一度の取引ではなく、お客様の資産の“最善”を叶え続けるパートナーへ

親が亡くなったり施設に入ったりして、実家が空き家になった。「この実家、どうするのが正解なのだろう」と悩んだまま、時間だけが過ぎていく方は少なくありません。この記事では、空き家になった実家をどうするかを「売る・貸す・管理して持ち続ける」の3つに分けて比べます。そのうえで、相続手続きの期限と税金の特例から逆算した判断フローを、東京23区の実務に沿って解説します。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【相続の闇】空き家900万戸の現実。親の家を放置するとどうなるか正直に話します

実家が空き家になったらどうする？3つの選択肢を比べる

実家が空き家になったとき、取れる選択肢は大きく分けて3つです。「とりあえず置いておく」も、実は「管理して持ち続ける」という選択をしていることになります。そして、管理を伴わない放置には大きなリスクがあります。まずは3つの選択肢の特徴を一覧で見ていきましょう。

売る・貸す・管理の比較表

表のとおり、どの選択肢にもメリットとデメリットがあります。大事なのは「どれが一番得か」だけで決めないことです。ご家族の今後の生活設計と、期限のある制度を重ね合わせて考えることが、後悔しない判断につながります。

「とりあえず放置」が一番高くつく理由

実家には思い出が詰まっています。気持ちの整理がつかないまま空き家にしておくのは、自然なことです。ただし、管理されないまま時間が経つと、次のような問題が重なっていきます。

• 建物の傷みが早く進む：人が住まない家は換気や通水がされず、湿気・カビ・雨漏り・設備の故障が進みやすくなります。
• 固定資産税が上がるおそれ：管理が不十分で特定空家等または管理不全空家に指定され、勧告を受けると、住宅用地特例（1/6）が外れます。その結果、土地の固定資産税が最大6倍相当になる可能性があります。
• 近隣トラブル・事故の責任：瓦や外壁の落下、樹木の越境、不法投棄、不審者の侵入などが起きると、所有者として責任を問われることがあります。
• 税金の特例の期限切れ：売却時に使える特例には期限があります。数年放置しただけで、税額が大きく変わることがあります。
• 相続人が増えて話がまとまらなくなる：名義を変えないまま次の相続が起きると、関わる人が増え、売るにも貸すにも全員の合意が必要になります。

なお、空き家の固定資産税の仕組みや、指定を避けるための管理のポイントは別の記事で詳しく解説しています。本記事では、選択肢をどう選ぶかに絞って話を進めます。

空き家になった実家、最初の1年でやるべきこと

「売るか貸すか」を決める前に、済ませておくべき手続きがあります。順番を間違えると、売りたいのに売れない、貸したいのに契約できない、といった事態になりかねません。ここでは、相続をきっかけに実家が空き家になった場合を想定して手順を整理します。

小規模宅地等の特例と「実家の使い方」の関係

相続税がかかるご家庭で、特に影響が大きいのが小規模宅地等の特例です。親が住んでいた実家の土地が特定居住用宅地等に当たれば、330㎡までの部分の評価額が80%減になります。ただし、配偶者または同居していた親族などが取得すること、申告期限まで保有することなどの要件があります。持ち家のない別居の子が使える、いわゆる「家なき子特例」もありますが、細かい条件が定められています。

この特例は申告期限まで「保有」していることが要件の一つです。そのため、申告期限より前に売却すると特例が使えなくなる場合があります。早く売りたい場合でも、相続税申告との関係を先に税理士へ確認してから売り出し時期を決めるのが安全です。

実家を「売る」場合：向いているケースと税金のポイント

今後住む予定も使う予定もないなら、売却は有力な選択肢です。管理の手間と固定資産税の負担から解放され、相続人が複数いても現金なら公平に分けやすくなります。一方で、譲渡所得税と売却時期には注意が必要です。

売却が向いているケース

• 相続人の誰も住む予定がない、または遠方に住んでいて管理できない
• 相続人が複数いて、公平に分けたい（換価分割）
• 築年数が古く、貸すには大規模なリフォームが必要
• 相続税の納税資金や、ご自身の住み替え資金が必要
• 3,000万円特別控除などの特例が使える期限内である

譲渡所得税の基本と「取得費」の考え方

実家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算します。相続した不動産は、親が購入した日と購入時の価格（取得費）をそのまま引き継ぎます。そのため、親が長く住んでいた実家であれば、所有期間5年超の長期譲渡所得になることが多いでしょう。

注意したいのは、何十年も前に購入した実家では、購入時の売買契約書が見つからないことが多い点です。取得費が分からない場合は、売却価格の5%を概算取得費とすることになります。たとえば仮に5,000万円で売れた場合、概算取得費は250万円です。残りの大部分が利益とみなされ、税額が大きくなりがちです。実家を片付けるときは、古い契約書や領収書、建築時の資料を捨てずに探しておきましょう。

売却で使える2つの特例と期限

相続した実家の売却では、次の2つの特例が税負担を大きく左右します（原則として、2つを同時に使うことはできません）。

①被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除
親が一人で住んでいた実家を売るときに、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（マンションなどの区分所有建物は対象外）
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 2027年12月31日までの売却であること
• 耐震改修または取壊しをすること。2024年以降は、買主が売却の翌年2月15日までに行う形でも認められる
• 相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円になる

②取得費加算の特例
相続税を納めた人が、相続した不動産を売ったときに、納めた相続税の一部を取得費に加算できる制度です。相続税の申告期限の翌日から3年以内、つまり相続開始から約3年10ヶ月以内の売却が要件です。

どちらの特例にも期限があります。ここが「実家の空き家をどうするか、早めに決めたほうがよい」と言える一番の理由です。迷っている間に期限が過ぎると、同じ金額で売っても手取りが数百万円単位で変わることがあります。売却の具体的な流れ、必要書類、高く売るための工夫は、相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツで詳しく解説しています。

実家を「貸す」場合：収益化の条件と見落としがちな注意点

「思い出のある家を手放したくない」「資産として残したい」という方には、賃貸に出す方法があります。家賃収入で固定資産税や管理費をまかなえれば、持ち続ける負担を軽くできます。ただし、実家の賃貸は「貸せば儲かる」ほど単純ではありません。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜売る？貸す？活用する？相続不動産の最適な選択肢を解説！

賃貸が向いているケース

• 駅から近いなど、立地の賃貸需要が見込める
• 建物の状態が比較的良く、大規模な改修をしなくても貸せる
• 将来、子や孫が住む可能性があり、手放したくない
• 実家を相続する人が1人に決まっていて、意思決定がしやすい

貸す前に確認したい4つのポイント

①初期費用を回収できるか
長く住んだ実家は、水回り・給湯器・外壁・屋根などに手を入れないと貸せない場合が多くあります。リフォーム費用を何年分の家賃で回収できるかを、空室期間も含めて試算しましょう。見積もりは、建物の状態を見てもらったうえで複数の会社から取るのがおすすめです。

②貸主としての責任を負えるか
貸主には、設備の故障に対応したり、建物を安全に保ったりする責任があります。管理会社に委託すれば手間は減りますが、管理委託料がかかります。築年数が古い木造住宅では、耐震性への配慮も必要です。

③一度貸すと、すぐには返してもらえない
一般的な普通借家契約では、貸主の都合で契約を終わらせるのは簡単ではありません。「数年後に売りたい」「子どもが住むかもしれない」場合は、期間を区切れる定期借家契約を検討します。ただし、定期借家は家賃が相場より低くなりやすい傾向があります。

④売却時の税金の特例との関係
3,000万円特別控除には、相続のときから売却のときまで、貸付や事業、居住に使っていないことという要件があります。つまり、相続後にいったん貸すと、後で売るときに3,000万円特別控除を使えなくなる場合があります。「数年貸してから売る」という計画は、特例を使えないことも前提にして比べる必要があります。

「管理して持ち続ける」場合の負担と、手放す以外の出口

「今は決められない」「数年後に住むかもしれない」という場合は、管理しながら持ち続けることになります。これは前向きな選択肢の一つです。ただし、何もしないことと同じではありません。かかる費用と手間を把握したうえで、「いつまでに次の判断をするか」を決めておくことが大切です。

持ち続ける間にかかる費用の内訳

管理費用は、建物の大きさや立地、どこまで自分で対応するかで大きく変わります。金額を一律に示すのは難しいため、まずは次の項目を書き出して、年間でいくらかかるかを試算してみてください。

• 固定資産税・都市計画税：毎年かかります。管理不全で勧告を受けると、住宅用地特例が外れて大きく上がるおそれがあります。
• 火災保険・地震保険：空き家は住宅用の保険に入れない場合があり、契約内容の見直しが必要です。
• 水道光熱費の基本料金：換気や通水のために契約を残すことが多い費用です。
• 見回り・清掃・草木の手入れ：自分で通うなら交通費と時間がかかります。管理代行サービスに頼めば委託料がかかります。
• 修繕費：雨漏り、外壁のはがれ、ブロック塀の傾きなど、危険につながる不具合への対応費です。

最低でも月に1回程度は、換気・通水・郵便物の整理・外回りの点検をしましょう。管理を続けることは建物の劣化を遅らせるだけでなく、特定空家等や管理不全空家に指定されるリスクを下げることにもつながります。

「売れない・使えない」ときの出口：相続土地国庫帰属制度

地方の実家などで、買い手も借り手も見つからない場合は、2023年4月27日に始まった相続土地国庫帰属制度を使って、土地を国に引き取ってもらう方法があります。ただし、使える条件はかなり厳しく設定されています。

• 建物がある土地は対象外のため、解体して更地にする必要がある
• 担保権が付いている土地や、境界がはっきりしない土地なども対象外
• 審査手数料（1筆1万4千円）と負担金（原則20万円。面積に応じて増える）がかかる

解体費用と負担金を合わせると、決して小さな出費ではありません。この制度は「最後の手段」と考えたほうがよいでしょう。東京23区内の実家であれば、条件の悪い土地でも何らかの形で売れる可能性が高いため、国庫帰属を検討する前に、まず売却の可能性を確かめるのが順番です。

実家の空き家をどうするか決める判断フローと、東京23区の実務の勘所

ここまでの内容を、判断の順番に並べ直します。次の5つの質問に順に答えていくと、ご家庭に合う方向性が見えてきます。

判断に迷ったら、「売った場合」「貸した場合」「10年持ち続けた場合」の手取りと支出を、同じ表に並べて比べるのが効果的です。感覚ではなく数字で比べると、家族の意見もまとまりやすくなります。

東京23区の実家ならではの判断ポイント

東京23区の実家は、地方の空き家とは前提が大きく違います。賃貸需要も売買需要も根強く、「売れない」「貸せない」で困るケースは比較的少ない傾向にあります。その一方で、23区には特有の注意点があります。

• 再建築不可・接道の問題：古い住宅地では、道路に2m以上接していない土地があります。建て替えができず、一般の買主には売りにくくなります。
• 狭小地・旗竿地：土地の形によって評価が大きく変わります。隣地の所有者への売却や、専門業者による買取が有力になる場合があります。
• 借地権・底地：親が借地の上に家を建てていた場合、売却・建て替えには地主の承諾が必要です。
• 境界・越境：家が密集した地域では、境界標がない、塀が越境しているといった問題が見つかりやすく、売却前の測量に時間がかかることがあります。
• 防災関連の規制：木造住宅が密集した地域では、不燃化の促進策や建築の規制が関わる場合があります。

当社は杉並区和田に事務所を構え、東京23区の相続不動産を専門に扱っています。杉並区をはじめとする城西エリアでは、古くからの住宅地に建つ昭和の木造住宅が相続の対象になる例が多くあります。3,000万円特別控除の築年要件に当てはまるかどうかが、そのまま手取りに直結しやすい地域です。相続手続き・税理士との連携・売却や賃貸の比較までを一つの窓口で進められるため、ご家族の手間を減らしながら判断材料をそろえられます。

まとめ：実家が空き家になったらどうするかは「期限」と「家族の合意」から決める

実家が空き家になったとき、選択肢は「売る」「貸す」「管理して持ち続ける」の3つです。どれが正解かはご家庭によって違います。ただ、判断を先送りするほど、使える特例と選択肢が減っていくことはどのご家庭にも共通しています。

• 相続放棄（3ヶ月）、相続税申告（10ヶ月）、相続登記（3年）の期限を最初に確認する
• 売却するなら、3,000万円特別控除（2027年12月31日までの売却などが要件）と取得費加算の特例（相続開始から約3年10ヶ月以内）の期限を意識する
• 貸す場合は、初期費用の回収、貸主としての責任、売却時の特例が使えなくなる可能性まで含めて比べる
• 持ち続けるなら、月1回程度の管理を続け、特定空家等・管理不全空家に指定されるリスクを避ける
• 東京23区の実家は売る・貸すの選択肢が広い一方、再建築不可・借地・境界などの個別事情で評価が大きく変わる

「実家の空き家をどうするか」で迷ったら、まずは今の価値、使える特例、それぞれの選択肢の手取りを数字で確かめるところから始めてみてください。税金の個別の判断は税理士・当社にご確認いただき、ご家族が納得できる形で次の一歩を決めていきましょう。

よくあるご質問（Q&A）