一度の取引ではなく、お客様の資産の“最善”を叶え続けるパートナーへ

親が亡くなって実家の名義変更が必要になったものの、「司法書士に頼むほどの案件なのか」「自分でできるならやってみたい」と迷っていませんか。相続登記を自分でやる場合、つまずきやすいのは書類集めと申請書の書き方の2点です。この記事では、法務局へ申請するまでの手順と必要書類を、初めての方でも順番に進められるよう整理しました。

▲ 当社YouTube「相続不動産の教科書」より｜【2026年最新】親の家を相続したら費用はいくら？相続登記は自分でやれる？正直に話します

相続登記は自分でできる？向いているケース・向いていないケース

相続登記は、本人が申請することが法律上認められている手続きです。司法書士に依頼しなければならない決まりはありません。ただ、案件の難しさには大きな差があります。最初に「自分でやってよい案件か」を見極めると、途中で行き詰まって時間を無駄にせずに済みます。

自分でやりやすいケース

• 亡くなった方（被相続人）が親で、相続人が配偶者と子ども数人程度
• 相続人全員と連絡が取れ、誰が不動産を取得するか合意できている
• 不動産の名義が亡くなった親本人になっている（祖父母名義ではない）
• 不動産が1〜数筆程度で、所在地がはっきりしている
• 平日に役所や法務局へ行く時間を確保できる

専門家に相談したほうがよいケース

• 名義が祖父母など2世代以上前のままになっている（数次相続）
• 相続人に未成年者・認知症の方・行方不明の方・海外在住者がいる
• 相続人どうしで分け方の意見が割れている
• 自筆の遺言書があり、家庭裁判所の検認や解釈が必要
• 相続人が兄弟姉妹や甥姪まで広がっている
• 売却の期限が迫っていて、補正（やり直し）で時間を失いたくない

費用の具体的な比較は別記事で詳しく扱っているため、ここでは手順に絞って解説します。「節約できる金額」と「自分の時間・補正のリスク」を比べて決めるのが現実的な判断基準です。

相続登記の義務化と期限｜自分でやる前に知っておくこと

2024年4月1日から相続登記は義務になりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。注意したいのは、義務化より前に発生した相続も対象になる点です。「父が亡くなったのは何年も前だから関係ない」とはいえません。

遺産分割の話し合いがすぐにはまとまらない場合に備えて、「相続人申告登記」という仕組みもあります。自分が相続人であることを法務局に申し出る手続きで、これを行えばひとまず申請義務を果たしたことになります。ただし、これは不動産の名義を変える手続きではありません。売却や担保設定をするには、あらためて正式な相続登記が必要です。

相続登記を自分でやる手順｜全体の流れを6ステップで解説

自分で相続登記をする場合の流れは、次の6ステップです。最初に全体像を頭に入れておくと、今どこまで進んでいるかが分かり、書類の取り忘れも防げます。

相続人が全員近くに住んでいて書類もスムーズにそろえば、1〜2ヶ月程度で終わることもあります。逆に、相続人が遠方にいて郵送で署名を集める場合は、遺産分割協議書の回収だけで1ヶ月以上かかることも珍しくありません。余裕をもって始めましょう。

相続登記に必要な書類と集め方

必要書類は、遺言書があるか、遺産分割協議で決めるか、法定相続分どおりに分けるかで変わります。ここでは最も多い「遺言書がなく、遺産分割協議で取得者を決めるケース」を前提に整理します。

戸籍謄本の集め方｜まずは本籍地の変遷をたどる

亡くなった方の戸籍は、最後の本籍地の戸籍から始めて、「この戸籍はどこから移ってきたか」を1通ずつさかのぼります。結婚や転籍、法改正による戸籍の作り直し（改製）があるたびに戸籍が分かれるため、高齢の方ほど通数が増えがちです。

2024年3月からは戸籍の広域交付制度が始まり、本籍地が遠方でも、最寄りの市区町村窓口で本人や配偶者・直系の親族の戸籍をまとめて請求できるようになりました。ただし、兄弟姉妹の戸籍は対象外で、窓口へ本人が出向く必要があり、コンピュータ化されていない一部の古い戸籍は取れないこともあります。足りない分は郵送で本籍地へ請求しましょう。

法定相続情報一覧図を作っておくと後が楽になる

戸籍一式がそろったら、法務局で「法定相続情報証明制度」を利用するのもおすすめです。相続関係を一覧にした図を作って戸籍とともに提出すると、法務局が認証した「法定相続情報一覧図の写し」を無料で交付してくれます。これがあれば、登記だけでなく銀行口座の解約や相続税申告でも、戸籍の束を何度も出し直さずに済みます。預金や証券など手続き先が多い方ほど効果があります。

遺産分割協議書の作り方

遺産分割協議書には決まった書式はありませんが、登記で使うには次の点を押さえる必要があります。

• 亡くなった方の氏名・死亡日・最後の住所と本籍を書く
• 不動産は登記事項証明書の記載どおり（所在・地番・地目・地積、家屋番号・種類・構造・床面積）に書く
• 「長男○○が取得する」と取得者を明確にする
• 相続人全員が住所・氏名を自署し、実印を押す（複数ページなら契印も）

住所を「住居表示」で書いてしまう間違いがとても多いので注意してください。登記で使うのは住居表示ではなく「地番」「家屋番号」です。東京23区は住居表示が実施されている地域が多く、普段使う住所と地番がまったく違うことがよくあります。

固定資産評価証明書は23区なら都税事務所で

登録免許税は固定資産税評価額をもとに計算します。多くの市町村では役所で評価証明書を取りますが、東京23区では都税事務所が窓口です。最新年度のものを取得し、私道の持分など課税されていない土地がある場合は、その評価額の扱いも確認しておきます。

登記申請書の書き方と法務局での申請方法

申請書に書く主な項目

法務局のホームページには相続登記の申請書の様式と記載例が掲載されています。記載例を見ながらパソコンで作成し、A4用紙に印刷するのが一番間違いが少ない方法です。主な記載項目は次のとおりです。

1. 登記の目的：「所有権移転」（持分の場合は「○○持分全部移転」）
2. 原因：「令和○年○月○日相続」（日付は亡くなった日）
3. 相続人：被相続人の氏名と、取得する相続人の住所・氏名・連絡先電話番号
4. 添付情報：登記原因証明情報（戸籍・遺産分割協議書など）、住所証明情報（住民票）
5. 申請日と申請先：「令和○年○月○日申請 東京法務局○○出張所」
6. 課税価格：評価額の合計（1,000円未満切り捨て）
7. 登録免許税：課税価格に税率をかけた額（100円未満切り捨て）
8. 不動産の表示：登記事項証明書のとおりに記載

登録免許税は収入印紙で納めるのが一般的で、申請書とは別の台紙に貼って一緒にとじます。印紙には消印をしないでください。税率や土地の免税措置が使えるかどうかの判断は、法務局の相談窓口や司法書士・税理士に事前確認するのが安心です。

申請先と申請方法（窓口・郵送・オンライン）

申請先は、自分の住所ではなく不動産の所在地を管轄する法務局です。東京23区では、たとえば杉並区の不動産なら東京法務局杉並出張所のように、区ごとに管轄が決まっています。管轄は変更されることもあるため、法務局のホームページで確認してください。

• 窓口：提出時に形式的なチェックを受けられるので、初めての方に向いています。多くの法務局では予約制の登記手続案内（相談）も利用できます
• 郵送：書留など記録が残る方法で送ります。封筒に「不動産登記申請書在中」と書きます
• オンライン：申請用ソフトや電子証明書の準備が必要で、個人には少しハードルが高めです

戸籍などの原本を返してほしい場合は、相続関係説明図や原本のコピー（「原本に相違ない」と記載して署名押印）を添えて原本還付を請求します。これで戸籍を銀行手続きなどに使い回せます。

補正の連絡と登記完了後の確認

申請後、書類に不備があると法務局から電話で補正の連絡があります。軽い誤記なら窓口で訂正できることが多いですが、書類が足りないと取り直しになります。補正に応じないと申請が却下されることもあるので、連絡には速やかに対応しましょう。

完了までの期間は法務局ごとに異なり、各法務局のホームページで完了予定日が公表されています。完了したら「登記識別情報通知」（従来の権利証にあたるもの）を受け取ります。これは売却時に必要になる大切な書類で、再発行はできません。目隠しシールははがさずに保管し、あわせて登記事項証明書を取って、名義や持分が正しく反映されているか確認してください。

東京23区の実家で多いつまずきと注意点

当社は杉並区和田を拠点に東京23区の相続不動産を専門に扱っていますが、ご自身で相続登記を進めた方からよく聞くつまずきには共通点があります。

私道の持分や共有の土地を登記し忘れる

23区の住宅地では、自宅前の私道を近所の方と共有しているケースがよくあります。私道は固定資産税がかからないことが多く、納税通知書に載らないため、私道持分だけ相続登記から漏れてしまうことがあります。漏れが見つかると、売却時にあらためて登記をし直すことになります。名寄帳や公図、登記事項証明書の「共同担保目録」などで、周辺の土地も確認しておきましょう。

とりあえず兄弟で共有名義にしてしまう

話し合いがまとまらず「とりあえず法定相続分で共有に」とするのは、手続き上は簡単です。しかし共有不動産は、売却するときに共有者全員の同意が必要になります。将来、共有者の一人が亡くなると権利がさらに細かく分かれ、売りたくても売れない状態になりかねません。売却する予定があるなら、代表者が取得して売却後に代金を分ける「換価分割」や、取得者がほかの相続人に代償金を払う「代償分割」もあわせて検討してください。

登記簿の住所と最後の住所が違う

親が登記した後に引っ越していると、登記簿の住所と住民票の除票の住所が一致しません。この場合は戸籍の附票などで住所の移り変わりを証明する必要があります。古い住所の記録が保存期間を過ぎて取れないときは、追加の書類が必要になることがあるため、法務局に相談しましょう。

登記後の売却を見据えたスケジュールを立てていない

相続した実家を売るなら、登記の段階から税金の期限を意識することが大切です。

• 空き家の3,000万円特別控除：昭和56年5月31日以前に建てられた家などが対象で、2027年12月31日までの売却、かつ相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件です。相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円になります
• 取得費加算の特例：相続税を納めた方が、相続開始から約3年10ヶ月以内に売却すると使える可能性があります
• 譲渡所得税の税率：所有期間は親の取得日を引き継ぎ、5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%です。取得費が分からないと、売却価格の5%を概算取得費とすることになり、税額が大きくなりがちです

相続登記に時間がかかると、こうした特例の期限に間に合わなくなることもあります。親が家を買ったときの売買契約書や領収書は、登記書類と一緒に探して保管しておきましょう。特例が使えるかどうかや税額は、税理士・当社にご確認ください。

まとめ：相続登記を自分で終えたら、次は売却・活用の判断へ

相続登記を自分でやる場合のポイントは、①自分でできる案件かを最初に見極める、②戸籍集めは本籍地の変遷をたどって早めに着手する、③不動産は地番・家屋番号で正確に書く、の3点です。2024年4月の義務化で、取得を知った日から3年以内の申請が必要になりました。迷っているうちに期限が近づかないよう、まずは登記事項証明書の取得から始めてみてください。

名義変更が終わった実家を「売るか、貸すか、持ち続けるか」は、税金の特例の期限や建物の状態、共有関係によって最適な答えが変わります。売却の流れや税金、高く売るコツは相続した不動産の売却完全ガイド｜税金・手順・高く売るコツで詳しく解説しています。

株式会社Best toは杉並区和田を拠点に、東京23区の相続不動産を専門に扱っています。提携する司法書士・税理士と連携し、登記の段階から売却・税務までワンストップでご相談いただけます。「登記は自分で終えたけれど、この先どうすればいいか分からない」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。

よくあるご質問（Q&A）