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親から実家や土地を相続することになり、「結局、相続税はいくら払うのか」と不安に感じていませんか。不動産の相続税計算は、評価額が分かれば、基礎控除・税率・特例の順に当てはめることで、おおよその金額を自分で試算できます。本記事では東京23区の実家を例に、評価額から最終的な税額までを具体的な数字でシミュレーションします。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【知らなきゃ大損】小規模宅地等の特例をわかりやすく解説。相続税が何百万円も変わります

不動産の相続税計算は5つのステップで進める

前回の記事（評価編）では、路線価や固定資産税評価額を使って不動産の「相続税評価額」を出す方法を解説しました。本記事はその続編として、評価額が出た後、実際にいくら税金がかかるのかに絞って解説します。相続税の計算は少し独特ですが、次の5ステップに分けると全体の流れがつかみやすくなります。

STEP1：課税価格の出し方と不動産の扱い

土地は路線価方式（路線価が付いていない地域は倍率方式）で、建物は固定資産税評価額で評価するのが基本です。これに預貯金・有価証券などを加え、被相続人の借入金や未払いの税金、葬式費用を差し引いた金額が「課税価格」になります。生命保険金や死亡退職金には一定の非課税枠があるとされていますが、扱いが細かいため税理士にご確認ください。

ポイントは、小規模宅地等の特例は「税額」ではなく「評価額」を減らす制度だということです。評価額の段階で減らすため、STEP2以降の計算全体に効いてきます。東京23区のように土地の評価額が大きい地域ほど、影響も大きくなります。

STEP2：基礎控除で「税金がかかるかどうか」が決まる

基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。法定相続人が2人なら4,200万円、3人なら4,800万円、4人なら5,400万円となります。課税価格の合計がこの金額以下なら、原則として相続税はかかりません。

注意したいのは、法定相続人の数え方です。相続放棄をした人がいても、基礎控除の計算では放棄がなかったものとして数えるとされています。また、養子を数に含められる人数には上限があります。家族構成が複雑な場合は、早めに税理士へ確認しましょう。

STEP3：相続税の速算表で税率を掛ける

法定相続分で分けた金額ごとに、次の速算表を当てはめます。「金額×税率−控除額」で、各人の仮の税額が出ます。

STEP4・5：按分と税額控除

STEP3で出した各人の税額を合計したものが「相続税の総額」です。これを実際の取得割合で按分し、そこから税額控除を差し引きます。代表的なのは配偶者の税額軽減で、配偶者が取得した財産のうち1億6,000万円または法定相続分のどちらか多い金額までは相続税がかからないとされています。ほかに未成年者控除や障害者控除などがあります。逆に、孫（代襲相続人を除く）や兄弟姉妹が財産を取得した場合は税額が2割加算される仕組みもあります。適用の可否は税理士にご確認ください。

【不動産の相続税計算シミュレーション①】杉並区の実家を母と子2人で相続

ここからは具体的な数字で計算します。数字はすべて説明用の仮定で、実際の物件の評価や相場を示すものではありません。

前提条件

• 被相続人：父（杉並区内の戸建てに母と2人暮らし）
• 相続人：母（配偶者）、長男、次男の3人（長男・次男は別に住まいあり）
• 自宅の土地：165㎡・相続税評価額6,000万円（路線価方式で評価済みと仮定）
• 自宅の建物：固定資産税評価額500万円
• 預貯金：2,500万円
• 債務・葬式費用：200万円
• 分け方：母が自宅（土地・建物）を相続し債務等も負担、長男・次男が預貯金を1,250万円ずつ相続

計算過程（特例を使わない場合）

母の約322.2万円は、配偶者の税額軽減の範囲内のため0円になります。結果として、家族全体の納税額は長男・次男の合計で約128万円です。

では、母が取得する自宅の土地に小規模宅地等の特例（特定居住用・80%減）を使うとどうなるでしょうか。土地の評価額は6,000万円から1,200万円になり、課税価格の合計は4,000万円です。基礎控除の4,800万円を下回るため、相続税は0円になります。ただし、特例や配偶者の税額軽減を使って0円にする場合は、申告することが適用の条件とされています。「税金がかからないから何もしなくていい」とはならない点に注意してください。

「母がすべて相続」は二次相続で負担が増えることも

一次相続（父の相続）では、配偶者の税額軽減と小規模宅地等の特例があるため、母が多くを相続すれば税額を抑えやすくなります。しかし、母が亡くなったときの二次相続では、配偶者の税額軽減がなく、相続人も1人減って基礎控除が小さくなります。一次相続だけで税額を最小にすると、二次相続も含めた合計では割高になる場合があります。次の章のシミュレーション②は、まさにこの二次相続の場面です。

小規模宅地等の特例の有無で不動産の相続税計算はこう変わる

不動産の相続税を左右する大きな要素が、小規模宅地等の特例です。冒頭の動画でも詳しく解説していますが、ここでは要点と計算への影響を整理します。

特例の要点

• 特定居住用宅地等（被相続人の自宅の土地）：330㎡まで評価額を80%減額
• 貸付事業用宅地等（アパート・貸駐車場などの土地）：200㎡まで評価額を50%減額
• 自宅の土地は、配偶者または同居親族等が取得し、申告期限まで保有・居住を続けるなどの要件がある
• 配偶者も同居親族もいない場合、一定期間持ち家に住んでいない親族が取得すれば使える「家なき子特例」がある

シミュレーション②：二次相続で子2人が実家を相続

シミュレーション①の後に母が亡くなり、長男・次男の2人が相続するケースです。比べやすくするため、財産額は①と同じ（土地6,000万円・建物500万円・預貯金2,500万円・債務等200万円）とします。長男が自宅を、次男が預貯金を相続し債務等も負担すると仮定します。

同じ実家・同じ財産額でも、特例が使えるかどうかで約590万円の差が生じました。長男が賃貸住まいなど一定期間持ち家に住んでいない場合は、家なき子特例によって0円になる余地もあります。逆に、同居していても申告期限前に売却すると要件を満たせなくなるとされています。「誰が取得し、いつまで持つか」を決めてから分け方を固めることが大切です。

東京23区で特例の影響が大きい理由

東京23区は路線価が高い傾向にあり、遺産に占める土地の割合が大きくなりがちです。杉並区のような住宅地でも、「預貯金はそれほど多くないのに、実家の土地だけで基礎控除を超える」というご相談は珍しくありません。土地の比重が大きいほど80%減額の効果も大きくなるため、23区の実家の相続では、特例が使えるかを最初に確認することをおすすめします。

生前贈与・相続時精算課税を使ったときの相続税計算

相続税の計算は、生前贈与をしていたかどうかでも変わります。特に不動産が絡む場合に検討されることが多いのが「相続時精算課税」です。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【2026年最新】相続時精算課税制度をわかりやすく解説。年間220万円まで非課税にする方法

相続時精算課税は、累計2,500万円までの特別控除の範囲で贈与税をかけずに贈与でき、贈与者が亡くなったときに贈与時の価額で相続財産に加算して相続税を精算する制度です。2024年1月以降は、これとは別枠で年110万円の基礎控除が設けられました。この基礎控除の範囲内の贈与は、相続時に加算しなくてよいとされています。贈与者ごとに暦年課税と使い分けて年間の非課税枠を広げる考え方は、上の動画で詳しく解説しています。

計算への影響を整理すると、次のとおりです。

• 年110万円以内の贈与：相続財産に加算されないため、課税価格をそのまま減らせる
• 2,500万円の特別控除を使った贈与：贈与時の価額で加算される。値上がりが見込める財産なら、値上がり分を相続税の対象から外せる
• 精算課税で贈与した土地：相続時に小規模宅地等の特例が使えないとされている

不動産で特に注意したいのは、一度選ぶと暦年課税に戻れない点です。さらに、贈与で不動産の名義を移すと、相続より登録免許税や不動産取得税の負担が重くなる場合があります。自宅の土地のように小規模宅地等の特例で大きく減額できる財産は、生前贈与より相続で引き継いだほうが有利になることも多いです。暦年贈与の相続財産への加算期間も見直しが進んでいるため、生前対策は「贈与した場合」と「相続した場合」の両方を試算し、税理士と比べてから決めましょう。

相続税の納税資金のために不動産を売るときの税金計算

相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。財産の大半が不動産で現金が足りない場合、延納や物納の制度もありますが、要件や手続きの負担があるため、実家を売却して納税資金をつくる方も多くいます。その場合は、相続税とは別に売却の税金（譲渡所得税）も計算に入れておく必要があります。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で計算します。税率は、所有期間5年超なら20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下なら39.63%です。相続した不動産は被相続人の取得日と取得費を引き継ぐため、親が長く持っていた実家なら、相続後すぐに売っても5年超の税率になるのが一般的です。購入時の契約書などがなく取得費が分からない場合は、売却価格の5%を概算取得費にできます。

取得費加算の特例を使った計算例

取得費加算の特例は、相続税の申告期限の翌日から3年以内、つまり相続開始から約3年10ヶ月以内に売却すると、納めた相続税のうち売却した財産に対応する部分を取得費に上乗せできる制度です。シミュレーション②の「長男が別居（特例なし）」のケースで、長男が実家を売却したと仮定します。

• 売却価格：7,000万円（仮定）／譲渡費用：250万円（仲介手数料・測量・解体などの仮定）
• 取得費：資料がないため概算取得費350万円（7,000万円×5%）
• 取得費加算額：長男の相続税約435.8万円 × 実家の評価額6,500万円 ÷ 長男の課税価格6,500万円 ＝ 約435.8万円

譲渡所得は、7,000万円−（350万円＋435.8万円）−250万円＝約5,964.2万円です。税額は約5,964.2万円×20.315%＝約1,211.6万円となります。特例を使わない場合（譲渡所得6,400万円）は約1,300.2万円なので、約88.5万円の節税になります。

空き家の3,000万円特別控除と比べる

このケースでは、母が亡くなる直前は実家に一人暮らしだったため、建物が昭和56年5月31日以前の建築であるなど一定の要件を満たせば、被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除を使える可能性があります。期限は、2027年12月31日までの売却で、かつ相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。2024年以降は、買主が売却の翌年2月15日までに耐震改修や取壊しを行うケースも対象になりました。相続人が3人以上の場合は、1人あたり2,000万円になります。

要件を満たせば、譲渡所得は7,000万円−350万円−250万円−3,000万円＝3,400万円、税額は約690.7万円です。取得費加算の約1,211.6万円より大きく下がりますが、2つの特例は併用できないとされているため、どちらか有利なほうを選びます。売却時期によって使える特例が変わるため、「相続税をいくら払うか」と「いつ・どう売るか」はセットで考えるのが実務の鉄則です。売却の手順や高く売るコツは相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツで詳しく解説しています。

不動産の相続税計算で間違えやすいポイントと実務の注意点

計算式自体はシンプルでも、実務では次のような点でつまずくことが多くあります。

1. 「0円だから申告不要」と思い込む：小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減で0円になる場合は、申告が適用の条件とされています。期限を過ぎると特例が使えなくなるおそれがあります。
2. 路線価と売却価格を混同する：相続税は評価額で計算し、売却は時価で行います。納税資金を売却で用意するなら、評価額とは別に「いくらで売れそうか」を早めに把握しておくと資金計画が立てやすくなります。
3. とりあえず共有名義で相続する：分け方を決めきれずに共有にすると、売却や建て替えのたびに全員の同意が必要になります。小規模宅地等の特例の要件も、取得者ごとに判定されます。
4. 相続登記を後回しにする：2024年4月1日から相続登記が義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が必要です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。登記を済ませていないと売却もできません。
5. 相続放棄の期限を見落とす：相続放棄は相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申し立てます。不動産だけを放棄することはできず、全財産が対象です。不要な土地の手放し方としては、相続土地国庫帰属制度（審査手数料1筆1万4千円＋負担金は原則20万円）もありますが、建物がある土地などは対象外です。
6. 空き家を放置する：特定空家等や管理不全空家に指定され勧告を受けると、住宅用地特例（1/6）が外れ、固定資産税が最大6倍相当になります。申告や売却の検討中も、最低限の管理は続けましょう。

相続税の計算には、税理士による申告、司法書士による登記、不動産会社による査定・売却が関わります。窓口がばらばらだと、「申告期限まで保有しないと特例が外れる」「3年10ヶ月を過ぎると取得費加算が使えない」といった期限の連携が抜け落ちがちです。杉並区和田に拠点を置く当社は、東京23区の相続不動産に特化しています。税理士・司法書士と連携したワンストップ体制で、評価・納税・売却のスケジュールをまとめてご提案しています。

まとめ：不動産の相続税計算は「評価→控除→税率→特例→売却税」まで一続きで考える

不動産の相続税計算は、①財産を評価して合計し、②基礎控除を引き、③法定相続分で分けて速算表の税率を掛け、④実際の取得割合で按分し、⑤税額控除を引く、という5ステップで進めます。不動産が多い東京23区の相続では、小規模宅地等の特例が使えるかで税額が数百万円単位で変わるため、「誰が取得し、いつまで持つか」を分け方と一緒に決めることが重要です。

また、一次相続だけで税額を最小にしようとすると、二次相続で負担が増える場合があります。納税資金のために売却するなら、取得費加算の特例と空き家の3,000万円特別控除のどちらが有利か、売却時期とあわせて比べましょう。本記事の計算例を参考にご自身のケースで概算を出し、具体的な申告や売却の判断は、税理士・当社にご確認ください。

よくあるご質問（Q&A）