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親が住んでいた実家を相続することになったものの、住む予定はなく管理も大変そう。「いっそ相続放棄して家を手放したほうが楽なのでは」と考える方は少なくありません。ただ、相続放棄では家だけでなく預貯金などの財産もすべて手放すことになり、状況によっては放棄後も家の管理が求められます。この記事では、実家の相続放棄を決める前に確認すべきことと、「相続して売却する」という選択肢との比較を、東京23区の実務の視点で解説します。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【相続税が払えない】中山美穂さん20億の遺産を息子が放棄した理由

相続放棄すると家はどうなる？まず押さえたい基本の仕組み

相続放棄とは、家庭裁判所に申述して「はじめから相続人ではなかった」扱いにしてもらう手続きです。借金が多い相続で使われるイメージが強いかもしれませんが、近年は「実家を引き継ぎたくない」という理由で検討する方も増えています。最初に、放棄した家がどうなるのかを整理しておきましょう。

「家だけ放棄する」ことはできない

いちばん多い誤解が、「家はいらないけれど預金は受け取りたい」というケースです。相続放棄は相続人としての立場そのものを手放す手続きなので、不動産だけを選んで放棄することはできません。預貯金・株式・車・貴金属などのプラスの財産も、借金やローンなどのマイナスの財産も、まとめて引き継がないことになります。

「家だけを手放したい」なら、相続放棄ではなく、遺産分割協議で他の相続人が家を取得する、あるいは相続したうえで売却する、といった方法を検討することになります。

放棄した家は誰のものになるのか

相続放棄をしても、家がすぐに消えてなくなるわけではありません。放棄した人の分は、次のように他の相続人へ移っていきます。

1. 同じ順位の他の相続人（例：兄弟のうち一人が放棄すれば、残りの兄弟の取り分が増える）
2. 同順位の全員が放棄すれば、次の順位の相続人（親・祖父母などの直系尊属→兄弟姉妹）
3. 相続人全員が放棄すると「相続人がいない」状態になり、家庭裁判所が選任する相続財産清算人が財産を管理・処分する
4. 清算後に残った財産は、最終的に国庫に帰属する

ここで見落とされやすいのが、自分が放棄すると、叔父・叔母やいとこなど、普段付き合いの少ない親族に相続権が移ることがある点です。何も伝えずに放棄すると、ある日突然その親族のもとに「空き家の相続人になった」という話が届き、トラブルの原因になりかねません。放棄を考える段階で、次の順位の相続人に一声かけておくのが望ましいでしょう。

また、相続財産清算人の選任を申し立てるには、家庭裁判所に予納金を納める必要がある場合があります。金額は事案によって異なり、まとまった額になることもあるため、「全員で放棄すれば終わり」とは限らない点も押さえておきましょう。

期限は「相続開始を知った日から3ヶ月」

相続放棄は、相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述しなければなりません。この期間に財産調査・家の査定・家族間の話し合いを済ませる必要があるため、実際にはかなりタイトです。財産の全体像が把握できないなどの事情がある場合は、期限内に家庭裁判所へ期間の伸長を申し立てる方法もありますが、認められるかどうかは個別の判断になります。迷っている間に期限が過ぎることのないよう、早めに動き出すことが大切です。

相続放棄しても家の管理責任は残る？2023年改正のポイント

「相続放棄すれば、家のことは一切関係なくなる」と考えがちですが、実はそう単純ではありません。管理の責任とお金の面から、放棄した後に残りうる負担を確認します。

放棄時に「現に占有」していれば保存義務がある

2023年4月の民法改正で、相続放棄をした人の管理責任の範囲が見直されました。改正後は、放棄の時点でその家を「現に占有」している人は、他の相続人や相続財産清算人に引き渡すまでの間、自分の財産と同じ程度の注意をもって保存する義務を負うと整理されています。

典型的なのは、亡くなった親と実家で同居していた子どもが放棄するケースです。この場合、放棄してもすぐに家を放置してよいわけではなく、次の管理者に引き渡すまで、雨漏りや設備の故障、不審者の侵入などに一定の注意を払う必要があります。反対に、遠方に住んでいて実家に関与していなかった人は、原則としてこの義務を負わないと考えられています。

ただし、「鍵を預かって定期的に通っていた」「家財を管理していた」など、占有にあたるかどうかの線引きが微妙なケースもあります。ご自身が該当するかは、弁護士・司法書士に確認しておくと安心です。

空き家のまま残すリスク（倒壊・近隣・固定資産税）

放棄するにせよ相続するにせよ、家が空き家のまま長く放置されると、さまざまなリスクが生じます。

• 建物の劣化・倒壊：人が住まない家は傷みが早く、台風や地震で瓦や外壁が飛散すると近隣に被害が及ぶおそれがあります
• 防犯・衛生：不法侵入、ごみの不法投棄、害虫の発生、庭木の越境など、近隣からの苦情につながりやすくなります
• 固定資産税の増加：管理が行き届かず特定空家等（または管理不全空家）に指定され、勧告を受けると、住宅用地特例（1/6）が外れ、土地の固定資産税が最大6倍相当になります

住宅が密集する東京23区では、空き家の状態が近隣に与える影響が大きく、区から指導や連絡が入るケースも珍しくありません。相続する場合はもちろん、放棄して次の相続人や清算人に引き継がれるまでの期間も、こうしたリスクを意識しておく必要があります。

なお、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者などに課税されます。放棄の時期や手続きの進み具合によっては、放棄した人に納税通知が届くこともあります。23区では固定資産税を都税事務所が扱っているため、放棄が受理されたら、家庭裁判所の受理通知書の写しなどを用意して都税事務所へ連絡しておくとスムーズです。

放棄前にやってはいけないこと（単純承認とみなされる行為）

相続放棄を考えているときに特に注意したいのが、「単純承認」とみなされる行為です。相続財産を処分すると、相続を承認したものとみなされ、その後は相続放棄ができなくなるおそれがあります。

実家の片付けを「先に済ませておこう」と業者に依頼してしまい、あとから放棄できるのか不安になる、という相談は少なくありません。放棄するか決めるまでは、家と家財に手を付けず「現状のまま」にしておくのが基本です。判断に迷う行為があれば、実行する前に専門家へ確認してください。

家を相続放棄する前に「売却」を検討すべき3つの理由

ここまで見てきたように、相続放棄は「家の問題をきれいに消す手続き」ではありません。そのうえで、放棄を決める前に「相続して売る」選択肢を検討していただきたい理由を3つ挙げます。

理由1：東京23区の家は「負動産」になりにくい

地方の山林や買い手のつかない別荘地であれば、「持っているだけで損をする」ために放棄を選ぶのも合理的な判断です。一方、東京23区の住宅地は需要が底堅い傾向にあり、築年数が古く建物の価値がほとんどなくても、土地として買い手が見つかるケースが多いのが実情です。

「古い木造で誰も住めない」「家財が山のように残っている」という実家でも、古家付き土地としての売却、解体して更地での売却、残置物ごと不動産会社が買い取る方法など、出口は複数あります。家の価値を確認しないまま放棄してしまうと、本来なら手元に残せたお金まで手放すことになりかねません。

理由2：相続して売れば、税の特例で手取りを残せる可能性がある

相続した家の売却には、税負担を軽くする特例が用意されています。代表的なのが、被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除です。昭和56年5月31日以前に建築された家など一定の要件を満たし、2027年12月31日までに売却すれば、売却益から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人2,000万円）を差し引けます。

2024年以降は、売主側で耐震改修や取り壊しをしなくても、買主が売却の翌年2月15日までに行えば対象になるよう要件が緩和されました。「解体費用を先に出せないから放棄するしかない」と思っていた方にも、選択肢が広がっています。こうした特例は、相続放棄をすれば当然使えません。

理由3：相続放棄は撤回できず、家族にも影響が及ぶ

相続放棄は、家庭裁判所に受理されると原則として撤回できません。「あとで調べたら、実家は思っていたより高く売れる立地だった」と分かっても、やり直しはできないのです。さらに先述のとおり、放棄によって相続権が次の順位の親族に移り、その親族が同じ判断を迫られることになります。

家族全体にとって最も負担の少ない方法を選ぶためにも、放棄・相続して売却・限定承認の3つを並べて比較しておくことが大切です。

限定承認は、借金がどれだけあるか分からないときに、プラスの財産の範囲内でだけ債務を返済する方法です。相続人全員で申述する必要があり、手続きも複雑なため利用は多くありませんが、「実家は残したいが借金が心配」といった場面で検討の価値があります。

相続放棄か売却か？実家の判断を進める5ステップ

3ヶ月という限られた期間で納得のいく判断をするには、順序立てて情報を集めることが欠かせません。当社がご相談を受ける際にも、おおむね次の流れで整理しています。

特にステップ3を飛ばしてしまう方が多いのですが、家の査定額が分からないまま放棄を判断するのは、財産の半分を見ずに決めるのと同じです。実家は相続財産の中で最も金額が大きいことが多く、比較の精度を大きく左右します。

判断の目安を、ケース別に整理すると次のとおりです。

相続した家を売却する場合の流れと税金・費用の考え方

比較の結果「相続して売却」を選ぶ場合、どのような流れで進み、どんなお金がかかるのかを確認しておきましょう。詳しい手順や高く売るコツは、相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツでも解説しています。

売却までの基本的な流れ

1. 遺産分割協議：誰が家を取得するか（または共有で取得して売却代金を分けるか）を相続人全員で決め、遺産分割協議書を作成します
2. 相続登記：家の名義を相続人に変更します。売却するには相続登記が前提になります。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、取得を知った日から3年以内に行わないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象になります
3. 査定・媒介契約：複数の売却方法（仲介・買取）を比較し、不動産会社と契約します
4. 売買契約・引き渡し：買主と契約し、残代金の受領と同時に引き渡します。家財の撤去や境界の確認はこの前までに済ませます
5. 確定申告：売却した翌年に譲渡所得の確定申告を行い、特例を使う場合はここで申請します

売却にかかる税金の考え方

家を売って利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかります。譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」で計算します。

注意したいのは、親が購入したときの売買契約書が見つからないと、取得費が売却価格の5%しか認められず、税額が大きくなりやすいことです。実家を片付ける際は、権利証や売買契約書、建築時の請負契約書などを捨てずに保管しておきましょう。また、3,000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できないため、どちらが有利かは税理士に試算してもらうと安心です。

相続税がかかる場合の注意点

相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。都内に実家があると、土地の評価額によってはこの基礎控除を超え、相続税の申告が必要になることがあります。申告・納付の期限は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。

相続税を軽くする代表的な制度が小規模宅地等の特例で、特定居住用宅地等なら330㎡まで評価額を80%減額できます。ただし、同居親族が取得する場合は申告期限まで保有することなどが要件になるため、特例を使いたいのに申告期限前に売却してしまうと、適用を受けられなくなる場合がある点に注意が必要です。配偶者が取得する場合や「家なき子特例」など要件はケースごとに異なるため、売却の時期は税理士と相談して決めましょう。

冒頭の動画でも取り上げているように、「相続税が払えない」ことが放棄の理由になるケースもあります。ただ、相続税の納付が難しい場合でも、延納・物納の制度や、相続した不動産を売却して納税資金にあてる方法があります。放棄を決める前に、納税の手段まで含めて検討してみてください。

家の相続放棄でよくある誤解と東京23区の実務の勘所

最後に、実家の相続放棄についてご相談の中でよく耳にする誤解と、23区ならではの注意点をまとめます。

誤解1：「遺産分割で何もいらないと言えば放棄したことになる」

遺産分割協議で「自分は家も預金も受け取らない」と合意しても、それは家庭裁判所での相続放棄とは別物です。借金の返済義務は法定相続分に応じて残るため、債権者から請求を受ける可能性があります。借金の心配がある場合は、家庭裁判所での正式な相続放棄が必要です。

誤解2：「相続土地国庫帰属制度を使えば家ごと国に引き取ってもらえる」

2023年4月27日に始まった相続土地国庫帰属制度は、相続した土地を国に引き取ってもらう制度ですが、建物が建っている土地は対象外です。利用するには解体が前提となり、審査手数料（1筆1万4千円）と負担金（原則20万円、面積に応じて増額）もかかります。担保権が付いている土地や境界がはっきりしない土地も対象外です。需要のある23区の宅地であれば、国庫帰属より売却のほうが現実的な選択肢になるケースが多いでしょう。

誤解3：「古くて狭い家は売れないから放棄するしかない」

東京23区には、接道条件を満たさない再建築不可の物件、狭小地、借地権付きの建物、親族の共有名義になっている家など、一般の買い手が付きにくい物件も少なくありません。ただ、こうした物件でも、隣地の所有者への売却や、不動産会社による買取といった出口が見つかることがあります。「売りにくい」と「売れない」は別なので、条件の難しい物件ほど、放棄を決める前に専門の不動産会社へ相談することをおすすめします。

23区の実務の勘所：3ヶ月以内に「家の値段」を把握する

相続放棄の期限は3ヶ月と短く、その間に戸籍集め・財産調査・家族の話し合いを並行して進める必要があります。23区の家は、同じ区内でも駅からの距離、前面道路の幅、用途地域などで価格が大きく変わるため、ネットの一括査定の数字だけでは判断を誤ることもあります。

当社（株式会社Best to）は杉並区和田に拠点を置き、東京23区の相続不動産に特化して、査定から相続登記・税理士との連携、売却・買取までをワンストップでお手伝いしています。「放棄すべきか売るべきか分からない」という段階でも、家の査定と手取りの試算をもとに、相続放棄との比較材料をお出しできます。期限が迫っている方こそ、早めにご相談ください。

まとめ：相続放棄で家を手放す前に、売却との比較を

相続放棄で家を手放すと、家だけでなく預貯金などのプラスの財産もすべて手放すことになります。さらに、放棄の時点で実家を現に占有している場合は、次の管理者に引き渡すまで保存義務が残ります。相続放棄は「家の問題をすべて解決する手続き」ではない、という点をまず押さえておきましょう。

一方、東京23区の家は需要があり売却で現金化しやすく、空き家の3,000万円特別控除などの特例を使えば、税負担を抑えて手取りを残せる可能性があります。相続放棄を判断する前に、財産と借金の全体像、家の査定額、売却時の手取りの3つを並べて比較することが、後悔しないための近道です。

• 相続放棄は家だけを選べず全財産が対象。期限は相続開始を知った日から3ヶ月
• 放棄を決める前に、家の売却・解体・家財の処分はしない（査定を取るのは一般的に問題なし）
• 借金が財産を大きく上回るなら放棄、家に価値があるなら相続して売却、不明なら限定承認や期間の伸長も検討

個別の事情によって最適な選択は変わります。税金は税理士に、放棄の手続きは司法書士・弁護士に、家の価値と売却の見通しは当社にご確認いただき、ご家族にとって納得できる判断をしてください。

よくあるご質問（Q&A）