一度の取引ではなく、お客様の資産の“最善”を叶え続けるパートナーへ

「子どもが独立して家が広すぎる」「階段や段差がつらくなってきた」「今の家を売って、もっと便利な場所に移りたい」——老後の住み替えを考え始めたものの、いつ動けばいいのか、どこへ移るべきか、自宅をどう売ればいいのかが分からず、足踏みしている方は少なくありません。この記事では、自宅の売却を伴う老後の住み替えについて、始めるタイミング・住み替え先の選び方・売却と購入の手順・資金計画・相続を見据えた注意点まで、東京23区で相続不動産を数多く扱ってきた不動産会社の視点で整理します。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜老後に住み替えるなら結局ここが一番お得です【相続:不動産売却】

老後の住み替えはいつ始める？50代から考えるべき理由

老後の住み替えで最も多い後悔は、「もっと早く動けばよかった」というものです。住み替えは、売却・購入（または賃貸契約）・引越し・不用品の整理と、短期間に大きな判断と作業が集中します。体力や気力に余裕があるうちでなければ、希望どおりに進めることが難しくなります。

60代以降に選択肢が狭まる3つの理由

年齢を重ねるほど住み替えの選択肢が狭まるのには、はっきりとした理由があります。

• 住宅ローンが組みにくくなる：多くの金融機関は完済時の年齢に上限を設けています。年齢が上がるほど借入期間が短くなり、借入額も抑えられがちです。自宅の売却代金だけで新居を買えない場合、資金計画そのものが成り立たなくなることがあります。
• 賃貸の入居審査が厳しくなる：高齢の単身・夫婦世帯は、孤独死や家賃滞納への懸念から入居を断られるケースがあります。見守りサービスの利用や身元引受人を立てることで入居できる場合もありますが、「住みたい物件に住める」とは限りません。
• 体力・判断力の低下：内覧、書類の確認、荷物の整理は想像以上に負担がかかります。また、認知症などで判断能力が低下すると、本人名義の自宅を売却する契約そのものができなくなるおそれがあります。

つまり、「住みたい場所に住める」状態を保てるのは、意外と短い期間なのです。60代になってから慌てるのではなく、50代のうちに「いつ・どこへ・いくらで」を家族と話し始めることが、老後の住み替えを成功させる第一歩になります。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【住み替え】老後の住まいは“50代から考えよう!60代になると“住みたい場所”に住めなくなる理由

住み替えのタイミングを判断する目安

「まだ早いかな」と迷ったら、次のような変化がひとつでも当てはまるかを確認してみてください。

• 子どもが独立し、使っていない部屋が増えた
• 階段・浴室・玄関の段差に危なさを感じるようになった
• 車の運転をやめたい（やめた）が、駅や買い物先が遠い
• 庭や外壁、屋根など一戸建ての維持管理が負担になってきた
• 退職や年金生活を見据えて、住居費や固定資産税を見直したい
• 親の家を相続した（または近く相続しそう）で、自宅と合わせて整理したい

二つ以上当てはまる場合は、すぐに売却を決めなくても構いません。まずは自宅がいくらで売れそうかを知り、選択肢を並べてみることから始めましょう。査定を受けたからといって売らなければならないわけではありません。

老後の住み替え先はどこへ？選択肢ごとの比較

住み替え先は大きく分けて「購入」「賃貸」「高齢者向け住宅・施設」「家族の近く（または同居）」の4つです。どれが正解ということはなく、健康状態・資産・家族構成によって最適解は変わります。

選ぶときの3つの判断基準

選択肢を比べるときは、「今の暮らしやすさ」だけでなく10年後・20年後を想像することが大切です。

1. 生活動線：駅・スーパー・病院・役所までの距離と道のり（坂や階段の有無）。車がなくても暮らせるか。
2. 維持費の総額：購入なら管理費・修繕積立金・固定資産税、賃貸なら家賃と更新料、施設なら月額費用。年金収入と預貯金で何年まかなえるかを試算します。
3. 次への移りやすさ：介護が必要になったとき、そのまま住み続けられるか、売却や賃貸に出して施設へ移れるか。「最後の住まい」ではなく「途中の住まい」として考えると、選択の幅が広がります。

東京23区で住み替える場合の勘所

東京23区内での住み替えは、「広い一戸建てから、駅近のコンパクトなマンションへ」という形が多く見られます。23区内は交通網が発達しており、エリアを少し変えるだけで生活の利便性が大きく変わります。一方で、駅近・築浅のマンションは価格が高い傾向にあるため、築年数よりも管理状態と立地を優先するのが現実的です。

また、杉並区や世田谷区、練馬区などの住宅地には、土地の広い一戸建てや、古い借地・私道に面した物件、再建築に制限がある物件も少なくありません。こうした物件は売り方によって価格や売れるまでの期間が大きく変わります。当社（杉並区和田）でも、住み慣れた区内から離れたくないというご相談は多く、同じ区内・沿線内での住み替えを前提に、売却と次の住まい探しを並行して進めるケースが目立ちます。

自宅を売って住み替える手順｜売り先行と買い先行

自宅の売却を伴う住み替えでは、「売る」と「住む」のタイミングをどう合わせるかが最大のポイントです。全体の流れは次のとおりです。

売り先行と買い先行の比較

老後の住み替えでは、収入が年金中心になることも多いため、基本は売り先行で資金を確定させる考え方が安全です。仮住まいを避けたい場合は、引渡し時期を数か月先に設定する「引渡し猶予」の条件で買主を探したり、売却と購入の契約日を近づけたりする方法もあります。買い先行にするなら、自宅が「この価格なら売れる」という下限ラインを事前に決めておきましょう。

「仲介」と「買取」はどちらがいい？

自宅の売り方には、一般の買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。仲介は市場価格に近い金額で売れる可能性がある一方、売れるまでの期間が読みにくいのが難点です。買取は価格が仲介より低くなる傾向がありますが、短期間で現金化でき、内覧対応や残置物の処分を簡略化できる場合があります。

「住み替え先の入居日が決まっている」「古い家で、建物の不具合を気にせず売りたい」といった事情がある場合は、買取も十分に選択肢になります。まずは両方の金額を比較し、価格と時間・手間のどちらを優先するかで判断するのがおすすめです。

住み替えの資金計画｜売却手取りと税金の考え方

老後の住み替えで資金計画を誤ると、手元の老後資金を大きく減らしてしまいます。大切なのは、「売却価格」ではなく「手取り額」で考えることです。

売却時・購入時にかかる主な費用

これらを差し引いたうえで、「新居の購入（または賃貸・施設の費用）に充てる額」と「老後資金として手元に残す額」を分けて考えます。医療・介護に備えた資金を先に確保し、残りで新居を選ぶ順番にすると、無理のない計画になります。

譲渡所得税は「所有期間」と「取得費」で変わる

自宅を売って利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に税金がかかります。譲渡所得は、おおまかに「売却価格 －（取得費＋売却費用）」で計算します。

• 所有期間5年超（長期譲渡所得）：税率20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：税率39.63%

長年住んだ自宅であれば長期譲渡所得になるケースがほとんどですが、注意したいのが取得費です。購入時の売買契約書が見つからず取得費が分からない場合、売却価格の5%しか取得費として計上できず、税額が大きくなることがあります。昔の契約書や通帳の記録、ローンの書類などは処分せずに探しておきましょう。

また、自分が住んでいた家を売る場合には、居住用財産を譲渡した場合の特別控除などの特例が使える可能性があります。ただし、適用には住まなくなってからの期間や、親族への売却でないことなどの要件があり、新居の住宅ローン控除との併用にも制限があります。特例の適用可否で手取り額が大きく変わるため、売却前に税理士・当社にご確認ください。

相続した実家を売って住み替え資金にする場合

老後の住み替えのタイミングで、親から相続した実家の扱いに悩む方も多くいます。空き家のまま持ち続けるより、売却して住み替え資金や老後資金に充てるという選択肢があります。相続した不動産を売る場合、次の点を押さえておきましょう。

• 取得日・取得費は親から引き継ぐ：相続した不動産は、亡くなった方（被相続人）の取得日と取得費を引き継ぎます。親が長く所有していれば、相続後すぐに売っても長期譲渡所得として扱われます。
• 取得費加算の特例：相続税を納めた場合、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）の翌日から3年以内、つまり相続開始から約3年10ヶ月以内に売却すれば、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。
• 空き家の3,000万円特別控除：被相続人が一人で住んでいた家で、昭和56年5月31日以前に建築されたものなどの要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる場合があります（2027年12月31日までの売却で、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までなど）。2024年以降は、買主が売却の翌年2月15日までに耐震改修や取壊しを行う場合も対象となり、相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円となります。
• 相続登記の義務化：2024年4月1日から相続登記が義務化され、取得を知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。名義が親のままでは売却もできません。

特例には期限があるため、「落ち着いてから考えよう」と放置すると使えなくなることがあります。相続した不動産の売却手順や税金の詳細は、相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツで詳しく解説しています。

なお、空き家のまま管理が行き届かず、特定空家等や管理不全空家に指定されて勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（1/6）が外れ、税額が最大6倍相当になることもあります。自宅と実家の両方を抱えたまま判断を先送りにするのは、費用面でも負担が大きくなりがちです。

相続を見据えた老後の住み替えの注意点

老後の住み替えは、ご自身の暮らしの問題であると同時に、将来の相続の問題でもあります。自宅を売るか残すかで、子どもたちが受け取る財産の形や相続税が変わることがあるからです。

自宅を売ると「小規模宅地等の特例」に影響することも

相続税には、亡くなった方の自宅の土地について、配偶者や同居親族などが相続して申告期限まで保有するなどの要件を満たせば、330㎡まで評価額を80%減額できる「小規模宅地等の特例」（特定居住用宅地等）があります。持ち家のない親族が取得する場合に使える、いわゆる「家なき子特例」もあります。

土地の評価額が高い東京23区では、この特例の有無で相続税が大きく変わることがあります。自宅を売って賃貸住宅や施設へ移ると、相続時に特例の対象となる土地がなくなり、売却代金が現金として相続財産に残ることになります。一方、住み替え先でマンションを購入すれば、その敷地部分は要件を満たせば特例の対象になり得ます。住み替え先を「買うか・借りるか」は相続税の面でも検討材料になります。

相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。ご自身の財産がこの金額を超えそうかどうかを、住み替えの前に一度確認しておくと安心です。

子どもへの資金援助や家の引き継ぎ

自宅の売却代金の一部を、子どもの住宅取得などに援助したいというご相談もあります。生前贈与の方法のひとつである相続時精算課税は、2024年1月以降、年110万円の基礎控除（累計2,500万円の特別控除とは別枠）が設けられました。ただし、一度選択すると暦年課税には戻れないため、家族全体の財産と相続の見通しを踏まえて選ぶ必要があります。

また、子どもの誰かが自宅を引き継ぐ場合、ほかの兄弟姉妹との公平性が問題になりがちです。家は分けにくい財産なので、「売って現金で分けるのか」「誰かが住むのか」を元気なうちに話し合い、必要に応じて遺言書を準備しておくことが、相続トラブルの予防につながります。

判断能力が低下する前に備える

先に触れたとおり、認知症などで判断能力が低下すると、本人名義の不動産の売却が難しくなります。将来の住み替えや施設入居の費用に自宅の売却代金を充てたいと考えている場合は、任意後見や家族信託といった制度の活用も選択肢になります。どの方法が合うかは家族構成や財産の状況で変わるため、司法書士・弁護士などの専門家にご相談ください。当社では、相続・不動産に関わる専門家と連携し、売却から相続の手続きまでワンストップでご相談をお受けしています。

老後の住み替えでよくある失敗と回避策

最後に、老後の住み替えで実際に起こりやすい失敗と、その回避策をまとめます。

• 新居を先に決めたら、自宅が想定より売れなかった
  回避策：査定は複数の視点で受け、「強気の価格」ではなく「成約が見込める価格」で資金計画を立てます。買い先行なら売却の下限ラインを決めておきます。
• 便利さだけで選び、住み慣れた人間関係を失った
  回避策：かかりつけ医や友人、地域のつながりも住まい選びの条件に入れます。同じ区内・沿線内での住み替えも検討しましょう。
• 老後資金を新居につぎ込みすぎた
  回避策：医療・介護費用と生活費の予備を先に確保し、残りで新居の予算を決めます。
• 家族に相談せずに進め、相続で揉めた
  回避策：売却や購入の前に子どもへ方針を共有します。名義や資金の出どころを明確にしておくことも大切です。
• 荷物の整理が終わらず、引渡しが遅れた
  回避策：売却を決める前から少しずつ片付けを始め、必要に応じて残置物ごと引き取れる売り方（買取など）も比較します。
• 書類がなく税金が想定より高くなった
  回避策：購入時の契約書や領収書を早めに探し、見つからない場合も税理士に相談して取得費を確認します。

どの失敗にも共通するのは、「売る」「買う（借りる）」「相続」を別々に考えてしまうことです。この3つを一つの計画として組み立てることで、住み替えの満足度は大きく変わります。

まとめ：老後の住み替えは「早めの計画」と「手取り額の把握」から

老後の住み替えは、体力・判断力・借入や賃貸審査の面で選択肢が広い50代〜60代前半に計画を始めるのが理想です。住み替え先は、購入・賃貸・高齢者向け住宅・家族の近くといった選択肢を、生活動線・維持費・次への移りやすさで比較しましょう。

自宅を売って住み替える場合は、売り先行で資金を確定させるのが基本です。売却価格ではなく、仲介手数料や税金を差し引いた手取り額で新居の予算を決め、医療・介護に備えた老後資金を先に確保してください。譲渡所得税は所有期間や取得費、居住用財産の特例によって大きく変わり、相続した実家がある場合は取得費加算や空き家の3,000万円特別控除などの期限にも注意が必要です。

そして、住み替えは将来の相続とも深く関わります。小規模宅地等の特例や生前贈与の選び方、判断能力が低下する前の備えまで含めて、家族と話し合いながら進めることが大切です。まずは自宅がいくらで売れるのかを知ることが、老後の住み替えの第一歩です。東京23区の相続不動産に強い当社では、売却・住み替え・相続のご相談をまとめてお受けしています。個別の税額や特例の適用については、税理士・当社にご確認ください。

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