却より論点が多くなります。こうした実務に慣れていない会社に依頼すると、販売活動が「ポータルサイトに掲載するだけ」になったり、特例の要件を満たさない時期・条件で売却を進めてしまったりするおそれがあります。
空き家を高く売却するための5つのコツ
売れない理由の裏返しが、そのまま高く売るためのコツになります。費用をかけすぎず、手取り額を最大化するという視点で整理します。
コツ1：相場を把握し「手取り額」で比較する
まずは近隣の成約事例や売り出し事例から、おおよその相場をつかみましょう。そのうえで、仲介・買取・更地売却のそれぞれについて、売却価格から仲介手数料・解体費用・測量費・税金などを差し引いた手取り額を比較します。表面上の売却価格が高くても、費用や税金を差し引くと買取と大差がない、というケースは実務でよくあります。
コツ2：残置物を片付け、最低限の手入れをする
大がかりなリフォームは費用を回収できないことが多いため、基本的には不要です。その代わり、残置物の撤去、室内清掃、換気、庭木の剪定といった「印象を整える」作業は費用対効果が高い傾向にあります。遺品の整理は相続人どうしで時間がかかりやすいので、売却を決めたら早めにスケジュールを組みましょう。
コツ3：境界・権利関係を先に整えておく
相続登記、共有者間の合意、境界確定、越境物の解消などを売り出し前に済ませておくと、買主にとっての不安材料がなくなり、値引き交渉を受けにくくなります。測量が必要かどうかは物件によって異なるため、査定の段階で不動産会社に確認してください。
コツ4：税金の特例が使える時期に売る
空き家の売却で手取り額を左右するのが税金です。特に3,000万円特別控除や取得費加算の特例は、売却期限を過ぎると使えなくなるため、売り出しのタイミングを逆算して計画することが「高く売る」ことと同じくらい重要です。特例の要件は次章で整理します。
コツ5：相続と地域に強い不動産会社を選ぶ
空き家を高く売るには、エリアの買主層を知っていること、そして相続・税金・登記の論点をまとめて段取りできることが重要です。東京23区では、同じ区内でも駅距離や用途地域、前面道路の条件によって土地の評価が大きく変わり、建物が古くても土地として高く評価されるケースが少なくありません。
当社（株式会社Best to）は杉並区和田に拠点を置き、東京23区の相続不動産に特化しています。杉並区をはじめとする住宅地の空き家では、古家付きのまま建築会社に売るのか、更地にして個人に売るのかで手取り額が変わることがあり、査定時に複数のシナリオを比較してご提案しています。司法書士・税理士と連携し、相続登記から売却・確定申告の段取りまでワンストップでサポートしていますので、「何から始めればいいか分からない」段階でもお気軽にご相談ください。
空き家売却にかかる税金・費用の考え方
空き家の売却では、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。ここでは、手取り額を見積もるために押さえておきたい税金と費用の全体像を整理します。
譲渡所得税の基本｜所有期間は亡くなった方から引き継ぐ
空き家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算し、税率は所有期間によって次のように変わります。
| 所有期間（売却した年の1月1日時点） | 税率（合計） | 内訳 |
|---|---|---|
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315% | 所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5% |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63% | 所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9% |
相続した不動産は、亡くなった方（被相続人）の取得日と取得費をそのまま引き継ぎます。そのため、相続してすぐに売った場合でも、親が長年所有していた家であれば長期譲渡所得として扱われるのが一般的です。
注意したいのが取得費です。購入時の売買契約書などが見つからず取得費が分からない場合は、売却価格の5%を概算取得費とすることになり、譲渡所得が大きく計算されて税額が増えるおそれがあります。実家の片付けの際は、古い契約書や領収書を捨てずに保管しておきましょう。
空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例
相続した空き家の売却で使える代表的な特例が、被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除です。主な要件は次のとおりです。
- 2027年12月31日までに売却すること
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（区分所有建物でないこと等）
- 耐震改修をするか、家屋を取り壊して売却すること（2024年以降は、売却した翌年2月15日までに買主が耐震改修・取壊しを行う場合も対象）
なお、2024年以降の売却では、空き家を相続した相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円となります。
もう一つが取得費加算の特例です。相続税を納めた人が、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）の翌日から3年以内、つまり相続開始から約3年10ヶ月以内に売却すると、納めた相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できます。
この2つの特例は原則として併用できないなど、選び方によって税額が変わります。空き家特例の要件や期限、耐震の条件については、別記事「【2026年版】相続空き家の3000万円特別控除｜要件・期限・耐震の条件」で詳しく解説していますので、そちらもご確認ください。ご自身のケースで使えるかどうかの最終判断は、税理士・当社にご確認ください。
売却時にかかる主な費用
税金以外にも、空き家の売却では次のような費用がかかります。金額は物件ごとに異なるため、査定時に見積もりを出してもらい、手取り額の試算に含めることが大切です。
| 費用項目 | 内容と考え方 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 仲介で売る場合に不動産会社へ支払う。宅地建物取引業法で上限額が定められている。買取の場合は原則不要 |
| 相続登記費用 | 登録免許税と司法書士報酬。戸籍収集の手間も含めて早めに準備 |
| 測量・境界確定費用 | 境界が未確定の場合に必要。隣地の数や官民境界の有無で費用・期間が変わる |
| 残置物処分費用 | 家財の量や搬出のしやすさで変動。買取なら不要になるケースもある |
| 解体費用 | 更地で売る場合に必要。構造・規模・道路状況・アスベストの有無で大きく変わる |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する。契約金額に応じて決まる |
これらのうち、仲介手数料や測量費、解体費用（売却のために行ったもの）などは、譲渡所得の計算で「譲渡費用」として差し引ける場合があります。領収書は確定申告まで保管しておきましょう。
まとめ：空き家の売却は「早めの方針決め」と「手取り額での比較」がカギ
空き家の売却は、放置するほど固定資産税や建物の劣化、特例の期限切れといったリスクが積み重なっていきます。売却を考えているなら、まずは相続人どうしで方針を共有し、相続登記と書類の確認を進めることから始めましょう。
売り方は「仲介」「買取」「更地にして売る」の3つで、どれが正解かは物件の状態や立地、相続人の事情によって変わります。大切なのは、売却価格の高さだけでなく、費用と税金を差し引いた手取り額と、売却までにかかる期間で比較することです。売れない原因になりやすい価格設定・建物の印象・権利関係を事前に整えれば、古い空き家でも納得のいく条件で売却できる可能性は十分にあります。
株式会社Best toは、東京23区の相続不動産に特化し、相続登記・税金の特例・売却までをワンストップでサポートしています。「この空き家は売れるのか」「どの売り方が一番手元に残るのか」と迷ったら、査定と手取り額のシミュレーションから、お気軽にご相談ください。
相続した不動産、売る前にまずご相談ください
株式会社Best toは、東京23区に特化した不動産の売買仲介会社です。相続に強い体制で、「売るべきか・いつ・どう売るか」を税務・法務まで含めてご提案します。査定・ご相談は無料です。
よくあるご質問（Q&A）
